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立退きの連絡を受けました
現在、入居６年目になるＳ５５年築の鉄骨造の賃貸物件に住んでいます。（家賃８万円） 今月１日に不動産屋さんが訪問してきて、アスベストを使用しているので 立替えをするから９月末迄に立退きをしてくれと言われました。 等価交換として下記の２点を行うとのことです。 ・５０万円程度の引っ越し費用の負担 ・敷金の全額返金 立替計画書等は見せて貰えませんでした。 デベロッパ－に立退きの同意書を提出するため５日迄に同意書に サインをして欲しいとお願いされましたが、あっさりしていいものか悩んでいます。 今までの２年毎の更新手続ですが連絡が無かったので 更新料の支払はしてませんでした。（払う意思はありしたが。） 古いアパ－トなどでは慣習的に更新料を払わないこともあるとか。 更新の手続をしていないのは借主に否ががあるのでしょうか？ ドアを開けて、名乗ったあと、いきなり「更新の手続してないんですよ」といわれたものですから・・・ 「立退きなんて急ですね」と言うと、「一応３ヶ月前ですから」とのこと。 確か借地借家法では半年前の猶予期間が必要だとあったはずですが、 これも、契約更新していないから適用されないのでしょうか？ （契約書には立退きについて記載がありません。） 住居者に聞いてみたいんですけど、外国人の方やお年寄りであいさつしても、 会釈だけで話したことがないので負担額などが同じ内容かどうかもわかりません。 私としては、６０万位で交渉したいですし、猶予期間が３ヶ月と いうのはちょっと急で困っています。 更新手続していないからといわれると思うと応じるしかないのでしょうか？ 乱文で読みにくくて、すみませんが良いアドバイスをお願いします！
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そうですか、良かったですね。たぶん最初から１００万の予算だったと思います。最初は安く提示して・・・・の常套手段。でも悪い金額では無いと思いますよ。合意書を見ていないので何とも言えませんが、支払時期、金額、支払い方法、相手方の氏名（法人名）、それと停止条件があるかどうか？例えば入居者全員の承諾が○月▲日までに取得できない時は本合意書は白紙解約とすると言うような条項。これがあると実際入金があるまで（全員の承諾が取れるまで）は引越し先を探せません。また立ち退き費用を受領後○日以内に明け渡すという項目が必ずあります。契約日より３ヵ月後とかでは駄目です。立ち退き費用を受領後○日後、これを確認してください。立ち退き費用を宛てにして引っ越し先の入居費用を自腹で支払い、後で纏らずに立ち退きはしなくて良い、よって金銭も支払いません。というのは最悪です。お金を受領してから動ける様な内容かどうか？確認してください。先方には貰わないと引っ越せないでＯＫです。解釈のわからない条文等あれば記載してください。たぶん解説出来ると思います。ここまで行ったら後はあなたのペースで進むはずです。
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- oyazi2008
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良かったですね。私は逆の立場なので、先方の業者さんの立場も考えて今後は進めてあげてくださいね。７０万で承諾する人もいるでしょうし１２０万で承諾する人もいるかもしれない。でも自分達が納得して承諾したので気にしない事です。また金額は口外なさらないで下さい。業者が大変やりにくくなります。立ち退き承諾が進展しないとろくなことになりませんから。
お礼
はい。 わたしもこれから忙しくなりそうなので 荒立てることは避けたいと思っています。 また何か問題がおきたら（ないことを願ってますが^^;） 皆さんにアドバイスいただくと思いますが この質問はいったん締め切らせていただきます。 oyazi2008さん semi-zzzさん bouhan_kunさん みなさんご親切にアドバイスしてくださってありがとうございます。
- oyazi2008
