立退きに関して（複合問題あり）

質問

築40年のテナントビル(RC造)を所有している者です。
テナントビルの老朽化から災害時の安全性が気になっており建替えを決心致しました。
1クライアントを除いて、契約期間中にも関わらず移転費用を払う代わりに皆さん退去して頂けました。
残った1クライアントには半年前の更新拒絶通知を内容証明で実施していますが、ゴネており困っております。
ゴネてる原因の1つに建替後（再入居）の家賃が高いのがあります。
現在の家賃は老朽化のため安くせざる終えなくなっていますが、10年程前の固定資産税額になった近年、単純に当時の家賃にして
頂きたい（近隣相場も値上げしてます）だけなのですが納得して頂けません。（勿論、休業補償等の支払いもする旨を通知済）
建替後（再入居）の家賃が現在と同じでないなら、高額な立退料を請求され現在に至ってます。

ところが、バタバタしてる最中に税務署から1通の手紙が届きました。
内容はゴネてるクライアント（法人）は10年前に法人解散しており、当方に通知せずに今日まで法人名義で賃貸借契約を締結していました。
また、現在預かっている保証金も税務署から差し押さえられており問題が山積み（複合）となってしまいました。

この様な場合の立退きはどのように対応すればよろしいのでしょうか？
基本的には契約無効と思うのですが、借地借家法もあるので判断できない状況です。
また、こういう場合の立退料（一概に決定できないと思いますが）はどの程度準備する必要があるのでしょうか？

回答No.5

noname#65504

＞借地借家法に関しは、正当事由の思想が古いままだと厳しいと思っておりますが現状はどうでしょうか？

基本的に借家法と借地借家法で正当な事由については変更はないと思います。
ただし、消費者契約法が作られたように、消費者保護の意識が強くなっており、以前では返還されなかったような式引き金の返還などの命令が出た裁判例などもありますので、相手が居住目的の場合は、傾向としては厳しい方にいっているのではないでしょうか（消費者契約法では大家は事業者の扱い）？
もっともあいても事業者なので、これは当てはまらないとは思いますが。

立ち退き料は住居か事業用かにより変わります。事業用の場合、営業保証なども必要であり、場合によっては青天井に跳ね上がるそうです。
これは、以前立ち退き問題の裁判にちょっと関係したことがあるのですが、その際に大家さん側の弁護士さんから聞いた内容です。

＞現行の建築基準法と比較すると、躯体に使用している鉄筋の数（重量）、施工方法が明らかに異なっていますが、借地借家法の思想が古いままだと老朽化による建替えも正当事由としては甘い気もしていますが。。。

老朽化による正当な事由はなかなか困難なようです。
いわゆる旧耐震基準で設計された建物の中には現行基準を満たしていないものがあるのは確かです。民間はあまり耐震診断をしていないのでよくわかりませんが、公共建築物の耐震診断結果からいうと耐震性能が不足しているものの確率は３割程度のようです。
つまり古いからといって耐震基準を満たしていないわけではありませんので、診断結果なくして、耐震基準の話からだけでは正当な事由としては不十分でしょう。

また、それらの多くは現行の技術により耐震補強が可能です。
耐震診断を受けた結果、補強が困難または補強にかかる費用が収益に比べてあまりに大きい場合などは、正当な事由として認められやすくなります。

構造図面などの図書があるかどうかにより、耐震診断料は変わります。
構造図面がある場合簡単な１次診断で数十万円程度のようです。

お礼

立退料が青天井。。。非常に恐ろしい世の中です。
実際に立退料が青天井になった事例では、相手に落ち度がまったく無くオーナーの勝手からの場合ではないのでしょうか？
今回の事例で立退料が青天井の可能性はあるのでしょうか？
非常に心配になりました。

耐震診断は検討しましたが、話しが違う方向に向かいそうなので保留しています。
構造図面はありますのでちょこっと専門家と会話したのですが鉄筋量が不足してるとの事でした。
話しが単純に建替となったら検討して頂こうと思っています。
ご教授頂き有難うございました。

回答No.4

ok2007

私のほうからも、今少しだけ追加投稿してみます。

＞清算結了までは清算目的のみ存続するものであり、営業行為は不可能だと思っています。
＞従って、現在の営業を存続する上での賃貸借契約は不可能という解釈で宜しいのですか？

その解釈は難しいでしょうね。なぜなら、清算目的という存続目的を逸脱した解散法人であっても法人格は与えられていますし、解散したとたんに営業を一切出来なくするのは解散法人を破産へ追い立てるおそれがありますため清算に向けての営業活動の継続も一定程度認められるからです。もっとも、１０年という期間はその範囲を逸脱しているといえるように思います。ただ、営業が継続しており仮に賃料も適正に支払われていたのであれば、解散という事実は賃貸借契約の継続に特段の影響を与えていないとの評価も可能です。
したがって、解散の事実は、契約の解除無効原因を直接にもたらすものというよりは、正当事由の評価根拠事実やNo.2のtatuta1991さんお書きの信頼関係破壊の法理に乗せるべき事実となりましょう。
なお、契約期間中に解散したのか、もともと解散法人だったのかにより、アプローチは異なってくるでしょうね。

