生前贈与について

質問

生前贈与を行う場合　現在の住宅評価価値より　ローンの返済額のほうが　多かった場合　贈与税はかかるのでしょうか？　　また　父が息子に対して名義を変更（名義を父→息子・・生前贈与）した後も父がローンを払い続けた場合　父が名義変更後に払ったローンは　贈与に値するのでしょうか？

回答No.1

SSSIN

まず、不動産部分と借入金部分を分けて考える必要があります。

◆負担付贈与の場合
・負担付贈与とは、その名の通り借金付きで資産を贈与することをいいます。負担付贈与により財産の贈与を受けた場合には、不動産の「（取引）時価」から「負債の額」を差引いた金額が「贈与税」の課税対象になり、この金額から１１０万の基礎控除を差引いた部分に課税されます。今回の場合は借入金＞時価なようですので、贈与税は課税されません。ただ、不動産取得税や所有権移転に係る登録免許税や司法書士への報酬が必要です。
http://www.pref.osaka.jp/zei/shoukai/fudousan/
http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/jyutou3.html
http://www.taxanser.nta.go.jp/4426_qa.htm
・負担付贈与をした父は、その負担の価額により譲渡したものとみなして譲渡所得税が課税されます。http://www.taxanser.nta.go.jp/3202.htm
・負担付贈与したのに借金を父が負担するような場合は、父から子への贈与になります。この場合も暦年で110万を超える部分は贈与税の対象になります。

◆不動産だけ贈与した場合（借金は父もまま）
・不動産の「相続税評価額」が「贈与税」の課税対象になり、この金額から１１０万の基礎控除を差引いた部分に課税されます。
・父には譲渡所得税は課税されません。
・借金は子に移転していないので、父が負担しても何も問題ありません。

※通常、ローン契約書には持分移転等をする場合には事前に必ず銀行に承諾を得ることとの「特約」があるので、銀行から事前に承諾を得る必要があります。