土地の所有者と適正な価格

質問

私の母が現在一人で住んでいる家なのですが、25年位前から私達家族が住んでおり、母の父親の家でした。祖父は15年位前に亡くなっています。先日、私の父が亡くなり、母の兄から家を買うようにいわれているのですが、伯父が言う値段が非常に高いように思われます。以下のことについて調べるにはどうしたら良いか、ご存知の方はいただけないでしょうか。

１その土地が誰のものなのか
２適正な土地の価格

回答No.4

noname#24736 · ベストアンサー

#2.3の追加です。

時価は、大手の不動産屋だと、周辺の取引価格が判りますから、２ケ所くらいの不動産屋に聞いて、それを参考にして決めることになります。
場合によっては、多少の謝礼を払えば協力してもらえると思います。
時価は、それらを参考にして当事者が決めます。

お礼

ありがとうございました。
不動産屋にあたってみます。

回答No.8

zuncha

最初は私と似たような状況かと思って、自分自身の参考になればとこちらのページを興味深く読ませていただいていたのですが、どうも違うようですね。

> ハンコを借したときに他の場所も全て名義変更してしまったと思われます。

> 地元の不動産会社で土地の値段を聞いたところ、伯父が言った値段の半分程度でした。

なんと、世の中にこんなにもやり方の汚い、狡猾であこぎな人間がいたのかと驚くばかりです。
他人事ながら腹が立ってきます。
こんな卑怯なやり方で土地を手に入れた上、自分の妹に倍の値段で買い取らせようとしているなどというのは、人間的に許せない行為だと私は思うのです。
それでハイハイと素直に買い取ることにあなたは納得できますか？

もしかしたら、詐欺の疑いがあるのではないでしょうか？
名義変更した当時のことを、祖母や他の兄弟たちにも詳しく聞いてみて調べた方がよろしいかと思います。
私は法律には詳しくありませんので何とも言えませんが、伯父のやり方によっては法的に訴えることができるかもしれません。
買い取る前によく調べた上でもう一度「教えて！goo 」に質問して、
このような人間を法的に裁く方法がないのか探してみたほうがいいと思いますよ。

お礼

アドバイスありがとうございました。
でも、あまり伯父のことを悪く言われても。。。
田舎では昔からの風習で財産は長男が引き継ぐのが当然と考えている長男が多いのではないでしょうか。特に年配の方は。
こちらで調べたことを伯父に話したところ、相場の金額でいいから買ってくれと言われているのですが、その金をなぜ伯父に払わなければいけないのかと腹が立っています。
何より腹が立っているのは、この話を直接私達には言わないで、母に話して来ることです。先日、父の新盆の際に、私の兄弟（３人兄弟で２人は遠方にいる）がそろっている所に伯父が来て話をしていたのですが、何も土地の話はしなかったので、もう土地を買う話は買えないことでケリがついたと思っていたところ、後になって、どうなったと母に聞きに来たらしいのです。伯父も事業がうまくいっておらず、金が必要らしいのですが。。。
他人から見たら、伯父は汚い人間と思われ、法的に裁くことが良いと思われるかも知れませんが、身内のことなので悪いことでしょうけれども法で裁くことは考えておりません。

回答No.7

fudousan

相続で叔父に嫌な思いをさせられ、今は３人の被相続人が、その叔父と絶縁状態です。。
さて、ご質問の件、ご回答します。

１その土地が誰のものなのか
【回答】皆さんが指摘している通り、”登記簿”及び”固定資産の支払い者”をお調べください。また、民法では所有権の取得時効の要件として、自主占有を平然・公然と続け、10年（善意・無過失）or20年（悪意又は過失）経過すれば所有権を取得できる筈です。これは、相続によって占有を承継した場合は、被相続人の占有期間もあわせて主張できます。
　つまり（情報が充分でないので明言できませんが）、今回の場合は善意・無過失で、祖父がお亡くなりになってから15年経過しておりますので、所有権は母（祖父の子供と仮定）であると主張することが出来ると推測されます。

２適正な土地の価格
　何をもって適正と見なすかが難しいですが、ネット上で大手の不動産会社が一括査定をしてくれるところ（http://www.home4u.jp/sell)がありますので、まずは参考にして見たら如何でしょうか。対象地域が１都４県みたいなので、お住まいの場所が合わなければ、地元の不動産会社に聞くと言うのも手かと思います。
　後は、路線価をもとに算出（税務署で聞けば教えてくれますよ）するか、自治体が保有している固定資産台帳を閲覧するというのも手かと思います。

　何れにせよ、自戒をこめて争続にならないように祈ります。

お礼

ありがとうございました。
登記簿の名義は伯父の名義になっておりました。
一度、伯父が住んでいる場所を名義変更するために、ハンコを借したときに他の場所も全て名義変更してしまったと思われます。
また、固定資産の支払い者は伯父か祖母だと思います。
なお、地元の不動産会社で土地の値段を聞いたところ、伯父が言った値段の半分程度でした。
今後伯父がどう出てくるかで、ごたごたが始まる可能性はありますね。そうならないことを祈りますが。

回答No.6

zuncha

ここにも甥っ子にたかろうとする伯父がいらっしゃるのですね。
私は法律の知識はありませんが、私もまた似たような状況にいるので他人事とは思えず回答させていただくことにしました。