＞借地借家法に関して、正当事由の思想は昭和16年から引きずってますが現在も思想が変わってないのでしょうか？

「思想」がいかなるものを指していらっしゃるのかが分からないところではありますが、弱い立場に立たされる、特に落ち度のない店子を保護しようという法の基本理念は、旧法（『建物保護ニ関スル法律』、『借家法』）時代から一貫しているものと思います。
また、「特に落ち度のない」という点はすなわち、落ち度ある借主に対しては、その限りで貸主の正当事由の認められやすくなる傾向をもたらしています。

前回投稿で「基本的には専門家へ依頼すべき程度に達している」としておきながら、結局のところ長文になってしまいました。面目ないです。

お礼

有難うございます。
法人解散は契約期間中ですが、仰る通り信頼関係破壊から多角的に検討したいと思ってます。

クライアントは人間的には非常に良い人間ですし、契約以外では落ち度はありませんが、立退きの話しを始めたあたりから変わりました。
私も相手の立場なら生活のかかってる商売なので必死になると思いますが、少なくても相手の話しに耳は傾けると思います。

小生は単純に安全確保の上で再入居して頂きたいと思ってるだけですが、相手には理解して頂けないようです。。。って、愚痴ってすみません。

本当に有難うございました。

回答No.3

tatuta1991

＞借地借家法に関しは、正当事由の思想が古いままだと厳しいと思っておりますが現状はどうでしょうか？

判例には幅があって分かりやすい基準はないようです。まだ、「立て替えるほどじゃないでしょ」という判断がされる事もありますが、立退料や、法人の解散してたこと、その他賃料の支払い状況、テナントの使用状況（営業のためではなく、倉庫になっているとか）で正当事由は補完できる可能性がありますから。

お礼

有難うございました。
多角的な視野を持って検討したいと思います。
本当に有難うございました。

回答No.2

tatuta1991

＞基本的には契約無効と思うのですが、借地借家法もあるので判断できない状況です。

テナントの契約の解除事由に、無催告解除事由の条項は設けていないのですか？しばしば、そこに「法人が破産、解散した場合など、催告なしに解除できる」という契約条項があれば、まずそこから攻めていけるのではないかと思います。賃貸借の無催告解除は、なかなか契約で定めていても、裁判上厳しい要件が課されるのですが、10年以上前から、賃借人が解散していて、ずーと黙っていた事は、信頼関係破壊にも当たるかと思いますから、詳しい事情は分かりませんが、多分、いけると思います。

また、契約が無催告で解除できないとしても、安全を考慮した老朽化に伴う立替は借地借家法28条の更新拒絶、及び期間の定めのない解約の正当事由に当たりえますので、半年以上の猶予をおいて解除できます。
こうなったら、粛々と建物明け渡し訴訟か民事調停の手続き並行していってどうでしょうか？裁判になると、そこで結構立退料を設定する和解・調停になることもありますし。

＞また、こういう場合の立退料（一概に決定できないと思いますが）はどの程度準備する必要があるのでしょうか？

個別ケースで本当に一概に言えないんでが、引越し代金とか折れてもらうケースもあります。

＞また、現在預かっている保証金も税務署から差し押さえられており問題が山積み（複合）となってしまいました。

これは、原状回復費用等や滞納家賃のほうが優先されるはずです。それを差し引いて、賃借人に返還する際、税務署のほうへ渡すという手続きになると思います。

何はともあれ、このサイトの常套句になってしまいますが、問題山積なことですから、司法書士、弁護士に相談したほうがよろしいかと思います。

参考URL：

http://www.hou-nattoku.com/consult/16.php

お礼

ご教授頂き有難うございました。

賃貸借契約書には無催告解除事由の条項は設けています。
ただ、仰る通り裁判上の判断は厳しいものがある模様なので信頼関係破壊から攻めてみようと思います。

借地借家法に関しは、正当事由の思想が古いままだと厳しいと思っておりますが現状はどうでしょうか？
現行の建築基準法と比較すると、躯体に使用している鉄筋の数（重量）、施工方法が明らかに異なっていますが、借地借家法の思想が古いままだと老朽化による建替えも正当事由としては甘い気もしていますが。。。やはり専門家への相談を検討いたします。

詳細・的確なコメント有難うございました。

回答No.1

ok2007

基本的には専門家へ依頼すべき程度に達している問題と思いますので、少しだけコメントします。

解散法人は、清算結了までは清算の目的の範囲内において存続します。そのため、その目的の範囲内であれば契約主体にもなれます。

保証金がいわゆる「敷金」に該当するものであれば、敷金充当が差押に優先するものと思います。

更新拒絶については、ご存知のとおり、借地借家法２６条、２８条の要件を満たす必要があります。

立退料は、これもご存知のとおりケースバイケースですので、ネット上での適正額の提示は難しいように思います。金額に付き争いあれば、調停・訴訟を検討することになりましょう。

お礼

ご教授頂き有難うございました。
小生の認識が間違ってるかもしれませんが、清算結了までは清算目的のみ存続するものであり、営業行為は不可能だと思っています。
従って、現在の営業を存続する上での賃貸借契約は不可能という解釈で宜しいのですか？

借地借家法に関して、正当事由の思想は昭和16年から引きずってますが現在も思想が変わってないのでしょうか？
もし、思想が変わっていないのであれば若干不利のような気もしますが、それは個々の考え方で変わってくるのでしょう。。。たぶん？

いずれにせよ、問題が絡み合ってるので専門家に相談しようとは思ってますが自分自身の理解も深めたく投稿させて頂きました。

適切なコメント有難うございました。