賃貸アパートが建つ親子間の土地の使用

質問

実家では敷地の一部にアパートを建てて自主管理にて賃貸してきましたが、両親が介護施設に入るため私が実家に住み込み、そのアパートの管理を引き継ぐことにしました。
古い物件であるため今後のリフォーム、不動産屋さんとの折衝、自分の節税を考え、上物（アパート）のみの譲渡を親に頼もうかと考えています。

この場合、親子間売買となるため相続時精算課税の利用、土地の無償使用が普通かと思いますが、上物の固定資産税価額100万未満に対して、敷地は小規模住宅等の要件を備えており、本取引で相続税への影響が出ないか心配です。
税金の観点から、良い方法をアドバイスいただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.1

chimechimedori · ベストアンサー

まず、相続が発生した場合、相続税がどのくらいになるか試算をしてみることをお奨めします。ご両親の資産の目録を作ってみるわけです。
賃貸アパートの建っている土地は、評価が下がりますので、節税になるはずです。土地の評価額の出し方は省略しますが、正確なところを知っておいたほうが良いと思いますので、税理士さんにお願いをすると良いと思います。土地の形などでの評価減など、色々計算上の決め事もあるのでそちらの方が早いと思います。相続が発生していなくても、評価額の計算をお願いすることはできます。

次に、アパートの譲渡により、相続税がどうなるか、、ですが、資産の総額が出た時点で、同じ税理士さんにお聞きしてみればよいと思います。

「今後のリフォーム、不動産屋さんとの折衝、自分の節税を考え、上物（アパート）のみの譲渡を親に頼もうか」ですが、注意が必要です。上物をご相談者様の名義にすると、土地は使用貸借になり、相続の時は、その土地は更地評価になりますので、その分、相続税は高くなるでしょう。建物と土地の名義共、被相続人と同じでなければ、相続時の評価減の恩恵は得られません。
　不動産屋との折衝などは、別に名義がご両親のままでも問題なく、子供さんであるご相談者様が代行して行えます。節税の観点でもアパート経営が黒字であれば節税の効果は出ないと思います。上物の名義を書き換えることに、どんなメリットがあるかはちょっと思い浮かびません。
　まだ時間もありますので、これを機に、専門家の力も借りて、資産の全容を把握しておくことはいずれ発生する相続に対する準備という意味でも肝要かと思います。

お礼

ご回答いただき、どうもありがとうございます。
「建物と土地の名義共、被相続人と同じでなければ、相続時の評価減の恩恵は得られません」とのコメントは、これを考えるうえでとてもありがたい情報です。
アパートの敷地の取り方が相続時の評価減を意識したものと思われ、あやうく親心を台無しにしてしまうところでした。深謝いたします。
アドバイスいただきましたとおり目録を作ってみます。