土地を６年間貸したい

質問

土地を他人に６年間貸したいのですが、
どのような契約にすればよいでしょうか？
（民法だと最低でも２０年になってしまうとのことですが・・・）

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

借地借家法に反しても、民法上契約は有効です。
だから、期間が切れた場合相手が契約通りに出て行ってくれれば問題ないのですが、先のことなので気が変わるかもしれません。
そのようになった場合、判例では借地借家法により契約期間は無効とし、また借地借家法で決まっている最短期間ではなく、最長期間の契約が結ばれたとして扱われるようです。

だから、借地借家法に引っかかるようなものはかなり危険性の高い契約となります。また借地借家法が適用になる場合、立ち退きを要求すると、定期借地契約以外の時は立ち退き料の支払いや建物の買い取りが必要になります。

＞資材置き場として賃貸して「倉庫を建ててもいいよ」という形に
すれば通常の賃貸でも可能でしょうか？

まず、倉庫というのが建築基準法上の建物である場合は、建物と見なされると思います。次に、「倉庫を建ててもいいよ」という合意があったということは契約で異なるものを定めていても実態が建物を目的とした契約であると考えられますので、借地借家法が適用になると思います。なお、借地借家法は借り手を保護するために作られた法律なので、借りて有利に扱われる傾向にあります。

また、そのようなことをいっていないとしておいても、倉庫のような建物があるのに、何ら異議を申し出なければ、建物を建てることを追認したと見なされる可能性（つまり借地借家法の適用）があり、倉庫が建てられた場合は、すぐに契約違反であることを要求しなければなりません。
つまり実体上倉庫が建てられた場合は、黙認しておくことは借地借家法の適用になる可能性が高いです。

借地借家法を逃れるには建物がないこと、またはその契約が一時的使用目的であることが明らかである場合ぐらいです。あとは使用貸借契約で結ぶ場合です。

使用貸借契約は一般に無料で行われる賃貸です。土地の維持管理には税金などかかるので、その程度の賃料ならば必要経費を負担しただけとして、使用貸借契約で行うことは可能です。使用貸借契約で結び、賃料をただ同然程度にしておけば、６年という期間の契約は可能です。
ただし、賃料が維持に必要な金銭に比べて高い場合は、使用貸借としていても借地契約と見なして、借地借家法が適用される可能性が非常に高くなりますので、借り手が友人などで頼まれて仕方なく貸すような場合で、賃料がなくてもよいとお考えならば利用できますが、賃料目的で契約する場合はやめておいた方がよいです。

次に建物がないということは、建築基準法に引っかかるような建物はだめということです。土地に定着していると建造物で柱と梁・壁などで囲まれ風雨を防ぐものは建物と見なされると思います。しかし、クレーンなどで持ってきて設置するだけのような簡易式の倉庫なら、建物ではないとして、回避できる可能性があります。

また、イベント（万博のようなもの）や建築工事などのために一時的に借りることが明らかな場合は、建物を建てても借地借家法は適用になりません。

ただし、上記の例のように、この一時使用目的はあくまで借り手側でないとだめのようです。地主側に一時使用という目的があったとしても、借地借家法の適用になる可能性が高く、借り手側に合理的な一時使用目的が存在する場合でなければ利用できません。

相手側が借りる目的がたとえば、工場の建て替えなどの間一時的に倉庫として利用する等といった合理的な理由があれば、一時使用目的であることを明記して（その内容も）契約すれば借地借家法の適用が逃れられます。

ただし、先にも述べたように借地借家法は借り手を保護するために作られたものなので、借り手有利に運ばれやすく、借地借家法以外の契約でしておいても、契約に欠陥があると、借地借家法の適用がされる可能性が高いです。
いずれの場合も専門家による文書作成をお願いすべきだと思います。

なお、６年ではなく、１０年にすれば、事業用の定期借地契約にして、借地借家法上契約が可能です。定期借地にするにもいろいろきちんとしていないと、一般借地契約と見なされますので、これでも専門家を入れる必要があります。たぶん期間を１０年としてもよいのなら、この契約が一番安全にできる契約だと思います。

お礼

大変長文で、お詳しくお教えいただき誠に
ありがとうございました。
大変参考になりました。
ポイントを入れさせていただきます。

回答No.3

noname#65504

＞土地を他人に６年間貸したいのですが、

一般に駐車場などはそのような契約になっていますよ。

＞民法だと最低でも２０年になってしまうとのことですが・・・

この情報、間違っていませんか？
民法だと賃貸契約が可能な期間は最長２０年までです（民法６０４条）。

ただし、建物を目的とした借地の場合、別な法律が適用になります（借地借家法）。借地借家法では、事業用の定期借家にすれば（公正証書で契約する必要あり）１０～２０年にできますが、それ以外なら最低でも３０年（借地借家法は民法の規定に反していますが、こちらが優先される）の契約にしなければなりません。
つまり建物を建てる場合は６年の契約は法律上できません。

６年で契約しておくことは可能ですが、期間終了時に相手が立ち退いてくれなければ（このとき合意して退去してくれればいいのですが）、借地借家法により契約期間は無効になり、判例により、契約期間は借地借家法上の最長期間である６０年の契約になったと思います。

建物を所有を目的としない借地の場合、借地借家法の適用外ですので、駐車場や資材置き場などとして貸し出すのなら、６年の契約も可能です
つまり、契約の目的によって、借地借家法のような特別法により、可能かどうか変わります。
（農地に関する法律には詳しくないのでよくわかりませんが、農地の場合は他の規定があるかもしれません）。

補足

ありがとうございます。借りる人は倉庫を建てたいということ
らしいのですが、その場合、お教えいただいた借地借家法でないと
だめでしょうか？
資材置き場として賃貸して「倉庫を建ててもいいよ」という形に
すれば通常の賃貸でも可能でしょうか？

回答No.2

to-kon

貸地として契約すると面倒です。

目的を限定して（駐車場とか）期限も限定し、行政書士とか頼んで公正証書で契約すればいいんでは？

お礼

なるほどありがとうございます！

回答No.1

ADATARA

会社に貸す。
商法上の契約として。
個人は民法の規定で無理です。

補足

ありがとうございます。
会社に貸すということは事業用借地権として
貸すということになるのでしょうか？