【相続】ローンが残っているアパートの遺産分割方法

質問

父親の相続で、
土地の評価額7000万、アパートの評価額が現時点で4000万、
アパートを建てたときのローンの債務が現時点で5000万とします。

土地とローンを子が相続し、
アパートを母が相続し、
そのアパートを母から子が使用貸借する、
つまり「アパートの所有者は母だが
アパート経営は子がして、ローンも子が返す」
このようなことって可能でしょうか？

それともローンと、その返済の資金を生み出すアパートは
セットで同じ人が相続しなければいけないでしょうか？

子は評価が下がりにくい土地の評価額をローンである程度相殺でき、
母は建物を相続しても配偶者の税額軽減の特例で相続税ゼロですむので、
二次相続までに建物の評価がもっと下がれば、
節税になるかと思うのですが…。

銀行さんの対応としては一般的にどんなものでしょうか
ご存知の方いらっしゃいましたら回答お願いします。

回答No.2

hekiyu2

土地とローンを子が相続し、・・・・
このようなことって可能でしょうか？
　　　↑
土地を子だけが相続するのは可能です。
遺産分割をしたり、母が相続放棄をしたり
すればよろしいです。

しかし、ローンを子供だけが相続、というのは
出来ません。
母子だけなら、半分ずつ相続することになります。
これは、銀行のことを考えたら当然です。
無資産者だけがローンを相続する、なんてことが
出来たら、銀行は大損です。

銀行がＯＫすれば、子だけが負担する、ということは
勿論可能ですが、それは相続とは別の話になります。

それともローンと、その返済の資金を生み出すアパートは
セットで同じ人が相続しなければいけないでしょうか？
　　　↑
セットではありません。
ローンは法定相続分に従って相続する、という
だけです。

お礼

回答ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。

＞無資産者だけがローンを相続する、なんてことが
出来たら、銀行は大損です。

なるほど、それはそうですね。
まだ確認してないですが、おそらくアパートの土地家屋が
担保でしょうから、あんまり極端な振り分け方は
できないかもしれないですね。

いちおう、母は自宅の土地家屋と金融資産をいくらか、
子はアパートの土地と他の空き地と金融資産いくらかを
相続すると思うので、どちらも無資産にはなりません。

相続において、せっかくの債務なので有効に使いたいのですが…
なにかいい方法があるといいのですが。

私の友人は、兄弟の中で友人だけが父親の残したアパートと
銀行のアパートローンを相続し、
保証人は友人の奥さんがなり、
他の兄弟（相続人）はローンとは無縁なので、
金融機関によって違うのかもしれません。

回答No.1

nekoojisan

都内で不動産業を営んでいます。
まず、土地とアパートの評価額ですが、「貸家建付地」「貸家」の評価減を適用した後の額でしょうか。
評価減を適用し、負債のローン残を引けば、他に金融資産がよほどない限りは、相続税の基礎控除内で、誰が相続しても、税金は掛からないと思います。

次に、アパートをお母さまが相続すれば、その家賃収入はお母さまの収入です。
その中から、お子さんが「管理手数料」や「家族専従者」などの名目で収入の一部を受け取る事が出来ますが、銀行はあくまでも「アパート所有者」がローン残を引き継ぐべきと考えるでしょう。

まずは「相続に強い」税理士にご相談ください。

お礼

回答ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。
自宅や空き地が他にもあり、子が一人なので
基礎控除の範囲は超えてしまいます。

＞銀行はあくまでも「アパート所有者」がローン残を引き継ぐべきと考えるでしょう。

やっぱりそうですかね？

母と子で共有にしたらどうでしょうか？
建物の所有権は母が多めに相続し、
土地の所有権は子が多めに相続するなど…。

税額軽減の特例がある母はいいとして
子の負担を減らすためにローンを有効に生かしたいのですが、
まず金融機関に確認しないといけないですね。

二次相続の時には相続人が一人なので
二次相続が発生したときには母に資産が残り過ぎないように
したいのですが、なかなかいい案が思いつきません。