住宅ローンが奥さん名義によるわからないこと（夫の親からの贈与、ローン控除）について

質問

二点わからないことがあります。

ひとつは贈与税についてなのですが、
夫婦共働きで、夫の名義でマンション購入すう予定が、サラリー収入が住宅ローン会社の規定に少々届かず、代わりに奥さんの名義でマンションを購入(連帯債務者はダメだったので夫は連帯保証人)。

夫の親から300万の資金援助あって、夫が相続時精算課税制度を利用すべく確定申告に行こうとしていましたが、お役所は杓子定規なことが相変わらず多いので不安に思いました。

それは、住宅ローンが夫の名義でないので、夫が購入したことになっていない住宅について、夫の親から夫が贈与を受けても、夫が確定申告に行ってちゃんと普通に相続時精算課税制度に乗れるかな？
ということなんです。

最初の手付金や頭金類で300万以上現金で支払ったので、それが親からのお金300万円以上だから夫が確定申告して大丈夫かな？とも思うのですがどうでしょうか？

次に二つ目ですが、今後子供を授かって奥さんが仕事で子育て休暇(一年)をとると給与の３～４割程度しか一年間収入がないようになるでしょうが、この場合、住宅ローンが奥さん名義になっているのでそのままでは単にその年の控除額が減るだけになりそうですが、この期間は夫の収入で控除されるなど、何かセーフティネットはあるのでしょうか。
このようなケースはよくあると思いますし、未婚の女性がマンションを買うことも多いと思いますので何かセーフティネットがあって当たり前だとは思いますが・・・

以上宜しくお願い致します。

回答No.4

moonliver_2005 · ベストアンサー

再びNo3です。

＞さて、もらった300万の方ですが、これは親が本当にあげるつもりでくれたんです。

ですから、この贈与契約を取り消し、資金借り入れ契約（法律上は金銭消費貸借契約と言い、文房具屋さんで売っているひな形もこういう名称のものを買います）に変えるのです。

本来夫の方の名義でマンションを購入する予定が、妻の名義に変わったのですから、夫親子間の贈与契約を取り消して質問者さんとの金銭貸借契約に変えるのも当然の話で、法律上も十分な理由ありというべきでしょう。脱税行為には当たらないのです。

むしろ贈与のままとしておく方が不自然と考えることもできます。たとえばあってはならないことですが、もし将来離婚の事態が発生した場合「この家の名義は私のものだから私のもの」と質問者は考えるでしょうが「ではあのときあげたお金は返して欲しい」と夫の親に言われたとき、「質問者さんにこのお金の返済義務はあるでしょうか？」という法律上極めてややこしい問題が生じます。

夫の親の方は、夫の方に贈与した認識のようですが、そのお金が妻名義の資産に形を変えた場合、状況は極めて複雑です

私の方法は、実は「災い転じて福となす」効果があります。親子間で契約書を交わしても「この契約書は親子間の贈与の実体を覆い隠すものにすぎない。よって贈与税の課税対象となる」と税務署に宣告されると反論は極めて困難です。質問者さんと夫の親の方とは法律上の赤の他人ですから「この契約書は親子間の贈与の実体を覆い隠すものにすぎない。」とは税務署は言えず、別の論拠が必要になってしまうわけです。

贈与契約を取り消して、金銭貸借契約に変える申し入れは夫の方から親の方に申し出る電話をする話で簡単に済むでしょう。後日契約書を作って質問者さんが押印した契約書に押印してもらって永年保存して税務署の調査に備えれば万全です。

＞が、今回質問したのは、住宅ローンを借りる最後のときになって急遽奥さん名義にすることに変更したので、名義が夫でなくなっても夫の親からの300万は控除扱いにそのままできるか不安になったからです。

質問者さんは、夫の親の方の民法上の相続人ではありません。厳密に税法を考えると
イこの贈与は夫の親の方から夫の方への贈与に当たる。（従って本件贈与について夫の方が相続精算課税制度を利用することは可能。）
ロ次に夫からその妻に贈与が行われていて、これにより不動産の妻名義の財産が購入されている
ハそうすると、イの贈与税とは別の贈与税の納税義務が、質問者さんに生じていて、質問者さんに贈与税の申告義務が発生している。

ということになると私は思います。また相続精算課税制度は決して贈与税を課税しないという意味ではなく、「相続が発生したときに、相続税として課税することを条件に、贈与税の当該年度の課税を免除する」という制度です。

ですから場合によっては相続精算課税制度を利用しない方が得だったというケースも大いに有り得て注意するようにという記事がいつか日本経済新聞に出ていました。

夫の方の贈与税について本件は一件相続精算課税制度で贈与税を払わずに済んだように見えても、相続税が課せられるような相続が発生する場合には、単に税金の支払いを送らせているように見えることがありうるのに注意すべきでしょう。

