地主の不当とも思える言い分に困っています。

質問

私達の住む家についての質問です。
主人・私・子供・義父・義母との5人家族です。

私の質問は８つです。（多くてすみません。）
１．地主の世代交代によっての値上げは不当ではないのか？
２．一方的な買取と立ち退きの要求は不当ではないのか？
３．これらがすべて口約束であってもことは成立するのか？
４．祖父名義で借りている土地を、孫名義で買い取れるか？
５．土地を買い取ったとして、
　　祖父名義の家を孫名義で建て替えることは出来るか？
６．これらの手続きの中で税金はかかるか？
７．今の段階から、世帯主を主人に出来るか？
８．主人を世帯主にするには、どのような手続きが必要か？
この８つです。

ここからは、質問の補足説明をしたいと思います。

１．私達の住む家の建つ土地は借地です。
　　そこに、主人の祖父名義の家が建っています。
　　しかし、祖父は何十年も前に他界しており、現在は義父が納税管理人として、税金を納めています。
　　ちなみに、義父の親族はすでに全員他界しており、義父の子供達（主人と主人の兄）以外に相続できる人はいません。

　　そして、今までは地主さんと古い付き合いで、破格の値段で土地を貸してもらっていたらしいのですが、
　　地主さんが亡くなられて、その息子に地主が変わりました。
　　すると、その息子は、そんな値段じゃ貸せないと言って来て、土地代を3倍くらいに値上げしてきたらしいのです。
　　でも、両親は、争いごとが嫌いなので、しぶしぶ承諾し、現在その金額を払っています。
　　（といっても3万円くらいですが・・・。）

２．また、それだけじゃすまずに、
　　再来年。2009年の4月に1500万円で買い取るようにといわれたのです。嫌なら立ち退くようにと。
　　そして、両親は争うのもいやだし、この先住むところがないと困るので、承諾したようです。

３．しかし、この話は、すべて口約束なのだそうです。
　　本当に今の条件で収まるかもわかりません。
　　私としては、口約束で、そんな一方的な約束は無効だと思うのですが、
　　権利者の両親が納得してしまってるのだから仕方がありません。

４．それに、祖父が借りて、父が管理している土地を、孫である主人の名義で買えるのかもわかりません。

ですから、これからは、そういう条件で契約したと仮定して話を進めます。

５．再来年、土地を買うとします。
　　今の家はとても狭いので、新しく主人名義で建て替えるつもりです。
　　そこで疑問に思うのですが、両親・主人の兄の承認を得れば、現在祖父名義の家を取り壊すことは
　　可能なのでしょうか？？

６．また、これらの手続きの中で、税金がかかるものはなんでしょう？？

７．そして、これが一番切迫した問題です。
　　主人の会社で、住宅手当が受けられるのですが、誰が世帯主かによって金額がかわるのです。
　　もしも、主人が世帯主なら、37000円受けられるのに対し、義父が世帯主なら、5500円です。
　　現在、我が家の世帯主は義父です。
　　私達としては、是非主人を世帯主にしたいのですが、主人を世帯主にすることには、なにか問題があるでしょうか？

８．また、主人を世帯主にするには、どのような条件や手続きがあるのでしょうか？教えてください。

改めて、質問をまとめさせていただきます。

１．地主の世代交代によっての値上げは不当ではないのか？
２．一方的な買取と立ち退きの要求は不当ではないのか？
３．これらがすべて口約束であってもことは成立するのか？
４．祖父名義で借りている土地を、孫名義で買い取れるか？
５．土地を買い取ったとして、
　　祖父名義の家を孫名義で建て替えることは出来るか？
６．これらの手続きの中で税金はかかるか？
７．今の段階から、世帯主を主人に出来るか？
８．主人を世帯主にするには、どのような手続きが必要か？

質問事項が多くてすみません。
両親と共に住める家を建てるために、最近引っ越してきたのですが、なんだか問題が多くて本当に困っています。
どうか、皆さんのお力添えをお願いしたいと思っています。
どうぞ、宜しくお願いします。

