抵当権と連帯責任

質問

共同購入した家と土地があったとします。
そして、共有登記の不動産についてローンがあったとします。

共有者の一人がその不動産のローンを組んでいます。
そして、不動産（土地と建物）全体に抵当権がついており、その他の共有者が土地を担保にするため連帯保証人という形になっています。

抵当権がまだ残っている時に
連帯保証人になっている共有者がお金が必要になった時に、もう一方の共有者に対して共有者間の売買を
申し込む事はできるのですか？
もしくは、裁判などで共有物の分割を理由に、不動産全体が競売にかけられる事ってあるんですか？

すいませんが、よろしくお願いします

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

>共有者間の売買を申し込む事はできるのですか？
一向に構いません。強制は出来ませんが。
ただ銀行には連絡が必要な場合があります。
それにより連帯保証人を抜けることが出来るとは限りませんのでご注意下さい。

>裁判などで共有物の分割を理由に、不動産全体が競売にかけられる事ってあるんですか？
抵当権者が了承しなければ競売にはかけられません。
了承すれば可能性はあるでしょう。ただし競売の配分は優先的に抵当権者に行きます。

お礼

解答ありがとうございました。

強制と申し込みはちがいのでしょうか？
共有所有物の分割ともちょっとちがくなるのですか？
あと、抵当権である担保がなくなるので、
銀行で連帯保証人として認められない場合、
こういった申し出はできるのでしょうか？
ただ、保証協会に加入しているので、登記全体が債務者の方に行けば問題ないとおもうのですが。

さらに質問してしまってすいません。
もし良かったら、お願いします。

ありがとうございました。

回答No.6

loranx

>>5です。お返事遅くなりましてすみません。

>>「抵当権者に対抗できない」とはいったいなんでしょうか？

これは260条2項に規定されていますが、共有物について抵当権とか質権とかを設定している利害関係人は共有物の分割について重大な利害があるので、分割に参加する事ができます。因みに参加といっても自己の意見を言えるだけに留まるので、分割に不服があるのでやり直せとかは言えません。
　そしてこの場合抵当権者が分割（裁判含む）に参加請求したのに共有者が抵当権者の参加を待たずに分割してしまった場合は抵当権者に対してその分割を主張できないということです。つまり抵当権者などの利害関係人の参加を請求しているのに参加がないまま分割してしまうとそれらの者を無視しているのと同じだからです。
逆にこれら抵当権者などの利害関係人が分割へ参加請求しないまま分割した場合はその分割をもって抵当権者等の利害関係人に対抗できます。参加請求をしない者まで保護する必要がないからです。

お礼

説明ありがとうございました。
詳しい説明だったのでちゃんと理解する事が出来ました。

回答No.5

loranx

他の方のご意見通り保証と担保は別個に考えましょう。
まず共有物分割ですが、自己の共有持分は自由に処分できますので一方の共有者に対して売買を申込む事は自由にできます。ただ相手方に強制することはできません。
次に相手方とその共有物分割協議が整わないときは、裁判所に分割請求できます。この場合裁判所としては条文上現物分割できなければ競売によるとされています(258条２項)
しかし近年の判例によって裁判上の分割でも全面的価格賠償という方法により競売によらずして分割する方法が認められるようになりました(平8.10.31)。
この場合ある共有者を単独所有として、取得した持分価格を賠償する事になります。ただ、この方法は支払相手方の能力等のかなりの要件があります(以下url参照)。それらの要件等をクリアできなければ競売による代金分割によります。したがって必ずしも競売される訳ではありません。
　また本件の場合土地は裁判所は競売できない可能性はあります。原則的に土地の共有物分割は共有物を損する事が無ければ現物分割が可能なのでその場合競売できません（分筆した上で別に競売）。
次に抵当権者ですが、共有物分割訴訟に抵当権者にその旨を通知する必要はありません。ただ抵当権者は自己の費用で分割訴訟して詐害的分割を監視して意見を述べる為に参加を請求してくる事があります。もし参加をまたずに分割した場合その分割は抵当権者に対抗できないだけです。
この土地について保証人の共有者が新たに金銭を手にするには分割か新たに担保をとってするしかないと思います。

参考URL：

http://www.ilc.gr.jp/saikousai/hanrei/147.htm

お礼

詳しい説明ありがとうございました。

ちょっとむずかしいです。
すいませんが、もしよかったら、「抵当権者に対抗できない」とはいったいなんでしょうか？

回答No.4

tk-kubota

＞もう一方の共有者の同意がなくても、そういった競売が認められてしまうのですか？

同意があると云うことは、話し合いが成立したと云うことでしよう。
同意が得られない時に限って民法２５８条２項が生きてくるのです。
話し合いが決裂したなら、その裁判してみて下さい。
抵当権者も、保証人も無視してかまいません。
間違いなく競売になります。
後は、配当の関係だけです。

お礼

ありがとうございました。

競売は思ってたより、簡単に出来てしまいそうですね。
競売にならないように、色々考えて行動したいと思います。

回答No.3

noname#11476

>強制と申し込みはちがいのでしょうか？
法律で買うように強制は出来ません。

>共有所有物の分割ともちょっとちがくなるのですか？
これは法律で認められた権利ですから行使することは可能です。

>あと、抵当権である担保がなくなるので、
>銀行で連帯保証人として認められない場合、
>こういった申し出はできるのでしょうか？
担保と連帯保証人は関係ありません。

土地所有者が土地を担保に差し出す（抵当権設定を認める）のは物上保証人と言います。

連帯保証人は単にそれだけではありませんので、土地の所有者を続けるかどうかに関わらず、債権者（銀行）の同意がなければ抜けることは出来ません。
一般的には一度連帯保証人になると、よほどのことがなければ解除はしてくれません。これは銀行の方針次第ですから、相談して下さい。

>保証協会に加入しているので、登記全体が債務者の方に行けば問題ないとおもうのですが。

本来物上保証人で十分なのに連帯保証人になることを要求している債権者なのですから、ご質問のように単純には行かないでしょう。

お礼

ありがとうございました。
自分にはよくわからないのですが、銀行側が連帯保証人にということでした。

やはり一度連帯責任者になったということで、
登記の割り合いの請求が通るのはむずかしそうですね。

現在使用している住宅で、共同購入したばかりなので
競売も難しそうです。
ありがとうございました

回答No.2

tk-kubota

任意の話し合いで決裂したなら、民法２５８条２項に基づいて「共有物分割訴訟」を提起して下さい。
請求の趣旨は「競売に付し、代金を持分に応じて配当せよ」と云う内容でいいです。
建物などで現実に分割できないときには認められます。
その判決を証拠書類として、次に「不動産競売申立書」を提出して下さい。
そうしますと裁判所で競売開始決定され、利害関係人に通知が行き、抵当権者からは配当要求が出されるでしよう。
売却代金から、競売費用を差し引き残りを、まず、抵当権者に配当し、その残りを持分権の割合で配当されます。
そのような手続きをすることで、全て単独で可能です。

お礼

お返事ありがとうございます。

もう一方の共有者の同意がなくても、そういった競売が認められてしまうのですか？
共有物分割訴訟では競売が簡単に認められてしまうのでしょうか？

また質問返しでごめんなさい。
ありがとうございました