＞住宅ローンを借りているのが奥さん名義になってても関係なく、夫が親から住宅ローン用で贈与してもらい、それは確かに頭金と初期費用に使っていますから・・・・・

本件、税務署に相談したら、上のように、税務署の方は贈与は２回行われたと考えると私は思います。つまり本来夫に行われた贈与は１回であることは明らかですが、「その後、夫から妻へ贈与が行われたことになりますから、合計２回の贈与となるのが税法の解釈です」と言われると反論は困難でしょう。

ただし、私は法律の専門家ではありませんから、実際にはマンション販売会社の不動産に詳しい顧問弁護士を紹介してもらって、その方に聞くのが良いと私は思います。

＞平行してネットで調べていますが同じ条件のものがなかなか見つからず、わかりあぐねているので、明日税務署に電話するしかないかな、と思っております。

本件の質問は確定申告を担当する所得税課ではなく資産税課が対応することになるでしょう。贈与税とか相続税を払う人は極めて稀でしょうから、質問者さんは「カモがねぎをしょってきた」人に見えるはずですから（笑）、私ならマークされる可能性を心配します。こう言う場合には、所轄税務署でなく国税庁の電話相談を受けると安全でしょうね。

上のように、マンションを買った不動産会社の担当営業に電話して、この会社の顧問弁護士を紹介してもらい、電話相談を受けるのがよいでしょう。無料で気前よく応じてくれるはずです。

お礼

確定申告終わりました！

事前に税務署に確認したところ、例え住宅ローンを借りている人間の名義が妻であっても、夫の親から夫への贈与(住宅購入支援金として）であっても、住宅の共有者のところが夫と妻ともに1/2になっているので何ら問題ないとのことでした。

うちの場合、相続時に課税以上の金額を親から相続するようなすごい家ではないので、相続時の課税の心配はもともとありません。

妻に代理で行ってもらい、無事に終わりました。

色々と参考になる話をしていただいてありがとうございました！

回答No.3

moonliver_2005

私の経験を書きます。私の家内の親は、家を買うなら資金の一部を用立ててあげると言ってくれました。そこでお金を受け取りに行くと「お金をあげるとは言っていない。貸すつもりだから借用書作って持ってきてくれ。３００万円を５年後に利子１５万円（年利１％）を付けて返済する内容で良い」ということでそうしました。親子であってもきちんとした契約書を交わすべしというので、大きな文房具屋さんで契約書のひな型を買ってきて双方実印で押印しました。

そのときは、「家内の親とは言え、けちで非情な親」と思ったのですが実はこれが大正解であることが判りました。税務署から「資金の出処のお尋ね」という書類が来ましたが、ローンと借金の事実を書いて提出したら何の調査もなく終わりました。仮に呼び出されてもこの契約書を見せれば税務署も納得したことでしょう。

５年後借金の返済時期が到来したときは、残念ながら貯金が返済額に達せず家内の親にその旨言いに行ったら「要するに債務不履行ということだが、私の娘が貯金できない甲斐性無しというべきだから、やむをえまい。あるとき払いの催促無しで今後は良い」で終わりました。

＞それは、住宅ローンが夫の名義でないので、夫が購入したことになっていない住宅について、夫の親から夫が贈与を受けても、夫が確定申告に行ってちゃんと普通に相続時精算課税制度に乗れるかな？
ということなんです。最初の手付金や頭金類で300万以上現金で支払ったので、それが親からのお金300万円以上だから夫が確定申告して大丈夫かな？とも思うのですがどうでしょうか？

質問者さんの夫の親の方は親切すぎるのです。ここは冷酷非情の親になってもらって質問者さんと夫の方の親の方との間できちんとした借用証を交わすべきでしょう。契約書の日付をさかのぼらせる問題はありますが、双方了解していれば違法ではありません。（契約自由の原則は憲法に遡ります）そして質問者さんも「５年後に絶対返す」という気になっていただいて、そして問題を５年後に先送りしてしまうことです。

＞次に二つ目ですが、今後子供を授かって奥さんが仕事で子育て休暇(一年)をとると給与の３～４割程度しか一年間収入がないようになるでしょうが、この場合、住宅ローンが奥さん名義になっているのでそのままでは単にその年の控除額が減るだけになりそうですが、この期間は夫の収入で控除されるなど、何かセーフティネットはあるのでしょうか。

所得税法の条文を読んでいないので確証はないですが、住宅ローン控除を受けられるのは世帯主ではなく住宅ローンを負担する給与所得者本人と理解すべきでしょう。

住宅ローン控除はそんなに多くないてすから、質問者さんの源泉徴収所得税をチャラにでき全額源泉納税額が還付される可能性は残るでしょう。もし控除額が源泉徴収額を上回れば、その分だけ損することになります。