回答No.6

moonliver_2005 · ベストアンサー

１．地主の世代交代によっての値上げは不当ではないのか？
経済情勢の変化による値上げであれば、不当とは言えませんが、近隣土地の地代に比べて高額な値上げ請求は不当になります。不当な値上げに対抗するには、普通は供託という手段を用います。
２．一方的な買取と立ち退きの要求は不当ではないのか？
更新は10年単位ですから、地主が要求できる時期には明らかに制限があります
（借地権の更新後の期間）
第四条 　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

さらに次の規定が役に立つでしょう
（借地契約の更新請求等）
第五条 　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２ 　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条 　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

６条によれば、契約の更新拒絶による立ち退きの要求は、妥当な金額の立ち退き料を地主が払わなければならないと解されています。

３．これらがすべて口約束であってもことは成立するのか？
成立します。ということは、「口約束した日から10年間は借地契約が有効です。よって買取や立ち退きに応じる義務はない」と私なら言うかもしれません。

４．祖父名義で借りている土地を、孫名義で買い取れるか？
義父の方は祖父から相続した借地権者です。旦那さんは厳密には居住者にすぎないのですが、経緯から５条２項の転借人に当たるともいえるでしょう。「義父が買い取る代わりにその子が買う」と言い方をあくまで通して、第三者による買い取りでない印象を地主に持たせるとよいでしょう。
５．土地を買い取ったとして、祖父名義の家を孫名義で建て替えることは出来るか？
買い取ってしまえば可能です。（買い取らない場合は地主の同意了解が必要です）
６．これらの手続きの中で税金はかかるか？
不動産取得税、登録免許税がかかります。
７．今の段階から、世帯主を主人に出来るか？
この場合は２世帯です。旦那さんは今でも世帯主です。義父の方も世帯主です。
８．主人を世帯主にするには、どのような手続きが必要か？
借地権者の名義のことを言っておられるようです。地主の方が同意了解すれば可能です。

近所の不動産業者を複数選んで何気なく土地価格を聞いてみれば、買い取り価格が妥当かどうかわかるでしょう。今は低金利ですから、価格が妥当なら、利子が上がらないうちに長期固定ローンを組んでしまうと得というような気がしないでもないです。

回答No.5

talkie（@utilityofa）

借地借家法上の問題点については、すでにほかの回答者さまがいろいろな角度からお答えになっておられるので、私は、別の点から、考えてみました。
ご質問が多岐にわたるので、事案としてなかなか複雑ですが、土地の利用関係に絞って整理すれば、こういうことでしょうか。
○　祖父の代から土地を借りて住宅を所有してきた。
○　地主が代替わりしたことで、借地条件の見直し（地代の引き上げ、土地の買取り）を求められている。
○　質問者さまの義理のご両親さまとしては、不本意ながら、新地主の提案どおり借地条件の見直しを承諾してしまったが、質問者さまとしては、新地主の提案が妥当なものかどうか、疑問を持っておられる。
こういう状況で、質問者さまとしては、できれば妥当な地代で土地を借り続けて、手狭になった借地上の建物も建て替えたいというご希望をお持ちなのでしょうか。土地を借り続けるとして、その土地の上の建物を建て替えるとすれば、当然、耐用年限の長い建物に建て替わるわけですから、そのことについての新地主の承諾も必要になったりしてきます。
そこで、もし、質問者さまが土地を借地として利用し続けたいというご希望であれば、私は、簡易裁判所の調停（宅地建物調停）を試してみる値があるのではないかと思います。これは、民事調停法という法律の中で決まっている制度で、借地条件の妥当性などについて、裁判所に、当事者間の話し合いを取り持ってもらおうという手続です。
お話を調停の席にもって行くことができれば、その手続の中で、ご両親さまがいったん承諾してしまった借地条件についても、また借地上の建物の建替えに必要な新地主の承諾についても、話し合いをすることができるようになると思います（ご両親さまが一度承諾してしまった借地条件の見直しも、調停委員が妥当でないと考えれば、新地主さまに、その考え直しを働きかけてくれることと思います。）。調停の席で借地条件の話し合いがまとまれば、裁判所は調停調書という書面を作ってくれます。裁判所という公的機関が作ってくれた書面で今後の借地条件が明らかになることは、その後も土地を借り続ける上で、何よりも安心ではないでしょうか。
簡易裁判所で調停になると、調停委員という裁判所の職員が手続を進めますが、この人たちは、市民の中から裁判所に頼まれて仕事をしている人たちで、専門用語を駆使する法律家と違い「普段着のことば」で相談のできる人たちです。一般の人でも、弁護士を立てずに申し立てて、手続を進めてゆくことは、十分に可能と思います。
詳細は、電話ででもお尋ねになれば、手数料の金額なども含めて、簡易裁判所で教えてもらえると思います。どうぞ、一度ご検討ください。

