任意売却代金の配分

質問

負債総額が３８００万円
内訳はＪＡ２３００万　公庫９００万　市役所住宅　５００万　滞納税１００万
まず登記簿上のことなのですが、今回の売却する土地建物の抵当権設定順位なのですが、どう言うわけか第１位ＪＡ２位市役所３位公庫そして
建物に差し押さえが付いてます。（税金）
現在ＪＡは抵当権第１位と言う事で売却代金の全部を回収して、連帯保証人の土地建物に第一順位で増し担保を取らせてくれと主張しています。
市役所側は公金であるので全額回収しない限り今回売却する土地建物の抵当権末梢には応じられないと主張。
公庫は（代理業務はりそな銀行）手続きのミスは認めたものの、あくまでも国の機関のお金なのでどんな事があっても一番で回収し、全額回収しない限り抵当権の抹消には応じないと主張

現在協議中なのですが支払が出来なくなって売却をしようとしている物件は１７００万で買い手が付いているが、抵当権の問題を解消しないと買えないと言っています。
もし売れた時に１７００万円のＪＡ等にどのように分配するのがいいのでしょうか？
また負債総額が３８００万ありその不足分は連帯保証人が自分の資産を売却して充当する予定ですが、その代金も１７００万位なので、どうしても４００万位の不足が生じてしまいます。
こんなときはどのように話を進めていけばよいのでしょうか？
ＪＡは第１位を主張して競売をして回収するつもりもあるらしいのですが、競売前に連帯保証人の資産に増し担保として抵当権を設定するのは
適法なのでしょうか？
なにぶん緊急であせっているので、分かりづらい文章で申し訳ございませんがよろしくお願い致します。

回答No.5

kita52326

不思議に思ったのは、仲介業者は何故そこまで親切なのでしょうか？。
当然、連保人の土地もその業者が仲介するのでしょうが、普通立替払などしません。
穿った見方をすると、以下のようなことはないですか？
積極的には営業しないで、客がつかないようにする。
→公庫が焦れて競売申立をすると言い出す。
→仲介業者が「値段を下げましょう」と提案するが、それでも売れない。
→仲介業者が「仕方がないので、私が引き取ります」という。
→「いずれ転売するので、その分は安くなります」ということで、
市役所立替分(金利付)と公庫返済分を引いたら殆ど残らない、ということになるかも。
いらぬ心配かもしれませんが、レインズなどに物件登録するかどうか確認しましょう。

それから前回も書きましたが、通常の債権者は元本・利息・延滞金の全額回収を目指します。
連保人の土地がそれなりの値段で売れそうなのに、ＪＡの元本が一部未回収という提案はややおかしいです。
連保人の土地の「売却益」の一部が連保人の手元に残る一方で、
全額回収できない債権者がいる状態では協議が整わないのではないかと思います。
（延滞金については減免の交渉余地はあるでしょうが。）

協議が整えば良いですが、ちょっと、仲介業者が臭うような気がします。

回答No.4

kita52326

「これで納得してもらえれば最高の案なのでしょうか？」

債権者が回収すべき債権は、元本・利息・遅延損害金です。
基本的には債務者・連帯保証人に弁済能力があるなら全額回収を、
それが難しい場合でも元本回収を目指します。
債務者・連保人は「俎板の鯉」状態なので、ＭＡＸの負担より多少でも減免され、
自己破産を免れることができるようなら、「良い案」と言ってよいのでしょう。

個人的印象になりますが、
書かれていた配分案は、市役所は元本満額返済で大丈夫かもしれませんが、
ＪＡも最低でも元本満額回収はできないと納得するかどうか微妙な感じがします。
連保人の土地も売却が前提のようですが、公庫は満額返済になるのでしょうか？
また、利息・遅延損害金については何も書かれていませんが、
債務者・連保人の住宅と土地を売っただけでは、まだ返済余力があるとみなされると思われるので、
少しづつでも分割返済していくように求められる可能性はあると思います。

それから、債務者と連保人の資産をセットで配分しているあたりは、
いささか「凝りすぎ」のようにも思います。
最初から共同担保だったわけでもないですし、連保人にとっては債権者に順位はないので、
全部に満額返済できないなら、別個に配分を考えても良いように思います。

