借地の相続について教えて下さい。

質問

主人の親の代から土地を借りて住んでいます（家は持ち家です）。
地主さんは３年に１回土地代を上げてきます。
市からも土地を借りているのですが、そちらの代金は最近は値下がりしました。
なので、前回の値上げの時にその旨を伝えると「市が税金（固定資産税でしょうか？）を上げたから仕方がない」と言われました。
また、近所の方で、お父さん（借地契約を結んだ人）が亡くなったので息子さんに名義を書き換えようとしたところ、「なら、土地代は倍にする」と言われたそうです。
そういうことは通るのでしょうか。
我が家も亡くなった義父名義のままですが（義母は存命中）いずれは書き換えなくてはなりませんか？
倍にされたら、とてもではないけれど払えません。
払えない時は３ヶ月以内に退去と契約書にあるのですが、どうしたらいいのでしょうか。
常識が通用する方ではなく、何かといえば「じゃあ訴えろ」と仰います。
実際に訴えた方もみえましたが、時間も費用も掛かるので皆さん諦めてしまわれました。
将来、どうしたらよいのでしょうか。

回答No.1

noname#38776 · ベストアンサー

私は宅建＝取引主任者の資格がありますが、実際的に営業経験はありません(^^;）ので、自分の経験談になります。

私の実家は小さいですが借地です。
両親が離婚し、長い間、出て行った父の名義で借りていましたが、借地料は母と私で払い続けて住んできました。

一昨年、20年経過したので更新の時期が来ました。
地主さんに、これまでの実態（両親の離婚等）を詳細に報告し、更新時の契約名義を私か母に変えてくれるようお願いしてみましたら、快く受けてくださいました。ただ、更新料に少し色（名義変更料分）を付けました。（建物の所有権と借地名義が一致していることが望ましい為、建物は父から贈与を受ける形で、私の名義にしてあります。）

間に入っている業者さんから、名義変更分を少し申し出ることで、色よい返事がもらえると思う・・・とアドバイスを頂いたからです。本心は、更新料だけでも結構な値段だったので、払いたくはありませんでしたが、更新後20年はお世話になる訳ですから、トラブルは避けたかったのです。

タダで名義変更をお願いしても、まず無理だと思います。
地主さんによると思いますが、通常、借地の場合、何かにつけてお金を取る常識が横行しているのが事実です。相手も土地を貸すことで生計を立てている、財産を増やす方策を必ず採ります。

土地代を倍にする・・・という地主の話はかなり暴利ですが、言い換えれば、借地代を上げる代わりに名義更新料を暗に求めている・・・とも取れますが。いかがでしょうか。

地代の相場は、ご存知の通り固定資産税を上回る額ですね。そこにどの程度利益をのせるかは、貸す側・借りる側の合意があれば、相場より上回っても下回っても法律上、問題ないと思います。時間は掛かるかもしれませんが根気欲相談なさってみてください。

回答No.7

FugaFugachan

法律的なことは詳しくありませんが，少し反対側からみた意見をひとつ・・・

法律的には，地代を倍にする根拠はないのでしょうが・・・それは「土地を返して欲しい」という意思表示なのではありませんか？

その土地を買い取ることはできないのですか？

地主側から考えると・・・
親の代の借地を孫子の代まで借り続けられるとすると，地主はほぼ永久的にその土地を使用することができなくなります．
地主は慈善事業で土地を貸しているわけではありませんから，借地人に貸した場合も，自分で自由に利用したり処分したりした場合と同等の利益が出るように考えます（地代の決定等に関して）．
借地権が高いのは，借地人の権利が限りなく地主近づいているため，「土地を貸すのは売るのと同じ」と考えられているからです．それだけ高いお金を払わなければ，土地を借りることはできないということです．

