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測量図の種類とその効力について
測量図の内容と、測量図の種類による効力（法的対抗力）を知りたいと考えています。 ＜背景（主観）＞ 不動産売買取引に際し、一般的な契約書では「土地に関する測量図」を準備して契約書の付随書類として授受するようになっている様子です。 ここでいう「土地に関する測量図」として取り扱われるものとして概ね下記の３種類が挙げられると認識しています。 １．確定測量図：全ての隣地所有者の立会を得て境界確定されたもの（官有地に接する場合は、官民査定手続も経たもの）をいう。 ２．現状測量図：確定測量図以外のものをいう。 ３．地積測量図：分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所に申請書類として保管されているものをいう。 ＜質問＞ １． 不動産売買取引後の後々に発生するかもしれない境界の係争等を想定した場合、上記３種類の測量図を公的な効力をもつ順にならべると 地積測量図＞確定測量図＞現状測量図 と なるのかな？と 感じたりしていますが、実際のところはどうなのでしょうか？ もちろんイレギュラーな事態等によりけりとは思いますが一般論にてお教え願います。それぞれの費用の順位についてもアドバイスいただければ幸いです。 ２． 土地家屋調査士さんに依頼して確定測量図を作成してもらい、それを地積公正登記したら、法務局に地積測量図が管理される？のでしょうか？ ３． 1)．現状測量図とは具体的にどのようなものなのでしょうか？ 2)．土地家屋調査士さんが作成した「境界確定成果簿」なるものを見たことがありますが、これも現状測量図に属するのでしょうか？ 3)．境界確定成果簿の内容は、土地区画の図に地番が記載されていて、境界標を設置したポイントが図示され、立会人の名前が記載（押印なし）されていて、境界標の写真が添付されているものでした。この成果簿の法的な効力はいかほどなのでしょうか？ 4)．境界確定成果簿では境界の情報は入っているものの地理的座標とか面積にかかわる事項には触れられていませんでしたが、境界確定の図は測量図なのでしょうか？面積を求めるものとはやはり違うと思い、測量図というものの分類を詳しく知りたいです。 業界素人につき質問の仕方が下手で申し訳ございませんが、 ご存じの方がおられましたらお教え願えますようよろしくお願いいたします。
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不動産屋です。 １、法的な効力という考え方がちょっと？疑問ですが、地籍測量図は古いももだといい加減なものが多いので、そういう場合は確定測量図のほうが正確ですが、最近に確定測量をして法務局に備え付けられた図面があれば新たに確定測量する必要はありません。ポイントはその地積測量図を基に分筆ができるかどうか？になると思います。 ２、その通りです。 ３、１）現況を測っただけの図面で境界については確定していない、という意味で使うことが多いです。 ２）、３）、４）「境界確定成果簿」なるものの意味がよくわかりませんが、お話を聞いている限りでは大した効力はないものと思われます。 一般的な契約書では「土地に関する測量図」を準備して契約書の付随書類として授受するようになっている とお書きになっていますが、この時点で少し誤解されているのではないかと思います。 一般的な契約書では、(1)実測取引で確定測量図を作成することを条件とする。(2)公簿取引で境界については立会して説明すれば足りる。のいずれかです。 つまり実測取引で確定測量図を作成することが条件ならば、隣接地所有者の印鑑証明書付きで官民境界明示書も付けた測量図を作成しますので法的に効力のある図面になりますが、それ以外に現況測量図や地積測量図を添付したとしても、それらはあくまでも参考に付けるだけのことです。
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- jimmy-jimi
