敷金と敷引き・・・敷引きって法的にどうなの？

質問

法律素人です。

　賃貸住宅契約について質問です。

　関西に引っ越す予定があるので調べていたところ、「敷引き」というものがあることを知りました。敷引きがどういったものかは把握できたのですが、私が疑問に思うのは、これって法律に抵触しているのではないかということです。

（民法）第六百六条 　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

　とあるようですが、敷引きとはどんなにきれいな状態で返しても払わなくてはならないものですよね。これって法的にはどうなのでしょうか。契約時に合意してしまえば、法の範囲外ということでしょうか。また、なぜ関西の方は敷引きを払い続けるのでしょうか。もめ事はないのでしょうか？
　関東含む「敷金」制度の場合、敷金が返って来ない！！というトラブルが多いようです（私もかなりもめたことがあります）。関西の敷引き制度ではこのようなトラブルはないようですが、しかし、「そもそもなんで普通に生活して出来た汚れまで店子が払わなきゃなんねん！！（偽関西弁）」というトラブルはないのでしょうか？

　正直、関西での引越しは初期費用が高いなあ～！！と驚いています。

回答No.3

tp44

千葉県の都市部でも敷引きのアパートは、あります。
契約時に不動産屋からこの地域は地主が強いから・・・と言われました。場所は大変気に入ったので借り、礼金１敷引き１でした。
先日引っ越したのですが、帰ってこないのは損だなあと思っていましたがどうせ敷金返って来ないし！と退去する際、過剰に掃除もしませんでした。他の賃貸を借りていた時は一生懸命掃除して少しでも返してもらおう！！と思ってましたから。
その点少し気楽でした。
法的にどうなの？って事とは違いますがご参考に。

お礼

回答ありがとうございます。

＞どうせ敷金返って来ないし！と退去する際、過剰に掃除もしませんでした。他の賃貸を借りていた時は一生懸命掃除して少しでも返してもらおう！！と思ってましたから。

　これはいいですね！これなら、むしろ敷引きの方がいいかも・・・・生活していても楽ですよね。

＞礼金１敷引き１

　大阪だと礼金2で敷引き4なんてことも普通みたいです。これだと、7万円の物件で42万円が初期費用として必要になってきます。唖然としました。友人で、一人暮らし6万円の部屋に敷引き50万円を支払い、3年ほどしか住んでなかったしたいした汚れもなかったけれどやっぱり50万は返って来なかった＠大阪、と言う人がいます。1年住んでも10年住んでも50万。これはキツイです。

　敷引き1なら納得できますね。

　地主が強いんですか・・・。大阪・九州・東海でみられる慣習のようですね。大阪は、大家が強いから・・という書き込みを見ました。地主と小作人ですか。

回答No.2

e-hide

各地域毎に商習慣が違うのでややこしくて
「何で？」って思うことも多々ありますね。

関西の『敷引き』は実質は関東でいう『礼金』に相当します。
元々は退去後の修繕費用を一括で差引くという意味合いだったのですが
実際は修繕の有無を問わずに一定金額を差引く為に、
関東での『礼金』と同じで大家さんの収入の一部となっています。
『礼金』も住ませて頂いてありがとうって、
お礼の意味で支払っている人は無いと思います。

ただ、関西には一部の地域を除いて関東のような『更新料』は
ありませんので、長く住む場合は関東に比べて家賃以外の費用は
少なくてすむと思います。

尚、敷引きが合法か違法か？ですが、
基本的には契約自由の原則で合法です。
但し、『消費者保護法』が出来てから、裁判では業者と消費者の
契約の場合は『敷引きは不当』との判決が出る事があります。
これは、地裁や高裁、敷引き金額によって判断がまちまちですが、
徐々に違法との判断が多くなって来ているようです。
だた、これはあくまでも一方が消費者の場合のみで、
法人契約等の場合には契約内容が全てですので違法にはなりません。

まだまだ、賃貸契約には不透明なところがありますが、
東京ルール等が出来てきてこれからは少しずつですが、
透明な契約になって行くと思われます。

お礼

回答ありがとうございます。

＞関西の『敷引き』は実質は関東でいう『礼金』に相当します。

　なるほど！
　それで実際は修繕費に充てたりしているということでしょうか。

　契約時に敷引きを特約にて了承すれば違法にはならないことは理解できます。しかし、敷引き自体が法的根拠のないものなので、契約時に敷引きの支払いをお断りすることもできるのでしょうか？　あくまでも例えばの話で、実際はそんなこと言ってたら借りられる部屋なんてないんでしょうけど・・・。

　本当に、このへんのルールは統一してもらいたいですね。
　なんにせよ関西の引越しは初期費用がかかる・・・

回答No.1

W33SA_2GB

消費者契約法で「違反」という判決はあります。「地域性を考えると合法」という判決もあります。両方とも関西圏の地裁の判決です。

大阪高裁で「敷金の８３％もの敷引きは消費者契約法に違反」で確定した判決もあります。最高裁の判決はまだ出てないと思います。

流れとしては「違法」が優勢のように思えますが、何パーセントの敷引きなら合法で、何パーセントなら違法なのか？

最高裁の判決待ちでしょうかね。

お礼

回答ありがとうございます。

＞何パーセントの敷引きなら合法で、何パーセントなら違法なのか？

　この場合、いくら支払うかが問題ではなくてそもそも「大損害以外の、普通に生活をしていて起こる汚れなど」に対して修繕費を払う必要はないにもかかわらず賃借人に支払わせている「敷引き」の実態を法はどう裁くのか？　というのが疑問です。

　敷金なら、大きな損傷がない限りは全額返金ということになっています。ですから、返金されなかったり余分な請求が来た場合に持ち出せる法律があります。しかし、「敷引き」というのは事実上この法律に反しています。現実は、敷引きを払わないと借りられないので皆支払っているのでしょうけど・・・どうも腑に落ちない慣習です。

　実際に「違反」とする判決もあったようですね。とても参考になります。