不動産収入 青色申告

質問

私はサラリーマンですが、H19年に不動産屋から1棟アパート（6戸）を購入しました。

契約は11月で、引渡しは12月28日でしたが、12月22日に自動販売機（ジュース）を設置しました。
「開業届け」と「青色申告承認申請書」は12月中に税務署に提出しました。（H19年12月開業予定で）

不動産屋とサブリース契約を結び、家賃収入はH20年1月1日からとした為、H19年中の家賃収入はありませんでしたが、H19年中にかかった費用はありました。（金消契約手数料、印紙代、登記費用、火災保険料など）
自動販売機についてはH19年の収入が12月22日～31日までの10日間で￥2.020-ありました。電気代の請求がまだ来ていない為、かかった経費は分かりません。

他のH19年中の収入は、サラリーマンの給与と株式等の配当収入と株式譲渡の損益（いくつかの特定口座及び一般口座でトータルではプラス）が多少有りましたが、給与分の源泉所得税については自宅の住宅ローン控除があり、年末調整で全額還付できました。

で、H19年分の確定申告についてですが、
税務署の相談員に相談したら、
不動産収入が1月1日からなら、開業日をH20年1月1日とし、
開業前（H19年中）にかかった費用は、開業費としてH20年分で申告すればいいと言われました。あと、自動販売機も10日分で小額ならH20年に一緒申告すれば問題ないと言われたので、
株式と配当収入に関してのみ白色申告（還付申告）したのですが、 本当にそれでよかったのでしょうか？
それとも赤字で申告しておいたほうが良かったのでしょうか？

あとH20年3月末にもう1棟アパート（8戸）を購入するのですが、もし購入すれば、また開業届など、何か届け出が必要になるのでしょうか？
それと、14室になるので、事業的規模にあたると思うのですが、専従者給与を妻に払えるのでしょうか？
その場合は、事前にどのような届出が必要なのでしょうか？
また、そもそも専従者給与を払ったほうがいいのでしょうか？ 払う場合は、いくら位がいいのでしょうか？
妻は現在、派遣社員で税引き前で200万くらい収入があります。
H20年6月に契約が切れて、契約延長が難しいようですが実際のところは6月にならないとわかりません。

最後に青色申告する場合の帳簿の作成は、税理士の先生に依頼しないで、自分でエクセルだけで出来ますか？それとも、会計ソフトを買ったほうがいいですか？ 買うならどんなソフトがいいですか？

長々とすいません。教えてください。お願いします。

回答No.3

noname#135013 · ベストアンサー

このケースの成功報酬は５０％程度は覚悟しないといけないかもしれませんし、その税理士さんの経歴・手腕・能力にもよるので、一概には返答出来ません。

概要はこうです。
消費税はもらった消費税と払った消費税の差額を納税もしくは還付するとの事になっています。

さて仮にご質問者が購入したアパートが５０００万円＋消費税２５０万円であった場合に、払った消費税は２５０万円ですが、ではもらった消費税は缶ジュース２０００円＋消費税１００円だとすると、１００円がもらった消費税となります。

差額は１００円のもらった消費税と払った消費税２５０万円との差額は・・・　課税事業者に還付されることとなりますね。

これって、ちょっとした盲点なのですが、今や周知の盲点となっており、賃貸物件の取得の際には考慮に入れるべき１項目になっています。

さて、金額の大きさを感じて頂いたら税理士報酬が仮に５０％としてもメリットはご理解頂けるかとおもいますが、その後どういうおつきあいをするか、単純な不動産賃貸収入の管理だけならお願いする必要もないでしょうし、タイミングに合わせたアドバイスまで要するなら、それ相応にお支払いを頂くしか無いでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
早速　相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#135013

今すぐ、税理士のところに行って相談を受けるべき案件です。
もっとも、消費税の課税事業者選択届けが出ていなければ、かえって知らなかった方がよかったかもしれない。というべき案件ですけれど。

１００万円規模で申告の内容が変わる可能性ありですね。

とにかく、すぐに税理士へ相談して下さい。
税務署では教えてくれない消費税還付スキームに乗れるかもしれませんが、既に申告した内容では不可です。

取得予定のアパートも同様に、是非相談してください。

幸運を祈ります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税理士の相談を受けるべき　との事ですが、
税理士の費用って高くないですか？
相場っていくらぐらいなのでしょうか？
また質問ですいません。
よろしくお願いします。

回答No.1

tono-todo

白色申告ではなく、確定申告をされたのですね。
これは、株だけでなく、給与も含めての総合的な申告です。

税務署が開業日１月１日でよい、というならその指示に従って下さい。
個人事業主として不動産業を営むとして一度提出すれば、新たに家屋を購入されても、改めて届けを出す必要はありません。
奥様を青色事業専従者にすることは、大いに奨めます。専従者給与が経費に計上できますので、大きな節税になります。
専従事業者は、何か仕事を実際にする、その仕事に見合う世間相場の給与を支払うことが可能ですので、ただ支払うだけは不可です。

会計帳簿は知識さえあれば、エクセルで可能です。
私は、エクセルで帳簿を作成していますが、規模が大きくないので可能なのでは、と思っています。
会計ソフトが無難です。
税理士は自身の会計知識に自信があれば不要です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
また質問で恐縮ですが、
青色事業専従者にすることは、大いに奨めます。との事ですが、
妻に収入があっても専従者になれるのでしょうか？
よろしくお願いします。