地積測量図が存在しない場合＜不動産購入時の対処について＞

質問

不動産購入を検討している物件があります。

状況１
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
（現在もその建物が建っています）

状況２
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況３
敷地はほぼ直線４角形で、低背ブロックで囲まれています。（隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが２重に走っています。
境界標は４スミの内、１ヶ所のみ設置してあります。
残る３ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。（契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて）

上記背景にて下記の疑問があります。

１．物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に（購入前に売主の協力を得て）または、事後でも作成した方が良いのでしょうか？それとも作成しなくなくても良いのでしょうか？近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

２．費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか？また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか？

３．地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか？または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか？登記費用はどのくらいなのでしょうか？

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

回答No.3

kzz_ · ベストアンサー

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問１ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められます。そのときになって越境が判明することもあります。ブロック塀があるようですが、それが100％境界であるとも限りません。昔の所有者の話し合いで使い勝手のいいようにまっすぐに作り替えて、登記手続きはしていないなんてこともよくあります。境界認識の経緯等も重要なので購入前に売主の協力を得た方がいいでしょう。

次に疑問２ですが、一般的には売主さんが費用負担をされるケースが多いようです。以来先は土地家屋調査士になります。

最後に疑問３の地積測量図の在り方ですが、土地の『分筆登記』又は『地積更正登記』を法務局に申請する際に、土地家屋調査士が作成した地積測量図を添付する決まりになっています。法務局はその地積測量図を一般に公開する仕組みです。単に測量した図面に調査士の判子があるだけですと、登記簿にその面積は反映されません。又調査士も判子を図面に押すということは責任を負うことになりますので、でたらめな図面では無いことは推測できますが、不動産登記法上の『地積測量図』にはなりません。
質問者様のケースでは、土地家屋調査士に依頼し登記簿上の面積を実際の面積に直す『地積更正登記』をなさることをお勧めします。そうすれば境界標も設置され、地積測量図も法務局に保存されることになり、実測面積での売買取引が可能となります。ただし登記費用はそれなりにかかります。ケースバイケースと相場の地域差がありますが３０万～１００万前後ではないでしょうか。

長文になってしまいましたがご参考まで。

お礼

ご回答いただきましてありがとうございます。
ご回答の詳細を把握していくのに時間がかかっていました。
かなり勉強になり感謝しております。
ここの質問に補足していきたいのはやまやまなのですが、
質問の内容が少しつっこんだ趣旨になりそうなので別件にて類似した
質問をさせていただく予定です。
本当にありがとうございます。

回答No.5

nonbay39

１．そりゃ聞かれればあった方が良いという回答になるでしょう。
２．売り主に負担して欲しいですが、無理だと思います。だって今更地積測量図などを作成するメリットが売り主にありませんら。売り主負担ですと価格に上乗せするでしょう。
　依頼は土地家屋調査士の所に行けば良いです。
　広さによりますけど、測量は安く無いですよ。ゆえに公簿取引をしたがるのでしょう。
３．境界ははっきりさせておかないと末代までもめ事の種にはなるでしょう。ゆえにその登記は理想的ではありますが、費用を考えると現実的ではないかもしれません。
　境界からシビアな位置に建築するのでなければ大まかに分かればどうでも良い気がします。いずれ周りの人間がやってくれるかもしれませんし、国土調査があるかもしれません。

お礼

アドバイスいただきましてありがとうございます。
あった方が良いか否かについては確かにおっしゃられる通りと思います。あった方が良い度と費用と効力などの兼合いをイメージしたくての質問でした。売主の気分についてもおっしゃられる通りですね。それをどう乗り切るのかなどの参考にしたいと考えていました。
３．の内容についても確かに・・確かに。
予測できない火の粉を予測したくて保険とリスクの腹づもりを・・しきれないながらにしていこうと考えています。
基調なご意見いただきましてありがとうございます。大いに参考にさせていただきます。

回答No.4

walkingdic

>１．
出来れば売買実行・引渡前に地籍測量図は作られたほうがよいです。
あとだと問題が発覚しても後の祭りです。

>２．
費用は結構かかります。数十万と考えてください。
一般的には売主が負担するのですが、売主が測量なしでの売却をしようとしている限り、買主が負担せざるを得ないですね。

>それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか？
はい、そうです。

>３．
地籍測量図作成では、２つのことを行います。
境界の確認と確認された境界の測量です。
境界の確認はその敷地に接している隣地所有者全員の確認をします。
これにより境界が現在の境界標識で間違いないことが確認され、その境界標識の測量により正確な位置と面積が出されます。

最終的には法務局に登記します。登記して初めて地籍測量図は公的証明力を持ちます。

で、地籍測量図がない場合、特に問題となるのが隣人との境界の争いです。
こちらは新参者なので過去の経緯はわかりません。
そんな状況で、隣人が実は境界の位置はいまの境界標識の位置ではなく、これはすこしずれているんだと主張される場合があります。
昔の話となるとこちらではわからないし、、、、ということで隣人と境界をめぐる争いになってしまうわけです。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
皆様にいろいろお教えいただき全貌がおぼろに理解できるように
なってきました。
この場の補足で測量のことなど詳しくお聞きしたいところなのですが、
趣旨が若干ずれたりしてわかりにくい質問事情になることを避けたいので別件にて質問したいと考えています。

貴重な情報をお教えいただきありがとうございます。

回答No.2

junkg7

1.登記簿上の面積が実際有るかどうか確認できないので、将来 確定測量を行っても面積が確保できない事が想定できます。
　逆に面積が増えても周りの地権者が納得しなければ更正登記が難しいです。
2.基本的に売主です。
　測量図無しで取引する事自体一般的では無いでしょう。
3.確定測量図には境界に接している地権者の印鑑が必要です。
　作成者の印鑑はその意味では必須ではありません。
　現在は境界点は国家座標で管理されています。
　杭が亡失しても公的に通用します。

何らかの理由で測量する事が出来ない物権かもしれません。
その辺のリスクを十分理解してご検討ください。

お礼

ご回答いただきましてありがとうございます。
いろいろお教えいただき、以前よりかは捉え方がクリアーに
なってきました。

少し掘り下げた質問を別途させていただく予定です。

ありがとうございます。

回答No.1

elfschritt

相当勉強されていると思います。まず
１．測量図は作成して貰ったほうが無難です。購入の条件に作成をプラスすればよいだけです。ただし、その土地を欲しい人が数人いる場合は難しいでしょう。（売主は簡単なほうを選びます）
２．費用は上記から売主に負担してもらえば問題ないです。また、詳細を確認したい場合は土地家屋調査士に現況確認してもらい、概算の見積もりを聞いてみるのがいいと思います。
３．境界をはっきりさせておけば、建築する時の建ペイ・容積率の確認による間取りプランや後々の売買に有効です。

結論：作成したほうが良い。費用は売主負担か譲っても折半。宅地造成された土地には必ずありますし、気分的に安心できませんか？私なら絶対に売主負担で作成させます。検討祈ります。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
地積測量図・・作成した方が良いというのは自覚していました。
まさに安心したいのです。
必要工数と細部の意味合いが理解しきれていなかったもので
今回の質問にいたりました。
貴重なご意見参考にさせていただきます。ありがとうございます。