遺産相続における路線価による評価と実際の販売価格に関して、教えてください。

質問

遺産相続について教えてください。
私と妹が二人で父のマンションのＡとＢの2件を相続します。私は小さいマンションＢで妹には大きなマンションＡを相続することになっています。そもそも父は二人に平等に分配したいと言っているのですが、間に入った信託銀行の係りの人が相続税の路線価という表からいくと小さいマンションＢと大きいマンションＡはあまりかわらないので私にＢを妹にＡをあげろとすれば公平だと父にアドバイスしたのでそのようにしてしまいました。ですが、いざそれらのマンションを販売すると大きなマンションＡは5500万円、小さいマンションは3800万円で売れるようです。それなら公平な分配とならないと思うのですがどうでしょうか？
実際にはこの他預貯金も分けるのでマンションの価値を数字にしてそれに預貯金を足して２で割る方法はどうしていけないのでしょうか？
どうしても符に落ちません。遺言書を書き直しえてもらった方が良いでしょうか？

回答No.3

moonliver_2005 · ベストアンサー

>ですが、いざそれらのマンションを販売すると大きなマンションＡは5500万円、小さいマンションは3800万円で売れるようです。それなら公平な分配とならないと思うのですがどうでしょうか？

不動産の客観的評価は非常に困難です。まず金額評価の妥当性を問題にせざるを得ないのです。

たとえば築年数も重要でしょう。極端な例として、築30年の5500万円のマンションと新築の3800万円のマンションの財産評価は金銭だけでは評価不可能です。また相続取得して、そこに住むつもりなら、勤務先に近い3800万円のマンションの方が、勤務先の遠い、もしくは通勤不可能な5500万円より財産価値は高くなるというべきでしょう。

つまり築年数、居住面積（厳密には専用部分面積）、間取り、マンション共用部分の設備の充実度、管理費・修繕積立金の額、交通の利便性、などすべて同等の場合に、金額比較が意味を持ちます。

常識的にはマンションAの需要は少なく(5500万円の価格帯では、買手は新築マンションとの比較になるでしょう。）マンションBの方が価格帯が手頃という意味で圧倒的に買手が付きやすいでしょう。つまり換金性が重要な人にとっては、マンションBの方が財産価値が高いということもできます。

換金する必要性がなく、ただ持っているだけである場合も、マンションAの管理費・修繕積立金はマンションBより大きいですから、月々の負担が実際にいくらかで、財産価値は決まるでしょう。

多分、マンションA,B共に賃貸に出されているでしょう。そうすると、月額賃料が同じなら、売却換金しない前提では、財産価値は大差ないでしょう。そうすると賃料収入が大差ないなら、換金性の高い3800万円のマンションの方が財産価値は高いでしょう。

結論として、
１質問者さんは、相続が発生した日以降、このマンションをどうするかの大まかな方針を、つまり（イ）自己使用（ロ）売却換金、（ハ）賃貸のどれかを、立て、それに向いた方を選択することが一番有利です。
２．マンションＡは5500万円、小さいマンションは3800万円という価格評価割合が（イ）自己使用（ロ）売却換金、（ハ）賃貸、の各場合について、本当に正しいか自分で検証します。マンションに定価はありません。他人が言う価格を信じることはばかげていてすべきではないです。インターネットを検索すれば、同じ地域んで売り出されている類似マンションの価格をいくらでも調べられます。駅前の複数不動産屋に出かけて、購入検討の客の顔して、聞いてみるのも良いでしょう。
３．上のことがめんどうで、調べる時間もないのなら、不動産鑑定士に評価を依頼する方法があるでしょうが、費用はかかります。

＞実際にはこの他預貯金も分けるのでマンションの価値を数字にしてそれに預貯金を足して２で割る方法はどうしていけないのでしょうか？

「大きなマンションＡは5500万円、小さいマンションは3800万円」という財産評価がまったく当てにならないからです。（お父上はこのことを良く分かっている立派な方と私は予想します）

不動産屋のいうことが当てにならないのは、誰もが経験することです。競馬の予想屋さんと思うべきで、情報として参考にすることは重要ですが、それを鵜呑みにして、大きな判断をしてはいけません。信託銀行も同じようです。「相続税の路線価という表からいくと小さいマンションＢと大きいマンションＡはあまりかわらない」ということは、ありえないｌことです。換金性や賃貸の付きやすさからいうと、交通の利便性の高いマンションが有利で将来の値下がりリスクも小さいのです。

＞どうしても符に落ちません。遺言書を書き直しえてもらった方が良いでしょうか？

腑に落ちないなら、そうされるとよいでしょうが、その判断リスクを質問者が負うことになります。勿論結果大成功もあるでしょう。

最悪ケースは想定されると良いです。遺産総額が5000万円＋1000円×相続人数（本件２名とすれば7000万円）を超える金額に対して相続人全員に相続税がかかります。その負担割合は財産の相続割合に比例します。

