親名義の住宅ローンを名義変更

質問

10年前に中古住宅を購入した義父(自営業)から、住宅ローン返済が苦しいので返済額を低くするために、夫(次男)の名義でローンを組み直して欲しいと頼まれました。

借り入れしている銀行には事情を説明して、遠隔地に住んでいる夫がローンを組めるとのことなのですが…

私達は私達で家を建てるつもりでいたので、その際には新たに住宅ローンを組めるのか？

義父は将来的には土地・建物共を夫に譲ると言っていますが、絶縁に近い状態の長男夫婦も居るので、法律的な問題も出てきますよね？

その他、義父への名義貸しのようなローンを組むことで、私達にどのような影響や問題が出てくるのか全くわかりません。

どなたか、アドバイス頂けたらと思います。

回答No.2

mukaiyama · ベストアンサー

＞夫(次男)の名義でローンを組み直して欲しいと…
＞義父は将来的には土地・建物共を夫に譲ると言っています…

将来のことはともかく、ローンを組み直した時点で、登記名義もローン残高分に相当する分だけ夫に変更してもらわないと、税法上の贈与となり、贈与税が課せられることになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
贈与税には年間 110万の基礎控除がありますが、毎年続けると基礎控除以下でも贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞長男夫婦も居るので…

組み直しと同時に夫との共有登記に変更してもらえたとしても、父が払い込み済みの分は父名義のまま残ります。
相続が発生した際には、父の持ち分は母と兄にも分配されることになり、全てを夫のものとすることはできません。

父が払い込み済みの分を夫が現金で買い取った上で残りのローンを払うなら、全てが夫のものとなります。

いずれにしても、税法的にいろいろ問題がありそうな事案だと思いますよ。
夫とよくよくお話し合いください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

No2さん
ありがとうございます。

こういった事は、どこに相談すればいいかもわからず…。
弁護士？誰か間に入ってもらった方がいいのでしょうか。

親子間であっても、きちんと書面での取り決めをしておかないと、今後大変な思いをすることになりますね。

回答No.1

kensaku

一般的な住宅ローンは、本人が居住する目的の物件にしか利用できません。

ですから、不動産の所有者もご主人名義である必要があります。銀行は不動産を担保にとります（すでに取っているでしょう）から、本人名義の物件でないと、担保としての価値がありません。

そのため、この話ですと、名義だけ換える、というのはちょっと難しいと思います。
もしかすると、もともと「住宅ローン」ではないのかもしれません。自営の商売上での借入、という可能性もなきにしもあらずです。

もし、１０年前に組んだ「住宅ローン」の返済額を低くしたいということであれば、単純にお義父さんが「借り換え」をして返済期間が延ばせれば解決する話だと思います。
素直にはご長男に依頼すべき話でしょう。

将来、あなた方の家を建てるためのローンが借りられるかどうかは、お義父さんのローンが滞りなく返済されている上に、ご主人に返済能力ある、という前提で可能です。

お礼

No1さん
ありがとうございます。

長男は以前保証人になっていたのですが、保証人をおりたので難しいです。
そういった事情を知った上で、「遠隔地の夫ローン」を銀行も考えてくれたようなのですが、
やはり土地等の名義変更なども必要になるのですね。すると固定資産税や贈与税等も頭に入れておかねばという訳ですね。

借り換えについては私達も提案しましたが、義父61歳では2年しか延びないので、あまり返済額が変わらないらしく、夫が組めば20年にできるので頼みたいとのことでした。

売却してもらえれば話は早いのですが。

アドバイス本当にありがとうございます。