青色申告届出前の不動産取得費用の来年度繰越し

質問

２３年１２月１日にマンションの区分を１室を購入しました。ただ、不動産購入費用は不動産から得られる収益と相殺しても赤字になるので、２３年度の白色申告ですべて費用計上せずに、来期以降に繰り越したいと考えていました。（２３年は不況で不動産の赤字を相殺する所得がほとんど無いため。）しかし、青色申告の届け出を２４年２月１日までにするつもりだったのが遅れてしまいました。

そこで、遅ればせながら今から（２４年２月２０日）青色申告の届出を行い、２３年１２月２０日から３１日までの１０日分の不動産事業分の青色申告をする。そして、その中で開業準備金のような形で２カ月以上前の不動産購入費用を来期に持ちこして償却できないかと考えております。

ただ、「不動産取得に要した費用は開業準備金にはできない。」との旨をどこかで聞いたような記憶があり、手続き上無理ではとも思っております。

さて、そこで質問ですが、上記のように青色申告の届出前の不動産取得に要した費用をなんとか費用化（繰り延べ資産化？）して来年度以降に繰り越すことはできないでしょうか。
良いお知恵があればぜひご教授頂ければと存じます。

回答No.2

miles3912 · ベストアンサー

まだ少々誤解されているご様子ですね。

まず、青色申告の承認については、平成23年分についてはあきらめるしかありませんね。

但し、今年の3月15日までに当該申請書を提出すれば、平成24年分は青色申告が可能となります。

ところで、平成23年には不動産所得にかかる収入はあったのでしょうか？

もし、なかったのであれば、そもそも事業開始を平成24年1月1日としてしまえばよろしいのではないかと思います。

平成23年に不動産所得にかかる収入があったのであれば、平成23年は白色で申告するしかありません。

前回お答えしたとおり、白色申告でも「有形固定資産(建物)」と「繰延資産(開業費)」を固定資産として計上可能です。

そもそも、収入を得るために要した費用を必要経費とする考え方に白色・青色の別はありませんよ。

但し、この場合に注意しておいていただきたいのは、前回の回答の際にマンションの購入対価を３０，０００，０００円（…実際はもっと高かったのでしょうね？）と仮定し、総て建物としましたが、土地の持分があるはずですから、その分は建物から控除してください。

平成２４年分の申告の際には、平成２３年の収支内訳書に記載した「建物」及び「開業費」を既存資産として減価償却費の計算欄に計上のうえ償却計算を行えばいいこととなります。

多分、以上で質問者さんが懸念されている問題に対する答えになっているかと思いますが如何でしょうか？

お礼

何度もご丁寧な回答を頂き誠に恐縮致します。
ご説明頂いた内容をやっと理解することが出来ました。

今年の青色はあきらめること。ただし、希望している不動産取得費用については不動産と併せて資産計上可能である。また、その他の開業費についても資産計上すれば、来期以降に減価償却の形で費用化できる。

注意点として、土地に要した費用については償却することができない。

本当にありがとうございます！すっきりしました！

回答No.1

miles3912

ご質問を拝見しますと、新たに賃貸収入を得るためにマンションを購入されたものと思われますので、その線にそって考えてみます。

まず最初に質問者さんの誤解ではないかと思われる部分を指摘させていただきます。
12月1日の購入時を事業開始と考えれば平成24年1月中に青色申告の承認申請を提出しなければ平成23年分は白色での申告となります。
つまり、青色申告の承認申請を行った２ヶ月前にさかのぼった日の分から青色申告が可能となるのではなく、事業開始以後２ヶ月以内に青色申告の承認申請をすればその年から適用が可能になるということです。
そもそも、同一年度の同一所得を白色と青色に分けて申告することは出来ません。

そうしますと、平成23年分の申告は欠損となる様子ですから損失は切り捨てとなりますが、平成24年の申告からマンション購入対価と開業に要した費用を、以下により開始貸借対象表に計上すればいいことになります。

例）
〇マンション購入対価：３０，０００，０００　※取得に要した費用を含む
〇その他の開業に要した費用：１，０００，０００

建　 物　３０，０００，０００／元入金　３１，０００，０００
開業費　　１，０００，０００

上記のような開始残高が計上されます。
つまり、不動産賃貸業を開業するために事業用資産を現物出資したような形となります。

※開業費とは、事業に要する経費で、その支出の効果が複数年にわたるものです…多分、質問者さんが開業準備金と呼んでいるものの一部がこれにあたるのではないかと思います。

上記の建物と開業費はそれぞれ平成２４年以後の所得計算において、それらの減価償却費が必要経費に計上されます。
ちなみに、開業費については任意償却ですから、適宜な年度での償却処理が可能です。

多分、こういうことをご質問されているのかなと思いますが、如何でしょうか？

補足

早速の詳細なご回答誠にありがとうございます。なるほど、ご指摘の通り誤解していたところがございました。

そうすると、例えば１２月１日に購入したとしても、事業開始日を１２月２０日に設定し、１２月１日に発生した不動産取得経費（登記費用、仲介手数料など）を開業費にして減価償却が可能ということでしょうか。

なぜ、上記のようなことにこだわるかは、事業開始日を２４年にしてしまうと２３年に発生した開業費を２４年に償却できないことからです。

それとも、１２月１日に事業開始ができなければ、絶対に白色になってしまうのでしょうか？

理解が悪くて済みませんが、何卒ご教授願います。