相続税を払う前提としては、相続財産の預金、生命保険金でまかなえるのが理想ですが、そうでないときが最悪リスクになります。この場合はマンションAを売却換金せねばならず、この場合は5500万円では売れず「5500万円で売れると信じた私がアホだった」ということになるからです。

不動産屋は手のひらを返したように「お急ぎ売薬なら半額にしないと不可能です」というように足元を見てくるのが業界習慣なのです。半額ならまだかわいいほうで、「半値８掛け２割引き」まで買いたたかれる覚悟をしておかれると良いでしょう。（都内で相場価格をしらべてその値段を不動産屋に伝え「この値段で買手が現れるまで待ちます」という値段設定すれば相場価格で半年とか１，２年位かかって売れるでしょう。地方では、そもそも買手がいない場合、１，２年位も難しいでしょう。）

お礼

長い解説ありがとうございます。
いろいろ考えてみるきっかけとなりました。

補足

詳しいご回答ありがとうございます。
なるほど、不動産についてはままならないのは理解できます。
価格は最近、同じマンションを担当している某大手の不動産業者にはじきだしてもらった数字です。マンションＡとＢは5分かからない同じ東京23区の中にあり、大きいマンションＡの方は若干、新しくてしかもマンションの格としては上なのに個数が多いからか管理費などはＢより安いのです。
10年前に母が他界した時に作成した遺言書にはすべてを数字にして預貯金と合算して２で割ると書いてあったのに2年前に、それぞれＡとＢを相続して預貯金を２で割るに書き換えてしまったのです。信託銀行のアドバイスでそうしたようですが、皆さんそういった分け方をしているのでしょうか？私が担当した信託銀行の人に電話をしたら、あっさりと「では書き換えましょうか？お父様から電話をもらえませんか？」と言うのです。父はかなり痴呆も進んでいて名前を書くのがやっとです。
信託銀行の担当者ってこんないいかげんなのかと腹がたちます。皆さんこんな、やり方なのでしょうか？

回答No.5

no123da

銀行の人がどういう意図で路線価を出してきたのか分かりませんがマンションの価格は路線価から判断するものではありません。質問者さんのゆうようにマンションの売れる価格を基準にすべきです。鑑定士による鑑定までしなくても不動産屋で聞いてみるとほぼ正確な価格が分かります。

お礼

コメントありがとうございます。

回答No.4

TOGO123

#2です
信託銀行はしょせん人事。
自分の財産や権利を守るのは自分だけです。
あなたの決定のもとに時価評価で財産を分ける相談をしてはいかがでしょうか？
ですが、父の意思だと思い受け入れるのも手だと思いますよ。

お礼

コメントありがとうございます。いろいろと考えてみるきっかけとなりました。

回答No.2

TOGO123

まず、妹の同意があれば遺言どおり分ける必要はありません。
路線価と販売価格に違いがあってあたりまえです。

妹の同意がすべてということです。
それがなければ父の意思どおりに分ける事になります。

お礼

解説ありがとうございます。いろいろと考えてみます。

補足

「路線価を使って不動産の値段を決定する」
と、言う方法は皆さんそうしているのでしょうか？
家屋でもなくてマンションなのに土地の値段だけを使うのはおかしいと思うのですが・・・
妹はこのことに関しては無言で問い合わせても何も言ってきません。
信託銀行の相続の部門の人は専門家だと思うのですが、皆さんにこういったアドバイスをしているのでしょうか？
父は学者だったのでこういったことは無知です。銀行の人が、これで平等と言えば、それに従うだけです。
他の人もこうした分け方をしているのでしょうか？

回答No.1

adobe_san

相続して売るつもりであれば書き直しをお願いすれば良いことです。
路線価格と実勢価格とは開きがあるものなのです。
どうしても平等で行きたいのであれば、両方とも売買してその売れた金額を折半すればいいのでは？

でも　その様なことをするとお父様は悲しまれるのでは？

お礼

回答ありがとうございます。いろいろと考えてみます。

補足

皆さん、ご回答ありがとうございます。
父は「平等」を繰り返しています。「不平等にするつもりは全く無い」と言ってます。
マンションは投資で購入したものなので愛着などは無く、すぐにではなくても売却する可能性が高いです。
このままにしておくと私が損をしてしまう気がします。なるほど、上の方がおっしゃるように高いマンションは扱いにくいかも知れません。でも両方がポンと同じ時期に売れた場合は私がまるまる1700万円、損したことになりませんか？
人生、損得ではないかも知れませんが。
私は今までの人生どおり、おとなしくしてもらえる物だけをもらって感謝するべきなのでしょうか？
なかなか結論に達せません。