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こんにちは。 わたくしは、建築関係で仕事をしておりますが、多少測量をかじった ことがありますので、私の認識しているレベルでお答えしたいと思い ます。（間違いがあるかもしれませんが、、、） １．について 公的な効力についてですが、まず現状（現況）測量図は効力は無い と考えます。ハウスメーカーが建築前にサービスと称して行う測量 を想像してもらえれば分かると思います。これはあくまでも参考図 です。地主のみの主張箇所（境界杭の無い場合）で測量する場合も あるからです。（私もやってました。） 確定測量図≒地籍測量図と考えます。登記所に保管監理されている 測量図が公的資料によく添付したりするものですね。これに公信力が あるかどうかは、お互いの言い分によって異なる物だと思います。 ただ、最近のコンピュータ化されたデータであり、登記されているも のであれば、かなり信頼性は高いものでしょうね。 測量図が登記されるためには、隣接する地権者による確認が必要で す。土地家屋調査士（以下 調査士）さんにより、隣接地地権者１軒〃 回り現地立会い確認、署名捺印（身分証の提示）などを経て、行われる ものです。 ２．について 地籍更正を行う場合、調査士さんに依頼して現地測量、隣地地権者 立会い、署名、捺印等を経て境界が確定するのです。その際の測量図 が更正登記する時の根拠となる資料として、同時に登記管理されるもの と認識します。（地籍更正登記申請の必要添付書類になっていると思い ます。） ３．について １） １．の内容参照 ２） 隣地地権者の署名、捺印、現地立会いの前の測量図は、あくまで も現状（現況）測量図と考えます。 ３） 捺印が無ければ、あくまでも参考図に過ぎません。 ４） この質問を読み返しているうちに私も分かったような気がしま す。（こんな回答者ですいません） 確定測量図・・・面積計算の無いもの 質問者さまのいう境界確定成果簿にある図 地籍測量図・・・面積算定の表の掲載があるもの ではないかと考えます。 こんな感じでいかがでしょうか？分かりましたか？
お礼
ご回答いただきましてありがとうございます。 実際に関連業界に携わっておられる方のコメントをいただき ありがたく思っています。 実際に売買等を想定した場合で、いかなる測量図も存在していない（土地について）場合についてどの測量図を作成して配備していくのが費用・工数・保険度からいって無難かを知りたくての質問でした。 貴重なご意見参考にさせていただきます。 ありがとうございます。
- junkg7
- ベストアンサー率26% (90/342)
＞測量図とその効力について 不動産登記には公信力がありません。 法務局に昔の地籍測量図が残っていても現状と合致しないのが通常です。 しかしながら、主に尺貫法で作図された昔の図面を主張して譲らない所有権者が居るのも事実です。 測量技術の進歩が起因する所と思われますが、土地に対する考え方が時代と共に変位している事も考えられます。
お礼
ご回答いただきありがとうございます。 公信力がない・・・ですか。資料の精度・背景により、究極はそうなるわけですね。 高額な費用を要した先の保険力を知りたかったのですが、 ちょっと、予想よりか違うところにポイントがあったのかもしれません。 貴重なご意見参考にさせていただきます。 ありがとうございます。
- yyfront
- ベストアンサー率26% (140/525)
基本的に境界とは、固定されたものでなく、隣同士の話合いで 決定され、時代とともに変化していくものと聞いています。 別々に測量されたものを、いくつか集めて、それが、ピッタリ 整合するとは思えません。 また、登記は基本的には、土地面積がどれだけあるかの資料として 測量図を提出し、事実昔の測量図は３斜で計算し 境界寸法もでていません。コンピューター化が進み 詳細寸法が記入されるようになりましたが、基本の考え方は同じと思います 話合いの資料として、測量図があるだけだと思います。 ただ、その説得力は貴方の言われる通りだと思います。
お礼
ご回答いただきありがとうございます。 目先数年～２０年程度の範囲を想定しての質問でしたが、 長いスパンで総論するとご回答のような状況になるわけですね。。 ケースバイケースと想定しながらも、見落としがちなゾーンだったかもしれません。 貴重なご意見参考にさせていただきます。
お礼
ご回答頂きありがとうございます。 自身の契約書の解釈に問題があったということを知ることができました。 測量図の整備の仕方・必要性の有無・タイプのセレクト等々将来に照らし、いくらかの防衛策をとるにはどうしたらいいかを知りたくて勉強中でした。 以前より疑問が払拭できていると感じています。 まだまだ勉強不足と感じ少しずつ精進していこうと思います。 ありがとうございます。