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1、～4は特に問題ありません。問題は退去時と１００万円の受領は遅くとも同時でなければなりません。何故なら不動産の売買は契約済みでも確定しない場合があり、簡単に言うと撤回になる場合があるからです。私などが立ち退きを実行する場合は書類締結時に半金、退去確認時に残金を支払います。先方が資金的に余裕が無くまたはデベロッパーと契約しないと支払いできない場合（デベは全世帯の退去承諾書が取れるまで契約しません）は立ち退き費用を受領後2ヶ月以内の立ち退きする。といった内容で無いと引越し費用の立替や最悪取れないという問題が生じます。余程の会社でないと三○とか住▲とかでないと信用してはいけません。騙すつもりが無くとも結果として迷惑を被ったり騙されたと同じ結果になりかねません。あなたの権利の保全が契約書の中に必要です。
お礼
今日、不動産屋さんに行きoyazi2008さんのアドバイスいただいたように受領後の立退きの旨書いてもらい、サインいたしました。 不動産屋さんがいうには、差押えにあっているので、デベとの契約でもめることは、絶対にないと断言されてました。 8・9月は物件数が少ないそうなので、希望にあった物件が探せるかや 荷物の処分などいろいろと忙しくなりそうです。 この場をかりてアドバイスいただいた皆さんにお礼を申し上げたいと思います。いろんな情報を頂きとても助かりました。 本当にご親切にありがとうございました。
- oyazi2008
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金額を上げる方法をお教えします。当方立ち退き等専門分野です。一番相手が嫌がるのが「良く分からないので知り合いの弁護士に相談してからにします」「弁護士さんが忙しくまだ相談日程が決まってません」と言って中々進行しないパターン。何かを言われて弁護士さんに任せますから・・・その不動産業者は期限を定められ立ち退きを請け負っているはずです。また予算もゴネル人も想定して多めに算出しています。アスベストの建て替えも嘘ではないですか？更地渡しで売却したか購入した業者が高層化して賃料収入を上げたいだけの様な感じですね。先方の期限が過ぎると焦りますから大分交渉しやすくなります。兎に角時間をかける事です。また引越し先は物色して決めても良い物件を見つけてください。その時が来たら、直ぐに引っ越すから幾ら払えませんか？と切り出す。100万ぐらいならまず即OKでます。その時まで一向に引っ越す気配も見せないのがポイントです。先方が何と言っても裁判には絶対持ち込みません。時間がかかるからです。1ヶ月に1回しか裁判がありませんから半年ぐらいあっと言う間に過ぎるからです。がんばってください。
お礼
oyazi2008さんは専門分野なんですかぁ。ありがとうございます。 昨日、留守電に不動産屋さんから「本日夜、伺います」と メッセ－ジが入っていて「あれ？５日じゃないの」と思いましたが 皆さんからアドバイスをいただいいた後だったので 猶予期間短縮を武器に？ちょっと詳しく聞いてみようと思って居たところだったのでこちらから伺いました。 その際、賃貸物件の場合には大家さんの都合も考えなければいけないので猶予期間が３ヶ月でも認められていいると言ってました。 この点は、苦しい言い訳に聞こえましたが、かなり渋ったので 「引越費用８０万円＋敷金１６万＋気持ち４万＝１００万円でいかがですか？」とお話頂きました。 前のおばあちゃん大家さんが亡くなってから、遺産相続で兄弟間でもめて 建替え話も意見が割れて最近和解したそうで、今回に至る経緯になったとのことです。 大家さんは資金がないのでデベロッパ－が引越費用を支払うためはやく明渡合意書にサインが欲しいそうです。 この話をきくと、oyazi2008さんのおしゃるとおり、アスベストは建前で、 デベロッパ－に更地渡しで売却する契約なのではないでしょうか。 立替えたら１Ｋのマンションにするみたいで、現在３階建ですが おそらく１０階までは建てられるのでかなりの家賃収入を見込めます。 近くに大手メ－カ－が新しく入ってきたので8,000人程度の社員が 通うことになるので、それを見込んだ建替えかと。 支払期限は、デベロッパ－に明渡合意書を全員提出した後になるので、 何日とは言えないそうです。 支払いを渋られても困るので下記文章を合意書に手書きで書いて貰いました。 「デベロッパ－契約後、一括現金で支払います。○○不動産 担当者名 会社印」 妥当な金額かなと思うのでこれでサインしてもいいかなと思いますが、 何かアドバイスがありましたらご教示下さい。