回答No.4

noname#65504

＃３　訂正です。

＞借地契約が成立しているのなら、立ち退きを要求するには６ヶ月以上（期間を定めている場合は期間切れの）前に申し出なければなりません。

この部分は借家の場合に関する記述でしたので借地には当てはまりませんでした。借地権は基本的に建物が存在する限り更新出来ます。
また契約期間中の解除は、民法により原則禁止となっています。

回答No.3

noname#65504

１.借地契約が成立しているのなら、地代の値上げは、税金などが上がったことや周辺の同様のものに比べて地代がかなり安くなった場合など、合理的な理由があれば認められますが、世代交代では認められないでしょう。でも格安のようなので、値上げ自体は認められる可能性があります。

２．借地契約が成立しているのなら、立ち退きを要求するには６ヶ月以上（期間を定めている場合は期間切れの）前に申し出なければなりません。
また大家側に正当な事由がなければ、立ち退かせることはできません。
この際通常立ち退き料が支払われます。

なお、買い取りに関する申し出自体は法律違反でも何でもありません。またその合意があれば、その契約は有効です。

３．日本の法律の原則は口答で成立することになっています。文書はその証拠に過ぎません。ところで借地契約についてはきちんと文書があるのでしょうか？

なお、間に仲介業者がいる場合、または地主さん自体が宅地建物取引業者である場合は、土地の売買については、文書化が必要です。

また、消費者契約法により、契約に際しては説明をする必要があります。その説明に重大な欠陥があれば無効とすることができる場合があります（地主さんは個人であっても事業者の扱いになりますので）。

この点は消費者生活センターに相談してみてはどうでしょうか？
脅しとも取れるような説明をしている様子ですし。

４．祖父はなくなっているということですが、借地権の相続は地主の許可が不要です。

また単に土地の権利なら第３者でも購入することが可能です。
ただし、購入したものは借地契約の借り手に対して地主の地位を引き継ぎます。つまり購入した人が地主になるだけです。
孫が土地を購入した場合、孫が地主で、祖父が借地人となるだけです。孫が単独で家も相続すれば、その契約関係は消えたと思います。

５．相続したのが質問者のお父さんとその兄弟なら、その建物の処分は両者の合意があればできます。
ただし、これは土地を購入した場合で、土地を借地した状態だと原則として地主の許可が必要です。

６.土地や家を取得すると各種税金がかかります。

７．同じ家に住んでいても世帯主を別にすることは可能です（自分で経験あり）。
問題としては、その後別の家に転居した場合の郵便物の転送などが面倒になりました。

８．役所で確認してください。

最後に、質問と関係ないことですが、ちょっと気になることがありますので、書き込みします。

＞でも、両親は、争いごとが嫌いなので、しぶしぶ承諾し、現在その金額を払っています。
　　（といっても3万円くらいですが・・・。）

破格の値段というのですが、土地にかかる税金などに比べて賃料が、同じ程度の場合、その契約が借地契約ではなく、使用貸借契約であるとみなされることがあります。使用貸借だと１，２の回答は借地借家法に基づくものなので、当てはまらなくなります。

借地借家法は借り手を保護する法律なので、地主側から立ち退き、契約解除、更新拒絶などが簡単にできないようになっています。
使用貸借の場合、そのような保護がなくなり、契約の更新拒絶などは自由にできることになりまし、契約の本人が死亡したことにより、契約は打ち切ることができます（この契約は相続されない）。

おそらく、地主の相続者はそれを意識して対応しているものと思います。使用貸借契約である場合は、相続により契約は打ち切られると考えられますので、質問者たちと新たに賃貸契約または使用貸借を結ぶ必要があります。
改めて契約するのですから、条件は両者の話し合いで変更することになり、合意がなければ、契約はされないことになります。

