住宅ローンの名義貸しを辞めるには?

質問

住宅ローンの名義貸しを辞めたいのですが、ご教授下さい。4年ほど前に兄が結婚して家を建てました。兄は事業者だったので住宅ローンの審査が降りず、結局頭金は兄と父親が1000万だし、残りの1700万を私がローンを組みました。家の登記は兄と父親の共同名義です。返済は兄がしており、事業もそこそこうまくいってるようで残りが1200万です。しかし私も今年結婚をし、今はとりあえず賃貸マンションですが、将来的にはマンションなり持ち家を持ちたいと思ってます。でも私名義のローンを二つも組めないと思うので、兄名義のローンに借り換えはできますでしょうか？他には何かいい知恵などありますでしょうか？また贈与税とかはよくわからなのでご教授下さい。

回答No.3

hata79

まず、名義貸しという、実体と違うことを他人に表明したこと自体が、他人から保護されるものではないことを認識すべきです。
兄弟の間でどのような話し合いがされ、解決してるとしても「内輪の話」です。
貴方が既に金融機関からの負債を負ってるという状態を作ってるわけです。
お金を貸すにあたり「この人の収入ではこれ以上貸付しても返済できないだろう」と判断したら、はいそれまでよです。

ここで、その債務は兄が支払ってるという内幕を知ってもらい、お兄さんに債務者になってもらうという手も考えられます。
お互いに相手の名前で返済をして、差額は兄弟で清算するわけです。
このやり方のデメリットは「内輪の話」なので、万一のときにわけがわからないという点です。
「兄が弟の借金をはらって、弟が兄の借金をはらってる？複雑怪奇なことをしてるな」という事になります。
意地の悪い解釈をすれば、お互いが毎年借金分を贈与してる話になります。
「おれが１００万円やる代わりに１２０万円くれ」という負担付贈与契約ですので、贈与税は差額にかかります（第三者から見たら、君たちは何をしてるのかね？と突込みが出る行動ですが、兄弟でなにかじゃれてるとすればいいでしょう）。

債務者の変更をしてもらう手もあります。
弟の債務だが兄が支払うというものにするわけです。
兄が一括払いできれば問題ありませんが、資金がなければ現在の兄が持つ資産を担保にお金を借りるわけです。
弟からみると「兄が借金を全部払ってくれた」ことになります。
当然に贈与税の対象になります。
元々不動産登記簿に所有権者兄となっていて、抵当権をつけるときに債務者を弟とする時点で「こいつぁ、贈与税が出るぜ」という話が登場してるべきです。
贈与税という役者が今頃ノコノコ出てくるのは、仕切りが悪すぎます。
人間ならば遅刻も遅刻、下手をすれば消滅時効にかかってます。

冒頭に述べたように、このような「変ジャン」という状態を選択したのが自分たちです。
名義貸しという行為は、この「変ジャン」状態を本人たちが「まあ、ええて」としてるわけでして、それを原因として税金がかかる結果を招いても、言いにくいことですが「自己責任」なのです。

回答No.2

fujic-1990

（１）建物は父と兄の共同名義
（２）その建物の残金のためのローンの返済は兄がしている

　ということなので、あと、「お兄さんが返済している証拠を持っている」ということであれば、兄と質問者さんの間では贈与税はかからないでしょう。

　正真正銘、質問者さんは名義を貸しただけですので、得も損もしていませんので。

　但し、一口に「兄と父親の共同名義」と言っても、何対何の割合での共同名義なのかがわかりません。

　それは、お兄さんとお父さんが最終的に負担する資金の額と一致していますか？

　一致していなければ、贈与になりますので、申告と贈与税の納税が必要になります。

　例えば総額２７００万円中、お兄さんが２０００万円、お父さんが７００万円出したのに、持ち分が二分の一ずつに登記してあれば、お兄さんがお父さんへ６５０万円贈与したことになります。

　で、借り換えですが、これは銀行ごとの「独自の方針」で決まることです。

　現役の銀行員だって、他行が借り換えを認めるかどうかはわかりません。自分の勤める銀行だって、支店が違えばわかりません。

　つまりここで質問しても無駄です。

　いまローンを組んでいる銀行か、違う銀行や信用金庫などに行って、お兄さんに（その経営状態で）貸してくれるかどうか確認するしかありません。

　（違う銀行等のほうがいいかな）

　「貸しますよ」と言ったら、その金融機関でお兄さんが借りて、その資金で質問者さん名義のローンをすべて返済する。

　そうすれば、質問者さんは無借金に戻れます。お兄さんは返す相手が変わるだけで、実質的には何も変わりません（多少金利が上がったりするかも）。

　この場合、お兄さんが質問者さんの借金を返してあげた（つまり贈与）などと税務署に勘違いされないように、事情を説明する書類や返済の証拠などを厳格に保存してください。

　「貸しません」ということならどうしようもありませんね。私が貸すわけにはいきませんから。

回答No.1

taka777666

それって贈与税におもいきり引っかかっているような気がしますが。。

それに事業者でも利益がきちんとあればローンは組めます。

税理士に相談してください。