誰の名義かは法務局で登記簿を閲覧して確認してみてください。
仮に祖父が亡くなったときの相続がまだ済んでいなくていまだに祖父の名義になっているとしましょう。
祖母がまだご健在で兄弟が１０人くらいいるとno.2の回答お礼でおっしゃっていましたね。
すると相続分は祖母に１／２、その他の兄弟には１／２をさらに１０等分するのでyogiさんのお母様には１／２０であることになります。
「買い取れ」と言ってるのは母の兄ひとりだけなのですか？
伯父が「買い取れ」と言うのは自分のお金欲しさだと思います。
高い値段を言ってくるのはそのためですよ！
おそらくその伯父にもまた１／２０の相続分しかないでしょう。

相続による名義の変更というのはなかなか簡単じゃないんですよ。
その家を母の名義にするには祖母と他の兄弟全員の実印をもって遺産相続協議書を作成しなければなりません。大勢の人間と話し合うには非常に手間がかかります。
適正な価格がわかったとしても、伯父が言うように「買い取る」となると価格の１９／２０もの金額を祖母や他の兄弟に払うことになります。

手間と時間をかけ、大金を払って名義変更してもyogiさんのお母様は相変わらずいままでの家にいままでどおり住み続けるだけなんて、なんだかバカバカしいような気がしてきませんか？
無理に買い取らなくてもそのまま祖父名義のまま住み続けるというのもひとつの選択だと思いますよ。
今、固定資産税はどなたが払っていますか？
もしもいままでずっとyogiさんのお母様が支払い、祖母も他の兄弟もyogiさんのお母様がそこに住んでいることに異議申し立てするわけでないのであれば、大金払って無理にお母様名義にしなくても、そこに住むだけなら何も問題ないはずです。
それとも、yogiさん自身がこの家が欲しくて、買ってyogiさん名義にするのであればまた話は別ですが・・・

私も少し前にこのページの法律ジャンルで「亡くなった祖父名義の土地で悩んでいます」ということで相談をしたことがあります。
その回答も参考になさってください。

お礼

ありがとうございました。
zuncha 様の相談の回答も大変参考になりました。

回答No.5

noname#4514

いくつかのポイントがあります。
１　祖父（所有者）が死亡したとき相続（税務上）はすんでいます。
２　祖母が死亡した時　　同上　　。
３　母の兄弟（兄１人？）は均等に相続したとする。
４　たぶん、その後相続（所有権移転）はされていないはず。（今住んでいる所の　　固定資産税の納付者は誰か）
これらが重要です。所有権がもし伯父の名義になっていたら違法行為になります。祖父の名義であれば伯父の相続分を買えばいいわけで、２人なら二分の一ですみますし、適正な価格であれば贈与税はかかりません。適正な価格より明らかに安い場合贈与税がかかることになっています。登記申請の書類に協議書を添付することになっていますから違法行為はされていないとおもいますが、法務局に行かれて謄本をとられたら所有権者がわかります。適正価格は実勢価格に近いものになりますので、近所の売地の価格を参考にされたらいいです。どうせなら、今お住まいの地域の役所で無料相談会があっているはずですからそこで司法書士に相談されるのが一番いいとおもいます。

お礼

ありがとうございました。
法務局で謄本をとり、役所の無料相談会がで司法書士に相談してみます。

回答No.3

noname#24736

#2の追加です。

売買の時の適正価格とは、通常は時価です。

国税局の路線価は、相続時の評価のためのもので時価のおおよそ70％くらいになっています。
土地などの売買は時価で行なうもので、時価より安い路線価などで売買した場合は、その差額が、売り主から買主への贈与と認定され、買主に贈与税が課税されます。

まあ、差額に対して１００％の贈与税は取られませんから、時価よりも安く購入できるのでしたら、その方が有利ですが、贈与税が課税されることを覚えておいてください。

お礼

ありがとうございます。
＜時価より安い路線価などで売買した場合は、贈与と認定され、買主に贈与税が課税されます。
では、時価は誰がどのようにして決めるのでしょうか。

回答No.2

noname#24736

１．祖父が死亡したときに、祖母（祖父の妻）がいなくて、子供が２人（お母さんと叔父さん）だけで、法定の割合で相続をしていれば、土地は二人の共有となっています。
これについては、その土地の所在地を管轄する法務局（登記所）で土地の謄本を閲覧するか、取得すれば、所有者が記載されていますから確認できます。

２．正式には「不動産鑑定士」に評価を依頼すれば判りますが多額な手数料がかかります。
お近くの大手の不動産屋などにお聞きになると、およその価格が判ります。

お礼

早速の回答ありがとうございました。
１相続をどうしたのか分からないので、調べたいと思っております。祖母はいますし、兄弟が10人位います。祖父が亡くなったときに相続等どうしたのか、母に聞いてもよく分かりません。
２不動産屋等ではそのような質問に対応するのはお金にもならないし、面倒なことだと思わないでしょうか。

回答No.1

knit

土地の所有者については、登記簿を調べればわかります。
登記簿は法務局で調べられます。
また、適正な価格についてですが
国税庁が８月２日、2002年分の相続税や贈与税の算定基準となる路線価（１月１日現在）を全国の国税局、税務署で公表しています。
これを参考にされたらいかがでしょうか。
ここ１０年くらいずっと下がっているようですよ。

お礼

早速の回答ありがとうございました。
法務局と 国税局か税務署で調べれば良いのですね。
ところで、路線価は適正な価格より低いということを聞いたのですが。