実家売却→土地購入→建物建築 税金と名義について

質問

母の病気を契機に両親との同居を検討しています。
実家は手狭な為、郊外に広めの土地を購入し上物を経てようと考えています。

(1)実家（土地・建物共に母名義）は１７年前に5800万円で購入した。売却すると3000万円程になる。
(2)新たな土地は2000万円程で購入予定。
(3)(1)の売却益と(2)の差額から500万円程度を上物の頭金としたい。
(4)上物の残りは私がローンで支払っていく。
(5)両親の遺産は今回の転居に伴うものと現金300万円程度。
(6)私は一人っ子で両親の遺産は私が相続することになる。

質問です。
・(1)～(4)の計画は実行可能でしょうか？
・(1)(2)にかかる税金は如何ほどでしょうか？
・(2)新たに購入する土地は母名義とするのがベターでしょうか？
・(3)は贈与にあたるのでしょうか？特例事項等は適用されますか？
・(4)上記質問と重複しますが、上物名義を全て私とするのは可能でしょうか？

将来の相続等も考慮して、もっとも有効（節税）と思われる方法（名義の在り方）を御教授いただければ幸いです。
恥ずかしながら税金等には全く無知故、何卒よろしくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。

　相続時精算制度について、補足します。

　お母さんが65歳以上であることが必要のように書きましたが、質問者さんが住宅を取得するならば、65歳という条件は外れたことを思い出しました（深夜につき確認できませんが、会社にある資料にそう書いてあったと・・・ ）。

　お母さんが65歳未満の時は、贈与をうけた金銭で住宅を取得することを考えた方がいいかも、です。

　まあ、詳しく研究したい場合は、別途質問をされれば、詳しい人が回答するかと思います。

回答No.1

fujic-1990

> ・(1)～(4)の計画は実行可能でしょうか？

　質問者さんに、建物を買うのに必要なだけ銀行がローンを組んでくれるかどうか、という問題だけだと思います。

　銀行が組んでくれるかどうかは、質問者さんの収入なども関係するので、私にはわかりません。

> ・(1)(2)にかかる税金は如何ほどでしょうか？

　（１）は明らかに赤字ですので、領収書などでそれが証明できればという条件がつきますが、税金はかからないと思います。

　（２）は、不動産取得税がかかりますが、最近土地は購入していないですし、いまは自宅ですので額はわかりません。

　ただ、そんなにはかからないはずです。曖昧な表現ですが、数十万円・・・ 。

> ・(2)新たに購入する土地は母名義とするのがベターでしょうか？

　グッド、とかベターとかではなく、そのやり方ならそうしなければなりません。

　ほかの方法としては、質問者さんが売却代金の内2500万円を贈与してもらって、贈与税（相続時精算制度を使えるならゼロ円）を払って、質問者さんが土地代金や建物の頭金にアテ、残額をローンで購入するなら、土地も建物も質問者さんの名義にしてもＯＫです。

> ・(3)は贈与にあたるのでしょうか？特例事項等は適用されますか？

　500万円を贈与とする方法と、建物をお母さんと質問者さんの共有（500万円分をお母さんの持ち分とし、ローン分を質問者さんの持ち分）とする方法の、２つが考えられると思います。

　500万円だけ相続時精算制度を使うことも可能ですが不利です。

　それくらいなら、上記の通り2500万円全部贈与してもらって全部質問者さんが買ったほうが話は簡単だと思います。

> ・(4)上記質問と重複しますが、上物名義を全て私とするのは可能でしょうか？

　上に書いた通り、相続時精算制度を利用したら可能です。

　今の相続税どおりなら、相続時精算制度を利用しても相続時に相続税がかかることはないですね。

※相続時精算制度は、お母さんが65歳以上で、質問者さんが20歳以上なら、2500万円まで可能です。