任意売却について

質問

現在、マンションを任意売却中です。
状況は
第一抵当権2,000万　（金融公庫）
第二抵当権1.000万　　（年金機構、現在は債権移動）
第三抵当権500万　　（某銀行）
合計　　　　3,600万の負債があります。
売却金額が2,500万でほぼ、きまりそうです。
残り1.100万が残っていますが、破産は避けたいので、金融機関に分割に、お願いをする予定です。
しかし、第二、第三の抵当権は、友達から聞くと判子代で良いと言われましたが
ここで、質問事項をまとめます。
1、第一抵当権には、満額の返済でしょうか？
2、第二、第三抵当権は判子代ならば、返済が残りませんので嬉しい限りですが、可能でしょうか？
　　その場合、判子代は、いくら位で話をすれば良いでしょうか？
3、上記で、銀行などと折衝する方法があるならば教えて下さい。
長文ですが、ご回答をお願い致します。

回答No.1

kei1966 · ベストアンサー

http://www.ninibaikyaku-desk.com/tango/hanko.html
機構では決まっているようですね。残元金の１割のようですよ。
ただ、銀行が同じとは限りませんね。

もちろん１番優先権のあるところは満額でしょう。後の権利者は優先されないので仕方なくです。
しかし、抵当権が計3600万でも残元金はもっと少ないでしょ？
残元金の合計が2500万以内だと全部を支払うことになるかもしれません。
後の権利者もあきらめる必要が無くなりますからね。
確認してください。

補足

残元金の2.500万は全部支払うつもりですが
その中に、不動産仲介手数料（85万）、管理費滞納（15万）所有権抹消費用？（10万？）
計（1.100.000円）を含めても良いのでしょうか？
それであれば、2.500万-110万＝2.390万位は全て抵当権を付けている方に、返済の予定ですが、
仲介手数料は分割はできなさそうですので、いかがなものでしょうか？
手持ちがなく思案しても、しかたがないのですが、
甘えた補足説明ですが、教えて下さい。

回答No.2

kei1966

聞きかじりで恐縮ですが。
はんこ代は、売ってもいいよ、俺らは第2、第3の権利だから今それを売って返済できないなら手数料（機構は1割）くれればそれで抵当権ははずしてもいいよ。とりあえず売らないと始まらないからね。という意味だったと思います。なので、第1抵当がうまく返せ、第2第3の抵当権は外れても残った借金は無担保になってしまったローンとして残ると思いますよ。

だから借金はチャラにならないと聞いてますが。

しかも、その残った借金は債権の売り渡しを行うこともあり他が買いとれば他から請求が来るとも聞いています。

でも、売れなきゃ始まらないので仲介費などの110万は必要経費となるでしょうね。引っ越し代とかは含められないこともあるとか。
だから残元金の金額がいくらかを計算してそれが「2500-110＝2390、これからはんこ代を引いた額」より少なければ全て完済できて晴れて無借金生活になれるということだと思います。
でも、あまりこういうきれいな債務整理ができるケースは聞いたことがないですね。

これで解決すればいいですが、このあと自己破産を処理して同時廃止を速やかにとるための任意売却っていうのもあるようなのでまずは残元金を確認すべきです。

そうそう自己破産をしても借金は無くなりませんね。返済を強要されないだけであって、返しつづけてもいいそうです。

http://www.anze.jp/article/13175257.html

お礼

大変有難う御座います。頭の中の曇り空に光が見えて来ました。
ＵＲＬも参照させて頂きました。