下水の隣地使用について

質問

30年前に６軒の建売分譲のうちの１軒を両親が購入しました。
６軒は下り勾配にＵ字型に建ち並んでいます。

そこで下水についての質問です。
ここはまだ本下水ではなく浄化槽で、６軒の下水排水が一番低地の家の側溝に集まり、更に隣地の庭を通って公共下水に流れています。

隣地は勾配ある土地を１００坪ほど所有しており、家屋は高地に建ててあり低地は庭となっています。
その庭に我が家を含め６軒分の下水が通っているのです。
そのようになった経緯は分かりません。
このことに隣人は「勝手に人の庭を使って・・」と苦情を言ってきます。
役所にも相談しているようですが現状は変わりません。
この６軒の下水排水を公共下水に流すには隣地を通る以外にはルートがありません。

そんな中、我が家は２年前に建替えを行いました。
しかし下水は元のままの下水管につないでおります。

先日突然隣人から配達記録の封書が届き、「建て替えから２年経つがまだ庭に下水を通しているので早急に対処して欲しい」との内容でした。また「対処法を考えるとのことなので期待して待っていた・・」とも書かれておりました。
工事中は他で仮住まいをしていたので隣人とは一言も話しておらず、おそらくＨＭのほうで言ったものだと思われます。

我が家は６軒中一番の高地で、前面は道路になっています。
前面道路の公共下水までには20mほどの距離があり、そこにつなげるには道路を掘るなど150～200万近くの費用がかかります。

６軒が隣地に下水を通していること、建替え時に元の下水管につないでしまったことなどは違法なのでしょうか？
また隣人に対しての対処法など、かなりの長文になってしまいましたがアドバイスをお願いいたします。

回答No.2

ken200707 · ベストアンサー

民法に以下の規定があります。
第二百二十条 （排水のための低地の通水）　高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる。この場合においては、低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない。

第二百二十一条 （通水用工作物の使用）　土地の所有者は、その所有地の水を通過させるため、高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用することができる。
２ 　前項の場合には、他人の工作物を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、工作物の設置及び保存の費用を分担しなければならない。

第二百二十条により高地の所有者は下水道にいたる低地を通過させることができます。また、第二百二十一条により低地の所有者が設けた工作物を使用することができます。
しかし、第二百二十条では、損害がもっとも少ない方法を選択する必要があり、“前面道路の公共下水までには20mほど”であり、低地を通過せずに公共の下水道に接続できるのであれば、“損害がもっとも少ない方法”とは低地を通過しないことになるでしょう。従って、過去の経緯はともかく、低地の住人が“苦情”を言っている現状では第二百二十条を持ち出されると、そこを通過させることの正当性の主張は困難になると思われます。
また、質問文からは第二百二十一条の“工作物の設置及び保存の費用”を分担しているようには読み取れないのですが、どうでしょうか？仮に負担しているのであれば、それを理由に使用する権利を主張できると思われます。

“６軒が隣地に下水を通していること、建替え時に元の下水管につないでしまったことなどは違法なのでしょうか？”
については、民法の規定や過去の経緯などにより直ちに不法とまでは言えないでしょう。
“また隣人に対しての対処法”については、
質問者が“直接（隣人の土地を通過せずに）下水道に接続できるが、それをしないのは費用のため”という主張は“隣人”に対して説得力を持つものではないでしょう。第二百二十条により応分の負担を負うことで従来通り使用を認めてもらうよう交渉するのが適当と思われます。

お礼

アドバイスありがとうございます。隣地使用に際して費用の分担はしておりません。ご意見を参考に対処法を考えてみます。

補足

もうひとつ教えていただきたいことが・・・。隣人に対して土地使用料をお支払いする場合、６軒中１軒あたりの月額（年額）の相場はどのくらいなのでしょうか？また、やはり過去をさかのぼって３０年分の使用料を支払うべきですか？いろいろとすみません。

回答No.3

ken200707

“６軒中１軒あたりの月額（年額）の相場”については、土地の風習、来歴、情況、地価、その他に依存するので、なんともいえません。近隣で営業している不動産屋に聞いてみることをお勧めします。

“３０年分の使用料を支払う”については、第二百二十一条２項の負担は隣人の債権と考えることができるので、
民法第百六十七条（債権等の消滅時効）債権は、十年間行使しないときは、消滅する。
の主張は可能だと考えられますが、特別の契約があれば話は別ですが、その場合はその主張をなす当事者に証明責任が課されるでしょう。

上記時効を主張して十年以前分の請求を拒否するか、消滅時効があることを説明した上で、それを主張せず、その代わり月額を低くするといった交渉の方法は考えられます。

どうしても合意が得られないのであれば、裁判所による調停という手段もあります。また、合意がえられたら、将来（質問者の次の世代）を考えて、公正証書（費用がかかります）にするか、簡易裁判所による即決和解（こっちは安上がり）にすることをお勧めします。

お礼

ありがとうございました。使用料の支払いとなると我が家だけのことではないので、ご意見を参考にさせていただき、６軒での話し合いを設けてみたいと思います。

回答No.1

-phantom2-

下水管を設備する場合において、隣地などの他人の土地を通す以外に手段が無いのであれば認められます。　ただし償金（土地の使用料）を支払わなければなりません。

質問のケースでは、隣地を使用せずとも通す事ができますので、隣地の主張が正しいことになります。

購入したときに既に隣地を使っていたのは仕方ありませんが、その後に建替えたのであれば下水も整備しなおすは当然です。

建替えを請け負ったＨＭが今までの下水管に繋いでしまった。とのことですが、ＨＭばかりの責任ではありません。
最終的に誰が責任とるのか？となればそれは施主であり所有者になります。

お礼

ありがとうございます。隣地土地の使用料や下水管の移設等、今後に向けてご意見を参考にさせていただきます。