生前贈与された後に払う税金や今後の事について悩んでいます。

質問

築３１年のマンション（不動産評価額は５００万）を父から（８６歳）生前贈与を受けました。司法書士の方から「税」はかからないと説明を受け、生前贈与に同意しましたが、2～３日前「住宅取得税」の納付通知書（約１６万）を受け取りました。実際のマンションの販売価格は、３００万以下である事などから異議申し立てをしたいと思ったのですが、税理士の方から築年数が古く、耐震強度証明書を取れない物件である事から、異議申し立てをしても無駄だから辞めた方がいいと言われてしまいました。今後このマンションには月々の修繕積立金・固定資産税（計約４万５千円）の負担が係り、このまま持ち続けるか？　賃貸に出すか？　売却するか？　どの様にしたらいいか悩んでいます。又取得税の他にまだ税等があったら教えて下さい。

回答No.2

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞又取得税の他にまだ税等があったら教えて下さい。
毎年の固定資産税が重要でしょう。これ以外には無いです。賃貸に出せば賃料収入に対し不動産所得を申告する必要があります。賃料収入は給与所得と合算する「総合課税」で、赤字であって質問者さんが多額の所得税がある場合には節税効果があります。

＞このまま持ち続けるか？　賃貸に出すか？　売却するか？　どの様にしたらいいか悩んでいます。

不動産は、税金で悩むべき性格のものではないです。ポイントは「資産価値」です。預金とか株式と同じです。税金に関係なく預金・不動産・株の資産をバランス良く所有しないと、老後の生活が困るでしょう。

つまり売却するということはマンションという不動産資産を預金現金という資産に形を変えて保有することです。賃貸に出すということは、株式を買うのと似ていて、配当収入相当の賃料収入を得ることです。何もしないことは、金利ほぼゼロの普通預金にお金を無目的に預けるのと同じです。

質問者さんは、このマンションの種類について何も述べておられませんが、大きくはリゾートマンションと居住用マンションに区別されます
１リゾートマンションの場合
居住用資産でないため、固定資産税は３倍位高額です。質問者さん、ご家族にとり温泉が使えるとか、住居から2,3時間以内で行ける交通の利便性があるとかの、魅力もなく、今後利用するつもりも奥様お子様含めて全くないなら、売却すべきでしょう。リゾートマンションの賃貸はほぼ不可能です。
２居住用マンションの場合
以下の基準で客観的に評価します
交通の利便性：最寄駅からの距離、バス使用の有無
買い物の利便性：大規模スーパー、商店街、商店からの距離
教育の利便性：幼稚園、小学校からの距離
環境の良好性：不愉快施設（ごみ処理施設、工場、ラブホ、パチンコ店など）が近所にない。犯罪等の多発地帯でない。・・・など
評価点が高ければ、賃貸に出すことが可能ですし、低ければ売却するしかありません。この家に自分で住み現在の家を賃貸に出すと見掛け上収入を増加させることもできます。

インターネットで近隣賃料相場を調べまくって平米単価を求め、それに専有部分面積を掛けると賃料の目安とできます。年間賃料の目安は売却額の5％です。固定資産税とか修繕費とか経費がかかって年間実質賃料収入は2,3%になりますが、こんなものです。

売却の場合も同様に、インターネットで近隣の中古マンションの販売相場を調べまくって平米単価を求め、専有部分面積を掛けると売却価格の目安とできます。

築３１年のマンションでしたら、内装の旧式化・陳腐化が予想されますが、スケルトン・リフォームと言って間取り水まわりを含め徹底的にリフォームすると、内装については新築マンション並みにすることも可能です。たとえば300万円かけてスケルトンリフォームし、売却額を1000万円上乗せできれば、この方が得でしょう。

賃料収入の良い点は、65歳以上になっても収入が途絶える心配がありません。年金では生活できない場合、大きな収入源に育ちます。老後の生活資金が確保できていないなら（普通、年金だけでは足りないはずです）賃貸がよいかなあ・・・という感じです。私は５つマンションを買って持っていますが、年金は全額もらえます。老後も働いて収入を得ると年金は減額させますが、不動産収入、配当収入はいくら稼いでも年金は全額出ます。ですから若い頃の資産形成は重要です。平均年齢80歳まで20年も年金だけで生活できないなら自己防衛するしかないです。