- bouhan_kun
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＞間取りや立地などの同条件で部屋を借りるとなると この辺が微妙なんですが、ぶっちゃげ、今の生活を維持してという話であれば、ちょっと虫がいいということになりかねませんね。今までが周辺相場より安価であったなら、むしろ今までがラッキーであっただけで、それを権利として主張するのはどうかと思います。言ったように、正当事由と認定されれば、あなたの立場が保全されなくなりますので。 ＞１ヶ月分の家賃 ＞その他に引越に伴う労力など 確かに、大家事情であれば、その辺まできっちりと・・・とアドバイスするのですが、今回はそこまでは・・・って気がします。特に、後者は、過分です。強制になれば、もらえるお金が目減りするだけです。タイミングと責める力のさじ加減。 ＞ペット あなたは禁止でも、その方は許可したなら、それは正当です。みんなが同じ条件にならないといけない法的根拠はありません。基本は個別契約。たとえ全部屋の家賃が違っていても、かまわない。大家裁量の範疇です。
お礼
Ｓ５５年築と当初間取り図を見たときに書いてあったんですが 契約書には平米数や築年数は書いていなかったんですよね。 代理の不動産屋さんのおじさんは、築４０年になるとお話してました。 床も腐っている部分も結構あり、古さから言えば８万円は妥当だと思います。 ただ、同等の建物を探すとなるとこんな古い物件ないですから^^; 否が応でも賃料が上がってしまいます。 難しい処ですよね。 ありがとうございます。
＃２です。 ＞ちなみにですが、３階では子犬を飼っているみたいですが契約にはペット禁止になってます。 亡くなった前の大家さんが動物好きで許可していたようです。 もう亡くなっているので当事者に確認できませんが、 やはり契約違反になってしまうのですか？ 他人事ですが、気になったのでお時間があったら教えて下さい。 ペット禁止の賃貸においてペットを飼うことは契約違反です。ただし、大家の了承があればよいでしょう。 でも、契約違反であろうとなかろうと、借り手には原状回復費義務があり、ペットによるものは通常使用による損傷を超えたものですので、原状回復費としてペットによる傷の他、においを取るためのクリーニング代なども請求され、敷金では不足してさらなる追加料金が退去時に請求される可能性があります（ペット化の物件ではそれに備えて敷金を多めに設定していることが多い）。 でも、通常取り壊しを理由とした立ち退きの場合は、原状回復費用は不要といわれています。
お礼
ありがとうございます。 確かに、管理費なども部屋毎に異なるんですよね。 そう考えると、ペットも納得です。 近くの不動産屋さんに部屋を見に行きましたら 子犬を飼っていたご家族は大家さんの知り合いらしく 部屋を２つぶち抜いて借りているとのことです。 そこまでしてくれるということは親密なんでしょうね。 ７・８月は部屋を出る人も少ないので物件数がなく 不動産業者も一番売上が少ない時期だそうです。 ８月終わり頃から徐々に増えていくそうなので その頃に探す方が賢明だとおしゃってました。
アスベストが本当かどうかにより健康に影響が出ますので、住み続けるのがよいかどうかはわかりませんが、 一般的に相場といわれるのは、家賃６ヶ月分ですから金銭提供は相場なみを提示していますね。 でも立ち退き期間については、問題有りです。 基本的に契約期間のある契約は大家側から途中解除はできません。契約期間が切れるのをまたなければなりませんし、契約期間のきれる６ヶ月から１年の間に更新しないことを申し出なければなりません。 つまり契約期間がある間はすむ権利が最低でもありますし、その場合でも最低６ヶ月以上の猶予は与えなければならないのです。 また合意更新をしない場合は、法定更新がされます。これは借り手が希望すれば法律が強制的に更新をさせてしまうものですので、更新手続きを行っていないことは問題ありません（但し時効になっていない更新料については請求されるかも）。 なお、法定更新の場合契約期間はなくなりますので、このような場合は申し出から６ヶ月後が解除日になります。 また、申し出の期間の他大家に正当な事由というのが必要で、普通これがそろわないので、金銭提供により合意または裁判などにより立ち退きを認めてもらうことになります。 アスベストの話が実際どうなのかはわかりませんが、法律的には大家側に正当な事由がそろわず、立ち退かないでよい場合がほとんどですし、、最低でも６ヶ月の期間は保証されるべきですので、猶予期間短縮分は相場より多めにもらってもよいと思いますので、もっと交渉してよいと思います。 方法としては金額の上昇の他、提示した金額＋立ち退くまでの家賃３ヶ月分を免除という方法もありますので、交渉してみてください。
