遺産が競売されます

質問

４年前に父が死亡。父が遺したものは不動産（家土地）だけで、借金などの負債はありません。相続人は子供３人（長男、長女、次女）です。
相続が始まった４年前、長男は 「家土地は全部自分が引き継ぐ。嫁に行った者（長女と次女）には　分ける遺産は無い。」 と言ったことから、相続が 『争続』 となり家裁へ遺産分割の申立を行いました。
調停から審判へと、話し合いは法定相続分割を基に進められてきましたが、長男が不動産取得のための代償金を用意する資力が無く、結局 『不動産は競売』 との審判が下りました。

審判書には 「競売の売却代金から競売費用を控除した残額を３等分せよ。」 と書かれてあります。
この競売費用とは何々を指すのでしょうか。不動産を売却した際に課せられる税金（譲渡所得税と言うのですか？）も含んでの費用ですか？
また、裁判所は 『競売』 の審判を下した後はどこまで関係するものなのか、３等分せよ、と明言している以上は分割が実行されるまで責任を持ってくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいましたらどうぞお教え下さい。

回答No.5

kuri_kurio · ベストアンサー

No.3で回答したものです。
参考例は計算しやすい金額を提示したものであり
諸費用の200万円という金額に根拠はありません。

諸費用は物件の種類（自宅、ビルなどの違い）やその数
規模の大きさや市街地からの距離によって増減します。
一般的な住宅であれば、裁判所によって違いはあるとは思いますが
概ね50～100万円位の範囲ではないでしょうか。
なお、この競売申立に関する費用（諸経費や予納金）は
競売申立時に申立人が納付（支払う）しなければなりません。

また、申立手続きがご自分では行えない場合は
司法書士や弁護士に依頼することも考えられますが
これら費用も申立人が負担しなければなりません。

競売申立を行われると裁判所が委託した不動産鑑定士が
価格の鑑定を行い、その価格を基準にして裁判所が
「売却基準価格」を決定します。
この作業に伴って不動産鑑定士や裁判所の執行官が
現地を訪れたり、写真を撮影したり関連役所などで調査したり
関係者に事実関係を聴取するなどして物件の詳細な資料を作成します。
この査定費用や書類の作成費用が主なものとなります。

このように競売を申し立てることによって多くの人間が動き
作業する訳ですから当然に費用がかかります。
裁判所からしてみれば競売に出したからといって必ず売れる保証は
ありませんし、売れたからといって仲介手数料等の報酬を得ることも
ないのですから・・先に必要経費を預かっておく必要があるのです。

つまり、不動産屋さんに「この家を○○万円で売りたい」と依頼して
自社のチラシに掲載してもらう場合とは全然別物になりますので
お間違いのないようご注意ください。

お礼

大変詳しく説明して頂き感謝いたします。
他の回答者様もおっしゃっているように、競売は黙っていても始まるものではない、ということが分かりました。素人考えで、「審判を下した裁判所が一定期間の後に自動的に手続き開始してくれる。」 と考えておりましたもので、大変貴重なご意見でした。本当にありがとうございました。

回答No.4

tk-kubota

ご質問の趣旨はわかりました。
まず、その競売は共有物分割請求をした者が執行裁判所に「不動産競売申立」をします。これをしなければ何時まで経っても解決しません。
裁判所は、競売をするために要する費用を予納せさ(予納金額は不動産の数や大きさによりますが東京の場合は最低60万円です。それを支払わないと競売は進められません。申立は却下されます。)
裁判所は、鑑定等様々な手続きをしたうえで競売で買った者の代金を３人（長男、長女、次女）に配当します。
その配当は3人で同じですが(共有が各3分の1の場合)まず最初に、予納金を予納した人に返します。次に、公租公課があれば配当し、その残りを3人に配当するのです。
勿論、競売となった不動産の所有権は失います。

お礼

大変参考になるご回答ありがとうございます。
＞「不動産競売申立」をします。これをしなければ何時まで経っても解決しません。

分かりました。競売は私共が申立をして初めて開始されるいうことですね。只今、審判が下りてから２週間のあいだは、長男が判決内容を不服として 『抗告する』 可能性もあることから、この期間は動けず待機です。
来たる日には費用等を工面してでも、競売申立手続きを行ないたいと思います。