どのような土地をどの程度の金額で借りているのかはわかりませんが，売ったり，別の人に貸したりすればもっと利益が出る状況ということはないでしょうか？

地主の味方をするつもりはありませんが，この様な考え方もあるということで・・・．

お礼

ありがとうございました。

回答No.6

agboy

＃４です。
旧法の借地契約では、1年間の契約は認められませんよね。
補足を読ませていただいても、駐車場の契約のような1年間の自動更新契約のように見受けられます。
さて、市から借りている土地は年々下がっているのに、その地主は3年に1度値上げする、との事ですが、実は私が現在勤務している会社で、さる自治体から土地をお借りしているのですが、ここ5年でほぼ賃料（使用料）が半額になりました。路線価だけでなく、消費者物価指数とかいろいろな数値を使って算出するからだろう、と思っています。固定資産税はバブルの頃に上げ切れなかったものが、その後じわじわと影響し始めている可能性がありますので、一概に地主に非があるかは微妙なところです。
次に、名義換えをしたときに地代を倍にする、という点ですが、法律上は従前の地代で良く、「倍の地代でないとおかしい」とする地主側が提訴し、判決もしくは和解に持ち込む必要があります。店子側は、判決もしくは和解が成立した後、差額を支払う（或いは貰う）ことで済みます。
ただ、こうした法律論が通じる地主さんでは無い様なので、先ずは家の名義変更をする（この場合、地主の承諾は不要です）。家を建替えるか、売却するかの時期に備えて情報収集する、というのは如何でしょうか？

お礼

ありがとうございました。

回答No.5

agboy

＃４です。
旧法の借地契約では、1年間の契約は認められませんよね。
補足を読ませていただいても、駐車場の契約のような1年間の自動更新契約のように見受けられます。
さて、市から借りている土地は年々下がっているのに、その地主は3年に1度値上げする、との事ですが、実は私が現在勤務している会社で、さる自治体から土地をお借りしているのですが、ここ5年でほぼ賃料（使用料）が半額になりました。路線価だけでなく、消費者物価指数とかいろいろな数値を使って算出するからだろう、と思っています。固定資産税はバブルの頃に上げ切れなかったものが、その後じわじわと影響し始めている可能性がありますので、一概に地主に非があるかは微妙なところです。
次に、名義換えをしたときに地代を倍にする、という点ですが、法律上は従前の地代で良く、「倍の地代でないとおかしい」とする地主側が提訴し、判決もしくは和解に持ち込む必要があります。店子側は、判決もしくは和解が成立した後、差額を支払う（或いは貰う）ことで済みます。
ただ、こうした法律論が通じる地主さんでは無い様なので、先ずは家の名義変更をする（この場合、地主の承諾は不要です）。家を建替えるか、売却するかの時期に備えて情報収集する、というのは如何でしょうか？

お礼

どうもありがとうございました。

回答No.4

agboy

不動産の仕事をしていますが、お尋ねのケースは自分自身が経験している事に近いようです。父が亡くなった時に、仕事柄相続登記は早めに終えた方が良いと思い、死後３ヶ月程で処理しました。借地上にあった建物は母名義にして、丁度更新時期を迎えていた賃貸契約書も母名義に出来ました（無償でしたけど、更新料は払いました）。
さて、契約書上の賃借人が故人であった場合、通常は不都合は無いですよね。家を建て替えようとする時と家を売却する時に問題が生じるわけです。
次の更新はいつ頃でしょうか？

補足

今、手元に賃借契約書があるのですが（昭和５７年作成）期間はその年１年となっており、「更新は前各条（賃借料の滞納をしないなどの項目）が充分履行されたものか否かを甲、乙協議の上更新するものとする」とあります。
ずっと払い続けてきたのですが、これは毎年更新ということでしょうか。
よく解かりません。

回答No.3

noname#38776

うわぁ！誤タイプ、ごめんなさい！

根気欲→根気よく

焼死者→消費者

です(~_~;)

お礼

いえ、解かりましたので大丈夫です。
どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#38776

回答No.1の付記です。

借地権の相場ですが、土地の評価額にもよりますが、一般的に売り値の６～７割程度の価格で売ることが出来るそうです。
したがって、名義が変わる＝新規契約になることから、地主さんの感覚で言うと、それなりの大金が転がり込んできて当然、ということです。
これはあくまで貸す側の言い分で、私やcamuriさんの場合は、親の権利を相続（？）継続して住むのだから、新規契約にあたらない、と思うのが当然です。

地代を倍にする＝明け渡して欲しい
とも取れます。明け渡すことで、地主は新たに大金を得る機会が生まれますから(^_^;)

まず、相手の心理状態を把握し、少しずつお互いの価値観・考え方の差を埋めていく努力が必要だと思います。

的確なアドバイスが出来なくて、申し訳ありませんが、かげながら応援していますので、頑張ってください！

あまり泥沼化するようなら、やはり、専門家の意見を聞くのも大事だと思います。自治体の住宅局、焼死者センター、弁護士等々、相談先は結構ありますよ。

お礼

親身になってくださってどうもありがとうございました。