お礼
なるほど！！法定更新となるのですね。 アスベストが本当かは立退き命令の書面にかかれていただけなので 本当なのかはわかりません。 その点も尋ねてみます。 意地になって留まるつもりはありませんので交渉したいと思います。 猶予期間の短縮を理由に 立ち退くまでの家賃３ヶ月分の免除と提示額で上手く出来るかどうかわかりませんが、話し合ってみたいと思います。 結果は来週になると思いますがご報告致します。 ありがとうございます。
補足
ちなみにですが、３階では子犬を飼っているみたいですが 契約にはペット禁止になってます。 亡くなった前の大家さんが動物好きで許可していたようです。 もう亡くなっているので当事者に確認できませんが、 やはり契約違反になってしまうのですか？ 他人事ですが、気になったのでお時間があったら教えて下さい。
- bouhan_kun
- ベストアンサー率19% (1032/5208)
まあ、居住権はありますが、アスベストが本当なら、むしろあなた方のことを考えてとも解せますし、正当事由とされる可能性も高いと思います。つまり、無理して争っても、あなた有利にならない可能性も秘めてるってこと。 更新してるしてないは関係ありません。むしろ、何も言われなかったのであれば、自動更新と解せます。 ３ヶ月は確かに急です。確かに法的には６か月以上前予告です。ただ、アスベストを３ヶ月も余計に吸引し続けることを考えるなら、一刻も早くと考えるほうが自然では。それでも構わなければ、準備にこれくらいかかるから、せめてこれぐらいは・・・と言う相談は可能でしょう。 金額的には、６０万の根拠は何でしょうか？ 引っ越し費用、敷金返却、次の居住所の敷金などを合わせて、それだけかかる。で、その物件の規模は、現在より極端に高級なものでないなら、すいませんがせめてこれくらい…と言う話はできると思います。ただ、あまり無用に固執すると、建て替えが正当事由と認定された場合に、強制執行になる可能性もありますので、その辺のさじ加減が微妙かと。
お礼
さっそくご回答ありがとうございます。 確かにアスベストが本当なら今すぐにでも立ち退きたい処です。 ただ、間取りや立地などの同条件で部屋を借りるとなると 今より家賃が２万円は増えます。 敷金・礼金・１ヶ月分の家賃・仲介手数料で６０万円程度 引っ越し費用で１０万弱、その他に引越に伴う労力など（住民票等の手続で仕事を休む必要がありますし）を 考えると６０万は頂かないと困ってしまいます。 あまり、無理は言うつもりないですが、女性の一人暮らしだからと 足元を見られたくはないなぁと思っています。 話し下手なので上手くこちら側の要求が伝わるように 頑張ってみます。 ありがとうございます！！
お礼
明渡合意書の内容は５条と特記事項だけです。 第１条 賃貸借契約書に基づき 月 日をもって終了したことを確認する （日付は空欄です） 第２条 本件建物の明渡を９月３０日までとすることに同意する 第３条 前項期日限りにおいて、本件建物からの退去の上、建物を明渡す 第４条 甲（大家）敷金１６万円を明渡時に支払う 第５条 建物内に残置した動産について甲が自由に処分することに異議がないこと 特約事項 引っ越し費用は甲の代理人（○○不動産）が支払うことを約束するものとする立退きに関しては金百万円で合意するものとする。 デベロッパ－契約後、一括現金で支払います というものです。 停止条件というのは記載がありません。 そうですよね・・・確かにこの内容ですと、デベロッパ－と大家との契約が白紙になった場合でも立ち退く必要性が出てきますね。 そこまで悪徳ではないと思いますが、記載して貰う必要がありますね。 結構その場になると、頭が回らないタイプなので^^;勉強になります。