妹の承認が必要ですか？

質問

親から相続した家屋があります。私と養子の夫で、半分以上の相続権があることに不満の妹が、親の名義を変更することにすら応じてくれません。現在、空き家になっていますが、維持費や税金は、私達夫婦が払っています。この家を借りたい人がいるので、家賃を必要経費に充てたいと思っています。半分以上の相続権がある者が、家の維持保存の目的だけのために、貸家にする・・・この場合、妹の承認が必要ですか？

回答No.3

ryuzen · ベストアンサー

こんばんは。

問題の家屋ですが、相続人は質問者様と妹さん、養子である夫、の三人ということで良いのですよね？
親御さんが亡くなった時点で、名義は親御さんのままでも、家屋の所有権じたいは相続人に移転し、三人で共有していることになります。登記は対外的な対抗用件でしかないからです。持分はそれぞれ三分の一ずつです。

この家屋の名義を変更することですが、これは可能です。相続登記は共有物の保存行為にあたり（民法第２５２条ただし書き）、相続人の一人からでも、相続人全員の名義に変更することができるのです。（ただし、自分の持分だけ名義変更することはできません。あくまで相続人全員の共有名義に変更するだけです）
質問者様の場合は、質問者様お一人でも、旦那様とお二人でも、問題の家屋の名義を質問者様、旦那様、妹さん三人の共有名義にできます。

また、問題の家屋を第三者に賃貸借させる場合は共有物の利用行為にあたり、各共有者の持分の価格の過半数で決することになります（民法第２５２条）。質問者様の場合は、質問者様と旦那様とで三分の二の持分を持っていらっしゃいますから、妹さんが反対なさっても、賃貸借させることは可能です。
（ただし、この家屋を売却したいという場合には妹さんの同意が必要になります）

維持費に関しては、各共有者はその持分の割合に応じて管理の費用を支払うことになっています（民法第２５３条第１項）。質問者様たちの場合は各自三分の一ずつの割合で維持費を出す義務があり、支払っていない妹さんの分、三分の一を立て替えている状態ですので、妹さんにも管理費を出すよう請求することができます。
また、妹さんが一年以内に管理費を出してくれない場合は、妹さんの持分の代金（問題の家屋の代金の三分の一）を支払って、妹さんの持分を取得することもできます（民法第２５３条第２項）。

相続に関しては、後々遺恨を生みますから、よく話し合われることをお勧めします。また、登記については司法書士が詳しいですので、お近くの司法書士に相談なさると良いと思います。

補足

大変ご親切な回答を頂きました。ありがとうございます。
質問なのですが、不動産屋さんから（名義変更には、妹の印鑑証明などが必要なので、私と主人が勝手に名義変更することは出来ない。）と言われました。どうなのでしょうか？・・・ただ売買は勝手に出来ないと言うことですから、急ぐ事も無いのですが・・・。
それと、（妹さんが一年以内に管理費を出してくれない場合は・・）の、「一年」と言うのは、相続してからの「一年」ですか？それとも私が妹に「払ってほしい」と言ってからですか？
申し訳ありませんが、お尋ねします。

回答No.5

ryuzen

No.３、No.４です。
すみません、補足です。

『一年』についての解釈ですが、相続と同時に所有権は相続人に移転しており、その瞬間から管理費は発生しているわけですから、『相続してから一年』ということでいいと思います。
ただ、口頭で払って欲しいと伝えるだけでは催促した証拠が残りませんので（まだ当分大丈夫だとは思いますが、時効にかかる可能性が無いわけでもないので）、念のため書面にしておくなど、形にして催促した証拠を残しておくと良いかと思います。

お礼

昨年１２月で、相続して一年になります。親が痴呆だったため、実際は2年間の固定資産税を払っています。早速、司法書士の方に問い合わせて、話を聞いてみます。いろいろ参考になる回答を頂きました。本当にありがとうございました。

回答No.4

ryuzen

No.３です。

不動産業者が、名義を変更するには妹さんの印鑑証明書が必要だと言ったそうですが、それは問題の家屋の所有権移転登記を申請するのに妹さんの印鑑証明書が必要だということですか？
だとすると、ちょっとおかしいですね。相続財産の所有権移転の登記（名義を相続人に変更する）は、相続人による単独申請になります。登記を申請する際に印鑑証明書が必要となるのは、所有権の登記名義人（質問者様の場合は亡くなられた親御さんですね）が登記義務者（登記名義を渡す義務のある人）になるときです。
当然、相続ではこの登記義務者は死亡しており、死者が登記義務者になるのは不可能ですから、相続人による単独申請が認められているのです。仮に売買などによって所有権を取得したときでも、必要とされるのはあくまで登記義務者（売主）の印鑑証明書であり、登記権利者（買主）のものではありません。
質問者様の場合は、単独申請ですから、そもそも誰の印鑑証明書も必要にはならないはずです。質問者様も旦那様も、印鑑証明書をつける必要はありません。

ただ、これはあくまで法定相続分（法律で定められた相続分の割合、子だけが相続人の場合は各自平等）で名義を変更する場合で、遺産分割協議を行っている場合は、遺産分割協議書に妹さんの印鑑（実印）を押してもらい、印鑑証明書をつけてもらうことが必要になる場合はあります。不動産業者の方は、もしかしたらそれと混同なさっているのかもしれないですね。
専門家の司法書士に依頼して登記をお願いしたほうがいいかもしれません。

回答No.2

87miyabi

名義に関しては、調停を申し立てて、さっさと解決した方がよいですよ。
後々争いになります。

もし、妹さんと共有状態なら、
維持費や税金を請求することができます。
（持分に応じて。3分の１でしょうか？）

お礼

現在、調停中なのですが、一度も、妹が出てこないため、調停不成立になっています。皆様からの回答で、解決の糸口が見えてきました。
ありがとうございました。

回答No.1

oshiete-q

相続財産をどうにかする場合は、相続人全ての同意が大原則です。

　ということですが、冒頭に「親から相続した家屋があります」と書かれてあります。既に相続したのであれば質問者さん側の財産になっているのでは？

お礼

ありがとうございました。