青地について

質問

海の見える物件にこだわる私です。
なかなか海の一望物件が少ない中、ある売りアパートと出会いました。
結構海が見えて高得点でしたが、急傾斜地のてっぺんに建っています。崖の高さが急傾斜対策の擁壁の対象基準より低いため、対策地にはならず、自然崖のままです。

このゲリラ豪雨の多い昨今、土砂崩れが心配です。
土砂崩れとなってしまった場合には、自分一人の被害のみならず、アパートの住人や下の敷地に住んでいる方の被害も補償するようでしょうか?対策を怠ったとの理由で訴えられた場合には?

不動産屋さんが権利関係を調べてくれた所、このアパートの建っている敷地の下の崖の部分は大蔵省（財務省）の所有となっていました。このアパートの下の家との高低差が5m位あるのですが、法面部分は官有地、いわゆる青地でした。
不動産屋さんがおっしゃるには、「相手が国だから、崖の対策の話は民民よりはしやすいですよ。万が一の土砂崩れの場合にも、お客さん一人の責任にはならないでしょう。国がワンクッションで入るでしょう。」との事ですが、国が対策を講じてくれるでしょうか。
こんなやっかいな物件はあきらめるのが賢いのですが・・・。

また、別の物件の話です。
この物件は購入までに時間がかかると言われ、その理由は青地だとの事でした。地目が「畑」だったのです。青地と言う事は、農業振興地の指定に入っているのでしょうか?指定に入っていない場合には白地で、指定に入っているのが青地という理解で正しいのでしょうか。
農業委員会の承認を受けなくてはならず、一定の大きさ以下に分筆しないとならないと説明されましたが、農業委員会の承認の事は知っていましたが、分筆の理由が、よくわかりません。こんなやっかいな物件もあきらめるのが賢いのですが(苦笑)

多分、トラブルになりそうなこの二つの物件については、購入希望はしないと思います(苦笑)。
知識として青地についても知りたいので、時間のある方、教えてください。こんないい加減なスタンスで、すみません。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

■ 「購入希望はしないと思います。」との判断は賢明です。
2つの事例の「青地」の意味は全く違います。

● １番目は、「青線」とも言われる水路敷のことだと思います。
河川というほどでもない水路・水路敷などで、
既に干上がって水など流れていない陸地化したものも少なくありません。
一応国有地でが、管理は自治体が行うことになっていますが、
公共用地としての機能は果たしていないので、通常は放置状態のものが多く、
崖地の保全対策などは十分には対応してもらえないと思います。
隣接地主が申請をすると、所定の要件を満たせば払下も受けられます。
同じようなもので「赤線」「赤道」と呼ばれるものもあり、こちらは昔の道路敷・里道です。
http://www.bekkoame.ne.jp/~prtybell/kyoukai/hoteigai.htm

● ２番目は農業振興地域内の農用地区域のことと思います。
簡単には以下の仕組みになっています。
・ 長期にわたって農業を振興すべき地域として都道府県が「農業振興地域」を指定する。
・ 「農業振興地域」の中で今後10年以上農業に利用すべき土地を市町村が「農用地区域」に指定する。
「農用地区域」＝「青地」と呼びます。
「農業振興地域ではあるが、農用地区域ではない」＝「白地」と呼びます。
青地を農地以外の用途に利用する場合は、
まず市町村が農業振興地域整備計画を変更することにより農用地区域から除外され、
その後に農地転用許可を取得しなければならず、
除外要件もたいへん厳しいうえ、手続期間も１年程度はかかるようです。
「白地」の農地転用にしても、そこそこ面倒です。
http://www.pref.kagawa.jp/nousei/nousui_index/nouchi/file/shiryo1-01.pdf

　　　　どちらの案件も敢えて近寄る必要はないと思います。

お礼

どうもありがとうございました。

赤道という言葉は、不動産屋さんからよく聞きますね。青線という言葉は、まったく知りませんでした。
当初から大蔵省の所有だったのではなく、40年くらい前に大蔵省の所有になっているのです。

<通常は放置状態のものが多く、
崖地の保全対策などは十分には対応してもらえないと思います
国が住宅地の些細な土地に税金をかけて、対策するはずなんてないですねー。国だから安心なんていう不動産屋さんの言葉は方便そのものです。

<まず市町村が農業振興地域整備計画を変更することにより農用地区域から除外され、その後に農地転用許可を取得しなければならず、
市町村が農業振興地域整備計画を変更することだけでも、すごくやっかてそうですね。
さわらぬ神に祟りなし!と肝に銘じます。

回答No.3

dr_suguru

補足１

＞500m以下に分筆するので、200坪は確保できず、151坪になるとの事だったのです。

調整区域の
基本的な考え方
↓
地目が宅地であれば
線引き前からの登記簿地目が
宅地かどうか
上記であれば
50戸連担が整うかですか
であり
その土地の分筆行為は
どーでも出来るもの。
↓
市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17new

回答No.2

dr_suguru

最初の質問について

官地以前の問題で
危険極まりない物件です。
あえて、危険な物件を購入する必要なし。

2番目の質問について

＞その理由は青地だとの事でした。地目が「畑」だったのです

農業振興地域内の
農地（田畑）、施設用地は
青地と言います。

＞指定に入っていない場合には白地で、指定に入っているのが青地という理解で正しいのでしょうか。

正解です。

＞分筆の理由が、よくわかりません

あなたが知らないだけ。
常識論として
都計法の許可に
敷地面積の制限があるためで
当たり前のこと。

目的不明のため
店舗として
↓
申請地の規模は、５００平方メートル以下であること。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kyokakijun34-1.htm
住宅でも500m2で
開発審査会の基準となっています。

＞こんなやっかいな物件

厄介かどうかは人による
都計法の許可で
「属人」で可能になるようなら
宝の山（土地｝です。

お礼

どうもありがとうございました。
確かに最初の物件は、近づかないに越したことはないですね。

次の物件の用途は、住宅です。
500坪位の屋敷のうち、建物部分の周辺を200坪土地付建物として売りに出していました。残りの300坪部分も売りに出すらしいのですが・・・。分筆前なので、500坪の分け方の増減があると販売図面にも書いてありました。
不動産屋さんからの連絡で、500m以下に分筆するので、200坪は確保できず、151坪になるとの事だったのです。

じっくり待てる方でしたら、宝の山かもしれませんね。