これって悪徳地主ですか？

質問

先月、借地権の名義人となっている母が亡くなり、わたしがその借地権を相続することになりました。
その土地をもっている地主からは祖父の代からのつきあいです。

母が急死したため、借地権のことも全く引き継ぎのないままに私が相続することになってしまったのですが、過去に母が祖父からその借地権を相続した際に、名義変更料を支払ってることがわかりました。

ネットや、知り合いの司法書士さんに聞いてみると、「相続により名義変更の場合は名義変更料はふつう払わない」という意見が多いです。もちろん契約書にも記載がありません。
ところが、母は祖父から相続した際に、再度同じ賃借期間の契約書を母名義で書き換え、毎月の時代が３０００円上がっていました。相続の２年前に祖父が２０年間の更新手続きをしたときは月５００００円だったのに、わずか２年で５３０００円になりました。
また、母が相続したタイミングで「名義変更料」という領収書が出てきました。金額は９０万円でした。
（数ヶ月にわたって２０～３０万円づつ分割支払い。）
領収書も地主の名前すら書いていないものがあったりして、とても胡散臭いのです。
また、母が借地権更新した際の３８０万円の領収書は地主の氏名記載や印鑑もありませんでした。

地主はちゃんと税務申告してるのでしょうか？
毎月の地代も現金で毎月渡すことになっています。
これって悪徳地主なんでしょうか？

経緯としては、、

S４５年　祖父が２０年間の借地権契約
H元年　　祖父が２０年間の借地権更新契約　更新料４００万円　地代月５万円になる
H３年　　 母が祖父から借地権を相続　、名義変更代９０万円地代は月５３０００円になる
H２１年　 母が２０年間の借地権更新契約　更新料３８０万円　地代５６０００円になる
H２３年　 息子（私）が借地権を相続予定

です、

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

この頃の借地契約は恐らく地上権は登記していませんので、地主に対し、相続により貴方が借地権を取得した事を通知すればよいだけです。請求があっても支払う義務は無い事を淡々と説明すればよいでしょう。契約書の契約者名の書き換えも必要ありません。相続の場合は、そのまま契約書も相続する事になりますので。
建物の所有権は変更登記してください。それは地主は関係ありません。

悪徳かどうかはこの文面からは分かりませんが、領収書は今後必ず記名押印したものを受け取らないと、不利になるのは貴方です。領収書を嫌がるなら支払わず振込に変更してもらうか、それも拒否されたら、法務局の支局や出張所で供託事務を受け付けていますので、事情を話して地代を供託してください。

回答No.6

mineko43

＞簡単に！

行さつ　は　知りませんが！

＞地主はちゃんと税務申告してるのでしょうか？

税務署に　行けば　判りますが！

＞これって悪徳地主なんでしょうか？

此れは　個人の　判断でしょう。

なんか　司法書士さんか？任されれば　良いだけの　質問ですよ！

回答No.5

KEKEKO2008

皆さん正しい事を仰っていると思います。
でももっとはっきりさせたいなら、法律相談に行く事をおすすめします。
お住まいの市町村には必ず法律相談部門があるはずです。案件によって、弁護士や司法書士など相談員は様々ですが
３０分間無料で相談を受けてくれます。法律的にとなると弁護士が良いのかもしれませんね。また、また税務署に聞いても良いかもしれません。何度でも相談は受けられますが、曜日や混み具い合いもありますから、要領良く質問しないといけません。
上記質問のコピー等お持ちになったらいいと思います。
東京都庁は、毎日ありましたよ！私は、何度もお世話になりました。

回答No.3

superski

一般的に相続の場合、名義変更手数料は支払いませんが、
それ自体は違法なことではないですし、
登記変更などをすればそれなりに手間と費用がかかりますので
その地主さんを悪徳と言えるかどうか疑問です。

地代については、２０年で６％ほどのＵＰであれば低いんじゃないでしょうか。

ただ、本来はＨ３年に名義（新契約者：母親）変更をしている訳ですから
５３０００円は新規契約金額になるので、値上げでも改定でもありませんし、
そこから契約期間が２０年となるはずですが、
Ｈ２１年に更新料を支払っていることを見ると
Ｓ４５年当時の契約を更新し続けているようなので、そこが曖昧になっています。

この辺を踏まえ、相続に際して名義変更手数料の支払いをしたくないのであれば、
弁護士なり司法書士なりに、
「○○○○（あなた）に相続になる」
「相続なので名義変更手数料事項には該当しない」旨を地主さんに伝えてもらい、
地上権登記の名義（祖父or母）をあなた名に変更するところまで依頼すれば良いかと思います。

回答No.2

keijidairi

相続による名義変更料はかからないはずです。

うちも３年前に父が亡くなり、借地権を相続しましたが、名義変更料は請求されませんでした。

更新料は２０年ごとに５０万、１５０万、３００万と払っていますが、納得できません。最高裁で、更新料は払う必要がないという判決がでているので、次の更新の時は裁判をやるつもりです。

＞母が借地権更新した際の３８０万円の領収書は地主の氏名記載や印鑑もありませんでした。

申告していない可能性がありますね。

回答No.1

noname#218414

相続のときは通常は名義変更料は払いません。借地契約は地主と借地人の信頼関係で成り立つものであるため、通常名義変更料は借地人とは関係無い、第三者に借地権を譲渡するときの承諾料です（契約書に書いてあったりします）。相続は譲渡ではありませんし、承諾は不要だからです。通常相続では名義変更料は取らないことを知っていて取っていたら悪徳地主ですが、ただ地主も借地人も両方知識が無いだけで、払ってしまうこともあります。

平成元年頃は地価が急上昇していた頃なので、地代を値上げしたい気持ちもわからないではありません。
また、元々の地代が地主が払っている固定資産税（たいていは上昇傾向です）に比べて安かった場合などには、地代を値上げされても仕方ありません。場所や地価水準、固定資産税の税額がわからないと、悪徳地主かどうかはわかりません。
ご不満でしたら、不動産鑑定士協会とかがやっている無料相談等で聞いてみてはいかがでしょうか。

また領収書については、申告しているかどうかはわかりませんが、領収書を受け取った方の問題です。氏名も印鑑も無かったら、誰に払った領収書なのかわからないし、金を受け取ってないと言われたら証拠として弱いです。