立ち退き交渉中です。

質問

立ち退き交渉中です。
私は都内にある古いアパートの家主で建物の老朽化で建て替えを予定しております。
残り1部屋の方と立ち退き交渉の真最中ですが今現在不調に終わっています。
そこでこの案件の場合に民事調停が行えるか否か質問です。詳細は、
１．家主からの解約通知書は渡したがつき返された。（内容証明郵便は送っていない。）
２．具体的な解約日は借主の希望も聞いてあげたいので話していないができればあと3ヶ月以内程度が希望。
３．立退料は提示済み。現在の家賃の約1年分相当額。
家主としては誠意を持って一般的な相場以上提示しているつもりですが、のらりくらりとかわされて、ズルズルと日にちが過ぎ、立退料がつり上がっております。民事調停で話し合えれば良いのですが、6ヶ月以上前に立退きの話をしたものの書面として渡っていないので、いきなり民事調停で立退料と解約日の話し合いが可能なのか。特に借主に過失が無いため、内容証明で解約通知後、6ヶ月待ってから調停になってしまうのを心配しております。
いきなり弁護士さんに頼むよりも民事調停が可能ならばそうしたいと思っております。
お詳しい方のご回答お待ちしております。

回答No.1

kumap2010 · ベストアンサー

立ち退き経験有りです。

遅かれ早かれ民事調停は行えますが、
相手が立ち退きに同意しない限り３ヶ月以内に退去させるのはほぼ不可能です。

仮に今すぐ民事調停を行ったとしても３ヶ月どころか１年以上は軽くかかります。

なぜかというと、立ち退き料による契約解除を調停で成立させたとしても、
契約を解除したからといって居住権が無くなるわけではないからです。

契約解除されてもまだ居住者は居住権により建物を占有し続ける権利がありますから、
それに対抗するための強制執行の手続きを行わなければいけません。

で、その強制執行にはものすごくお金と時間がかかります。

まず必要書類を揃えて前払い金（数万～十数万）とともに申請。
↓
数ヶ月後に執行官が現場に言って、「退去しない場合は１ヶ月後に強制執行」という通告がなされます。
↓
そして１ヶ月後に立ち退いて無かった場合は強制執行の準備。
１週間～２週間後には強制執行が行われます。
しかしこの際の費用はほとんどすべて家主持ちです。

家財道具を運び出すのに執行官が一つ一つすべて記録し、
施錠されてた場合にカギを開けるためのカギ屋が同行し、
なおかつ壊さないように運び屋が指定の保管場所へ運び出します。
手続き無しに運び出したり壊したりすれば刑法違反で罰せられますので。

これらの費用が、一戸建てだとだいたい１００～１５０万円ぐらいかかります。
もちろん申請に弁護士を使う場合はその費用も別途かかります。

なので、「３ヶ月以内に退去して欲しい」「立ち退き料は家賃１年分」というのは
ちょっと考えが甘いかもしれません。

相手の方がどのぐらい住んでたかわかりませんが、
１０年居住でも立ち退き算定は１００万以上が普通です。

私の場合は２０年住んで２５０万円＋引っ越し費用で合意しました。
これでも交渉してかなり妥協した結果です。

調停になれば正規の立ち退き料＋執行費用１５０万円ほどかかって
しかも退去するまでに２年ぐらいかかってしまうわけですから、
大家は１５０万円上乗せしてでもすぐ退去して貰うほうを選ぶほうが得ですよね。

家賃延滞などの場合は別ですが、質問のようなケースでは圧倒的に借り主が有利ですので、
立ち退き料さえ払えば済むと思って調停を起こそうとしているのならお勧めできません。

補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。
とりあえず、この案件の場合でも民事調停はできる。司法の判断は仰げると言うことですね。
居住権が強い権利だということは十分かってるのですが、6ヶ月以上前にお話して、向う１年間程度の家賃を負担し、引越し先も容易に見つかる時代に、借主から権利を主張されふっかけられているのがとても納得いかずにおります。民事調停が可能で司法が判断したのであればその額が自分の考えた金額よりもはるかに高くても法が判断したのならば気持ち良く払いたいのです。両者とも弁護士に依頼し弁護士の腕次第というのはちょっと違う気がして、貸主と借主で公平に話し合いの出来る場が民事調停かと思いました。