使用貸借とみなされると、質問者はかなり厳しい状況に追い込まれると思います。

http://www.re-words.net/flame.php?n=758
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/syakutiken15.htm

回答No.2

noname#36947

>＞３．これらがすべて口約束であってもことは成立するのか？
>契約は口約束でも成立します。
口約束は立証が難しいので、成立していないという主張が通る可能性のほうが高いです。
特に、不当な要求をされているのなら、そんな約束してないといって、無視してしまっていいと思いますよ。いざとなったら、出てけと言われ、無理強いされてしょうがなく同意しただけである、等の主張が可能ですしね。

>＞６．これらの手続きの中で税金はかかるか？
>不動産取得税がかかります。
>また、登記には別途手数料が必要です。
>（行政書士等に依頼するとさらに別途費用が必要です）。
行政書士は畑違いです、登記はできません。
紛争性のある部分については、弁護士に、
買い取りに関しては不動産屋と司法書士に
保存、移転登記については司法書士に
建物の取り壊しによる滅失登記、新築による表題登記は土地家屋調査士に、

というように必要に応じて依頼されるといいでしょう。

地主の要求は根拠のないものですから、交渉はすぐにまとまると思いますよ。

お礼

お礼が遅くなってしまい、すみませんでした。

ずいぶん、たくさんの手続きがあるのですね。
何も知らなかったので、ビックリしてしまいました。

いろいろ教えてくださって、ありがとうございました。

回答No.1

noname#62235

＞１．地主の世代交代によっての値上げは不当ではないのか？

値上げの内容によりますが、質問からもともとの地代が相当安かったようですので、周辺相場程度への値上げは法的にも問題ありません。
もっとも、借地法の関係上、店子が値上げを拒否すると、大家は困ります。知識があれば、値上げを拒否して断固戦うことで、もっと安い地代に落ち着かせることも可能だったかもしれませんが、値上げに承諾してしまった以上仕方ありません。
双方が合意している以上、不当とはいえません。もし、契約時に先方がうそを言って脅かし、無理やり契約させたというなら「錯誤無効」「詐欺無効」を主張することも可能でしょうが、質問文を読む限りでは「揉め事が嫌なので」という理由で承諾されたようですので、契約変更は正当に成立しているものと解釈されます。

＞２．一方的な買取と立ち退きの要求は不当ではないのか？

「買い取らなければ立ち退け」という要求は不当で、無効です。
したがって、買い取らなくても立ち退く義務はありません。店子が立ち退く義務が生じるのは、契約違反（たとえば禁止されている増改築を地主の許可なく行なったなど）をした場合のみです。

＞３．これらがすべて口約束であってもことは成立するのか？

契約は口約束でも成立します。

＞４．祖父名義で借りている土地を、孫名義で買い取れるか？

相手との契約しだいですが、通常の売買契約なのですから問題ないと思います。

＞５．土地を買い取ったとして、
祖父名義の家を孫名義で建て替えることは出来るか？

新築で立て直すなら何の問題もありません。登記時に孫の名前で登記すればいいだけです。

＞６．これらの手続きの中で税金はかかるか？

不動産取得税がかかります。
また、登記には別途手数料が必要です。
（行政書士等に依頼するとさらに別途費用が必要です）。

＞７．今の段階から、世帯主を主人に出来るか？

世帯主とは、住民票上の世帯主でしょうか？
市役所にいって手続きすれば簡単にできると思いますが。
世帯主を変更しても、特に不都合があるとは思いませんが、たとえば国民健康保険料の請求は世帯主宛に届きます（本人が社会保険であっても）。

＞８．主人を世帯主にするには、どのような手続きが必要か？

市役所にいってください。

お礼

daibutsuyoさんこんにちは。
ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました！！

もう、どのようにして、誰に相談すればいいのかもわからなかったので、とても助かりました。

さっそく、家族と相談して、手続きを始めたいと思います。
本当に、ありがとうございました！！

補足

それと、何度も申し訳ないのですが、もうひとつ疑問が出てきました。
世帯主を主人にした場合、今の家の納税管理者も変更する手続きが必要なのでしょうか？？
よくわからないので、教えていただければ嬉しいです。