補足

回答ありがとうございます。

少し進展があったので報告します。
今回売却する土地建物の代金＋連帯保証人の預金５００万＋火災保険の解約金で約２１８０万円、この金額でＪＡに納得してもらう。
市役所へは仲介業者が用意する５～６００万で（連帯保証人の持っている資産の土地建物を売却する予定金額の内金）支払いをして、連帯保証人の土地建物に第一順位で公庫に抵当を打たせて、売却しだい清算をすると言う算段みたいです。
仲介業者の考えた案です。
連帯保証人の土地建物が売れる前に業者が５～６００万を用意するくらいですから、売却益が出るのだと思います。
この方法がはたして一番いいのでしょうか？

回答No.3

kita52326

通常は仲介業者が抵当権者の配分調整を行なうものですが・・・・。

抵当権は第1順位から優先的に弁済を受けられるのが基本原則です。
競売の配当では有無をいわせずそのようになります。
但し、任意売却の場合は後順位の抵当権者にも抵当権抹消書類の「ハンコ代」として、
気持ち程度の配分をするのが業界の常識です。

相談に書いているようなことは、金融機関がまず最初に言う「タテマエ」です。
元金が少ないので、手前勝手なことを言っても実現可能性がありません。
1700万円の売値が妥当な価格なら、今何と言っていても、
「ハンコ代」が市役所住宅３０万、公庫２０万、滞納税１０万程度で、
売却諸費用を引いた残りがＪＡというあたりで落ち着くでしょう。
ＪＡは競売でも優先的に回収できるので、譲る必要性は全くないですし、
他の金融機関も十分わかっているはずです。

また、残った残債は相談者と連帯保証人に請求されることになるでしょう。
今回任意売却する資産から第１順位で弁済を受ける権利はＪＡにありますが、
それ以外の資産や連帯保証人からの債権回収に関して、ＪＡが優先権を持っているわけではありません。
逆に言えば、別の資産からの優先権も新たに確保したいので、増担保を求めているわけです。
連帯保証人の資産に増担保としてＪＡの抵当権設定に応じるかどうかは、条件次第でしょう。
例えば、以下のような・・・・。
・ 残債について新たな弁済契約を結んで、分割返済していくこと。
・ 他の金融機関の納得も得られること。

連帯保証人の弁済能力、資産をあわせても、返済の見通しが立たない場合は、
相談者、連帯保証人ともども自己破産・債務整理をするしかないと思われます。

補足

回答ありがとうございます。
仲介業者が提案してきてその案をＪＡに交渉し納得してもらう予定だとの事です。
その案は、第一順位を降りてもらうために、売却代金の諸経費を抜いた
全額１６００万＋連帯保証人がＪＡに積んである５００万＋火災保険解約金の８０万　計２１８０万で納得してもらう。
市役所には連帯保証人の持っている土地の売買代金の内金５００（仲介業者が用意する）で抵当権の抹消に応じてもらう。
公庫には、連帯保証人の土地に第一順位で抵当権を設定してもらい
土地を売却しだい清算
と言う案です。
これで納得してもらえれば最高の案なのでしょうか？

回答No.2

noname#203300

私の大嫌いな銀行・金融機関のやりそうなことです。大手ならば、すぐに減額を飲むくせに庶民相手にはこれなんです。こんな奴らに義理立てして残債まで負う事はありません。私も、No1の回答者様の言われるように破産してリセットしてしまった方が気分的に楽なような気がします。
　ただ、問題は連帯保証人様です。質問者様を信じてくださった方にご迷惑を掛けるのが心配です。十分に謝罪してこちらにこそ出来る限りの返済をしてください。

回答No.1

nrb

裁判所に調停を申請しましょう・・・・・・・
調停が成立しないときは破産しましょう・・・

買い手が居るのならば
滌除(てきじょ)は抵当権消滅請求制度を裁判所に申請する手もあります
まあ、

現実的には
調停又は民事再生でしょうね

調停案
負債総額が３８００万円
内訳はＪＡ２３００万　公庫９００万　市役所住宅　５００万　滞納税１００万

で物件は１７００万は○○にお金を返す
残金は利息０で毎月○万円支払うする
ただし連帯保証人は現在の人をそのままつける

なんかで調停するか・・・・
任意売却で滌除を申請すんだったら・・・・
調停しても良いような気もしますね

個人再生法を使うてもあるがね・・・・

最後は破産じゃ・・・・・・
やはり破産前に調停又は民事再生だろうね