これがどうしても気に入らないというのであれば、銀行に掛け合って銀行ローンの支払いを一時停止してもらう方法もあるでしょう。この場合金利負担が増えますが、ローン残高は翌年に繰り越されますから、翌年の住宅ローン控除で取り返せることになります。ここまでして得になるかどうかはＥｘｃｅｌでシュミレーションすれば計算可能でしょう。

＞このようなケースはよくあると思いますし、未婚の女性がマンションを買うことも多いと思いますので何かセーフティネットがあって当たり前だとは思いますが・・・

同感です。少子化が進んでおもちゃ産業を代表とする育児関連産業が縮小してきています。そうすると税収も減るわけですから、目先のことしか考えない税制は実にトンチンカンというべきです。税制だけでなく年金制度もおかしくなってゆきますから、

ここは女性が子供を産んだら得することはあっても損することは絶対ない税制に変えるべきです。

お礼

moonliver_2005さま、ご親身かつ長文を頂き大変ありがとうございます！

夫の親から300万はもらっていて、同じく夫の親から別に200万を借りていて、借りてる方はmoonliver_2005さまの言われてる通り、借用書を交わしています。ボーナス時期の年二回払って四年で完済です。
税務署から質問書類がたとえ届いたとしても、実際に借用書を見せるまではしないだろうとのことで金利は無しにしていましたが、ご回答を読んでいて金利がいくばくかついた形の借用書に書き直そうかなと考えています。

さて、もらった300万の方ですが、これは親が本当にあげるつもりでくれたんです。子供にお金をあげるだけでも贈与税がかかることは知っていましたし、住宅ローンに充てる場合は諸条件をクリアしていれば税は控除されるし、我々のケースも控除対象になるのでそうしてくれているんですよ。
が、今回質問したのは、住宅ローンを借りる最後のときになって急遽奥さん名義にすることに変更したので、名義が夫でなくなっても夫の親からの300万は控除扱いにそのままできるか不安になったからです。

平行してネットで調べていますが同じ条件のものがなかなか見つからず、わかりあぐねているので、明日税務署に電話するしかないかな、と思っております。
おそらく、奥さんでなく夫の方の確定申告で大丈夫じゃないかなと思うのですが。
住宅ローンを借りているのが奥さん名義になってても関係なく、夫が親から住宅ローン用で贈与してもらい、それは確かに頭金と初期費用に使っていますから・・・・・

あと、同感の話ありがとうございます。やはりそうですよね！
女性が出産・子育て時にも住宅ローン控除が仕事中の前年と同額支給されるようにして欲しいものです。
ただでさえ育児休暇時に給与が３～４割しかもらえなくなるんですから。

回答No.2

siba3621

現状では、奥様名義でなければローンの審査が通らなければ、ご主人は実際に出した金額（３００万円＋α）を持分登記する。

奥様名義の現金が多少はあると推測されるので１，２ヶ月分の給与相当額程度なら全く問題ありませんし、ボーナス時期なら更に多くても自然に見えると思います。

収入減少に対応する方法。
住宅ローン控除を選択する時に１０年と１５年のどちらが多く控除できるか検討して選択して下さい。

お礼

ありがとうございますm(_ _)m

住宅ローン控除の10年か15年はそのとおりですね。よく考えて選びました。

siba3621様の内容を読んでネット調べしたら以下のURLで気になることが書かれてありました。

http://www.geocities.jp/housekaz/kisotisiki-column_24.html

-------------------------------------------------------------------
(1)親の援助分は親の持分として登記

　　 親から資金援助を受けた場合、親からの援助分に見合う分は親の名義で登記
　　　しましょう。親からの資金援助分も含めてすべて子ども名義で登記した場合、
　　　親からの資金援助分は、親から子へ資金の贈与があったものとして、子ども
　　　に贈与税がかかってきます。

　　　それを回避するため、親からの資金援助分については、親の持分として登記
　　　しておくのです。ただし、一定の要件を満たす場合には、親からの資金援助
　　　1500万円までの部分については贈与税を軽減してくれる特例もあります。
-------------------------------------------------------------------

マンション購入時に調べたときには親からの資金援助は贈与税になるので、相続時精算課税で申告して例外にしてもらう必要がある、とのことだったので、親に援助してもらった300万円について確定申告に行こうとしていたのが今です。

しかし、このURLでは、親からの資金援助分、今回ならば夫の親からの300万は、妻でも夫でもなく夫の親の持分登記とすると税金がかからないと書かれてあります。
これって誤った情報なんでしょうか。
もしも妥当かつデメリットも無いのならば、確定申告期限3月15日に間に合うのであればいい対処法だと思ったのですが。これで問題なければ確定申告に行くこともいらず、法務局へ行って全部事項証明書を変更処理頂くだけで済みそうに思いました。

回答No.1

kinchan21

１つ目
３００万円分だけ持分を夫にした共有名義にすればよいと思います。

２つ目
ローンの名義が奥様だけなら、奥様だけしか控除は受けられません。セーフティネットはありません。