お礼

詳しいお答えを頂き、ありがとうございました。賃料相場や不動産所有について、考えなければいけない点を分かり易く教えて頂きお礼を申し上げます。
　もっと「生前贈与」を受ける前に、色々調べておかなければいけなかったと後悔しています。ビル全体が老朽化しているマンションですが、現在居住しておりますので、賃貸するにせよ、売却するにせよ、どこかに移らなければなりませんし、スケルトンリフォームする財力もありません。おっしゃって頂いた様にインターネットで調べてもっと現実的な数字を把握して、今後の事を考えて行きたいと思います。

回答No.3

moonliver_2005

再びNo2です
＞ビル全体が老朽化しているマンションですが、現在居住しておりますので、賃貸するにせよ、売却するにせよ、どこかに移らなければなりませんし、スケルトンリフォームする財力もありません。

リフォームローンというものがあります。銀行の住宅ローンの一種です。各銀行、金融機関は土日でも住宅ローン相談をやっていますから、ダメ元で相談を受けてみてはどうでしょう。

実は、私も築30年以上のマンションを持っています。しかし内装はスケルトンリフォームされていて、新築マンション同様、超新しいです。（厳密に言いますと、そういう中古マンションを購入し、賃貸に出しています。）内装さえ良ければ、そしてマンションの共有部分の管理状態が良く、居住環境さえよければ、マンションは、50年でも100年でも居住価値ありというのが私の意見です。

自分のお住まいなら、あれこれ、色々な可能性をお考えなさるのが良いでしょう。

その上で、疑問があればこのスレッドに投稿されればよいでしょう。

お礼

再度ご回答頂きまして、ありがとうございます。　
色々具体的なお話をお聞かせ頂き、感謝致します。

　お恥ずかしい事ながら今迄明確な住宅に対する考えもなく、来ていました。今回「生前贈与」され・・・遅まきながらmoonliver-2005様より不動産所有に対しての考え方やリフォームローンやスケルトンリフォーム・住宅ローン（フラット35？）等などお聞きして、初めて目を開かされました。これから少しづつ視野を広げて捉えていかなければいけないと痛感しました。

　実は、現在住んでおりますマンションの共有部分の管理状態が良いとは言いがたい所が「売却か？」「賃貸か？」と考えた要因でもあります。が、立地条件としてはかなり有利な部分もありますので、積極的に相談を受ける・・全てはそこから始まると痛感しております。

　また、その上で、疑問の際はこちらに寄らせて頂きます。

回答No.1

noname#36782

司法書士の方が言われた
税がかからないとは、贈与税がかからないということだと思います。
本来、500万円の固定資産税評価額なら
相続税評価額（路線価）は700万くらいと推測できるので
通常の贈与なら700万に40％の税率をかけて、控除額125万を引くので155万円を税金として納税しなければいけません。
しかし、平成19年12月末まで相続時精算課税制度があるので2500万円まで非課税で贈与を受けることができます。
おそらく、このことをおしゃっていたかと・・・

そして、住宅を取得すると同時に
不動産取得税・登録免許税・がかかります。

次に、不動産を保有している間、固定資産税・都市計画税がかかり続けます。

不動産取得税ですが、税額計算の際
固定資産税評価額に４％をかけて算出します。
（特例中なので３％になります）
マンションの販売価格は300万円なのに・・・
と思われると思います。
これは、実際の価格で実勢価格といいます。
しかし、税金をかける市区町村は固定資産評価額をもとに税額を計算するので、現実と離れた評価額になってしまうケースがあります。

売却には、所得税と住民税がかかり
賃貸には、不動産所得としてまた税金がかかります。

賃貸は、節税にもなるので
税理士の方とご相談のうえ今後を検討された方が、よいと思います。

全ての数字は目安です。ご参考程度に。

お礼

納税通知が来るまで、全く納税の事など予想もしていなかったので、慌ててしまいました。不動産の生前贈与受ける前に、事前に色々調べなければいけなかったのですね。登録免許税の事も初めて知りました。
　やはり税理士の方に、相談した方がいいようですね。
ありがとうございました。