回答No.3

kuri_kurio

競売費用とは・・・
競売手続きを行うためには不動産鑑定士による鑑定費用の他
調査費用・書類作成代など様々な費用のことを言います。

少々極端な数値になりますが実例を挙げると・・・
競売手続きに要した費用が200万円だったとします。
その不動産が競売により2000万円で売却された場合
2000万円から要した費用200万円を差し引くと1800万円となりますので
この1800万円を法定相続人3人で3等分して（1人600万円ずつ）分けなさい」
・・・という事になります。
この３等分したお金が各相続人に配当されるまでが裁判所の仕事となります。

先の回答者様も仰っていますが競売にかかるこの諸費用は
貴方または姉（妹）さんが共同で負担する必要があるでしょう
（※予納金というものも含まれるため剰余分は返還されます）

なお、競売として扱われる以上は物件の状況にもよりますが
相場価格より安い価格で売却されてしまう場合が多くなります。
（相場価格の70%～50%など）
逆に誰も入札しない（買う人がいない）場合もあります。
このような場合でも裁判所は競売という販売方法を行う場所を
提供しているだけなので一切関知しません。

そのため、安すぎるとお感じになれば貴方やご関係者の方が
入札して購入されること等も予め検討されておかれると
良いかもしれません。

以下余談です。

私の近所でもあったケースですが
お婆さんが亡くなられて空き家状態になった家があり
（相続人3兄妹は全員県外在住でそれぞれ自宅を建てている）
兄弟一致で相場価格（約3000万円）で売却しようという話になり
実際すぐに購入希望者も見つかりました。
・・と、ここまではとんとん拍子で進んだのですが
実際に売買契約の締結段階になった途端に
相続人の１人が「3000万円は安すぎる」と言いだし
「庭石や植木にも相当の費用をかけているはずので
それらの費用も売却価格に上乗せしない限りは
売買に同意（相続に協力）しない」との話になりました。

しかし、購入希望者は家も庭も全て取り壊してアパートを建てる
計画であったため「庭石等は全て撤去してほしい」と要求しました。
その、結果話し合いは解決せず、購入希望者は購入を断念し、
結局はこれをきっかけに相続人間での話し合いもつかなくなり
今回のケースと同じように競売による解決となったのですが
競売価格は1800万円となってしまいました。

このようなケースもありますことをあらかじめ
お考えなっておかれる必要があるでしょう。

補足

分かりやすいご回答ありがとうございます。重ねてお聞きして申し訳ありませんが、
＞競売手続きに要した費用が200万円だったとします。
＞貴方または姉（妹）さんが共同で負担する必要があるでしょう
（※予納金というものも含まれるため剰余分は返還されます）

と言うことは、落札後には一部返金されるとしても、競売の申立時には少なくとも２００万円の現金（余納金）が必要だということでしょうか。
申立人には即金で用意できるお金がありません。売却できた時に清算という形になるのかと思っておりましたが、その辺はどうなのでしょうか。

回答No.2

buttonhole

>この競売費用とは何々を指すのでしょうか。

　例えば、競売の申立手数料、差押登記の登録免許税、不動産鑑定士に払う報酬等が挙げられます。譲渡所得税は競売費用ではありません。
　申立手数料、その他競売に必要な費用は、買受人が代金を納付するまで裁判所が立て替えするわけにはいかないので、競売の申立をする人が申立手数料を納付し、その他費用を予納することになります。競売による売却ができれば、売却代金の中から競売費用は予納した申立人に配当します。

>また、裁判所は 『競売』 の審判を下した後はどこまで関係するものなのか、３等分せよ、と明言している以上は分割が実行されるまで責任を持ってくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいましたらどうぞお教え下さい。

　仮に審判が確定したとしても、審判をした裁判所が勝手に競売してくれるわけではありません。御相談者等が競売の申立をしなければなりません。売却代金は裁判所がきちんと配当しますので、その点は心配ありません。心配するとすれば、買受人が現れるかどうか、現れるとしても、売却代金がいくらになるかです。

補足

分かりやすいご回答ありがとうございます。重ねてお聞きして申し訳ありませんが、
＞競売の申立をする人が申立手数料を納付し、その他費用を予納することになります。競売による売却ができれば、売却代金の中から競売費用は予納した申立人に配当します。

と言うことは、あらかじめ現金が必要ということでしょうか。申立人には即金で用意するお金がないのですが、そうなると競売も出来ないのでしょうか。売却後にそれらの費用を引いて分割（清算）という形になると考えていました。

回答No.1

6dou_rinne

裁判所が責任をもって競売し三等分してくれるわけではありません。
ただ、裁判所の決定には強制力がありますので、それに従わなければ公的な力で正当に決定に従わせることができます。ただし、それには費用もかかりますが。