地主に出て行ってほしいと言われました

質問

主人の実家のことで相談です。
主人の実家は土地を借りていてそこに家を建てて住んでいる状況です。
今年で３０年になるそうです。
隣に住んでいる地主から今度の契約（あと２年）で終わりにして出て行ってほしいと
いわれたそうです。どうやら地主は家を増築したいらしいです。
地主はコンサルタントと称する男を間に立てて話を進めてきているのですが
そのコンサルタントの話によると
・地主はできれば半年以内に出て行ってほしいと考えている
・その場合は地主が今住んでいる実家を買い取るという形で２５０万を渡してやる
・新しい土地・家はそのコンサルタントがすべて手配してあげる

というものでした。
コンサルタントに押されて土地の仮契約手前まで話が進められました。
そのコンサルタントと私はあったことはないのですが
終始威圧的な態度であまり信用できないらしく、話を一方的に進めすぎるので
家族会議の結果、話をすべて白紙撤回して自分たちで一から土地探し・家作りを
契約期間が切れる２年後までに行おうということになりました。

話は長くなりましたがここから質問です。
(1)本当に２年以内で出て行くつもりなのですがまた地主にはやく出て行ってほしい
　ようなことをいわれたらどうすればよいのでしょうか？
(2)出て行く場合今建っている実家の取壊し費用は誰が負担するものでしょうか？
　法的な根拠があればそれも教えてください
(3)何でもいいので何か今後立てる対策・アドバイスがあればお願いします。

私も主人の家族も法律などの詳しいことは分からないので相談しました。
少しでも助けになればと思っています。お願いします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

まず、築年数からしますと、旧法の借地法が適用される借地契約であると思われます。

>(1)本当に２年以内で出て行くつもりなのですがまた地主にはやく出て行ってほしい
>　ようなことをいわれたらどうすればよいのでしょうか？
そもそも現在の家がある限りにおいては借地契約は有効であり、更新しなくても借地契約は継続します。
つまり立ち退きを拒否する権利があります。
借地法ではきわめて強力に賃借人を保護しています。
なので単純に拒否すればそれで話は終わりです。

>(2)出て行く場合今建っている実家の取壊し費用は誰が負担するものでしょうか？
>　法的な根拠があればそれも教えてください
こちらの都合で借地契約を終了する場合にはこちらの費用で原状回復、つまり更地にするのが通例です。
しかしながら地主に意向の場合には、地主に要求するのは正当な権利です。

>(3)何でもいいので何か今後立てる対策・アドバイスがあればお願いします。
とりあえず、そのコンサルタントという人物に「宅地建物取引主任」の免許の提示を求めてください。
もし宅建主任でなく、あるいは不動産業の免許を受けた会社の社員でなければ、このような仲介をするのは違法行為ですから、その人物との話し合いを拒否してください。当局（都道府県単位に不動産業を監督している部署があります）に通報してもかまいません。違法行為ですから。

宅建業者以外にこのような交渉が出来るのは弁護士のみです。（弁護士はオールマイティですから）

そしてまずその怪しげなコンサルタントを排除して、その後大家と話を進めてください。

大家の都合で退去するわけですから、地主による建物の買取は当然です。これは借地法にも建物買取請求権として権利が明記されています。また、基本的には借地契約は地主に正当事由がなければ解除できないとされていて、判例ではこの正当事由は非常に厳しい要件が課せられいて、まずよほどのことがなければ正当事由であると認められることはありません。ただ、その正当事由を補完するものとして、金銭の支払を認めています。つまり立退き料です。
今回は家自体を失うわけですから、それなりの立退き料を求めることが出来ると考えればよいでしょう。

お礼

丁寧な御回答ありがとうございます。
コンサルタントに依頼して話を進めていくことになりました。

回答No.6

hazu01_01

旧法の借地法ですね。
かなり借地しているほうが強い権利を持っています。
１　拒否することもできます。
２　今回は大家さんのほうに理由がありますので、建物の買取を要求することもできます。３０年前の建物だとすると築５０年はゆうにできるでしょう。買取の金額は固定資産税の評価額を基準とするといいです。
　　借地人がどこかに移りたいと言うときには、基本的に実家の解体費用は借地人が負担し原状に復して返します。また、大家さんが承知の上、建物を解体しないで第三者に借地権ごと建物を売買することもできます。借地権料は都会では７～８割、地方の小都市では３割以下のところもありますので、地元の不動産屋、不動産鑑定士などに聞いてみればよいです。中には借地権料自体発生しないところもあります。
３　そのコンサルタントがどのような人物なのか地元の不動産関係者に聞いてみる。地元の不動産屋が知らないような不動産関係のコンサルタントならばよい不動産を地元に見つけることなんか無理です。
　　また、地元の不動産屋に知られていてもよい評判がないと問題の多い不動産をつかまされることになります。

お礼

丁寧な御回答ありがとうございます。
参考にさせていただきました。

回答No.5

reoleo

３０年も住んでいるので一般借地権（定期借地権ではなく）でしょう。
実家の方が地代もきちんと払っていて長年住んでいる権利は強力なものです。

他の回答者さんが言うように立ち退きを拒否してそのまま住んでもいいです。
そのコンサルタントは相手が素人だと思ってものすごく安い金額で立ち退いて
もらおうと思っているだけです。

借地権は売買する事もできます。
金額はその土地代の６～７割くらいで売れる強い権利なのです。
立ち退いて引っ越す場合でもその土地の相場を不動産屋などで調べて正当な
立ち退き料（土地が１０００万なら７００万以上）を要求しましょう。

お礼

立退き料要求も検討してみます。ありがとうございました。

回答No.4

noname#26116

（1）他の方も書かれておりますように、基本的には立退きに応じる必要がありません。どうすれば良いか？は質問者側で考えることです。

・立退き自体を拒否する。そして契約満了後も更新して住み続ける。
・2年後の契約満了で更新しないことに合意をし、契約期間内は住み続ける。
・可能な範囲で地主の意向に沿うような時期で明け渡す。

基本的対応としては、いずれかだと思います。

（2）出て行かなければならない理由がないのに、地主の要求に従って出ていくのでしたら普通に考えれば地主負担です。解体費よりも前に、地主に買い取って貰う交渉が必要でしょうね。

（3）質問者のケースでは契約更新のない定期借地契約等とは異なり、借主側はかなり保護されています。先に書いたように基本的には地主側が契約更新を拒絶する事も簡単には出来ませんし、地主の要求を受け入れる義務もありません。

その点を前提として、明渡しに応じるのであれば、建物の買い取りなどを含めて相応の立退き料の請求には正当性があると考えた方が宜しいかと思います。
地主と借地権者（借主）の法的な力関係を考慮しますと、地主の立場では、建物買い取りと称して250万円で土地を返して貰えるのでしたら安いものです。
ボッタくりや姑息な手段を勧める気はありませんが、こういうケースで○千万の立退き料が動くケースもありますので参考程度に。

＞法的な根拠があればそれも教えてください
http://www.houko.com/
ここで、借地法（廃）というのを探して読んでみてください。

お礼

建物買取の方向で話を進めていくみたいです。
御回答ありがとうございました。

回答No.3

keiwa

分からなければ、借地法を勉強すれば良い事です、ネットで検索すれば沢山出てきます、勉強して分からなければ質問して下さい。
これはチャンスかも知れないので、良い条件でうまく交渉して立ち退き料を多く出させるよう交渉しましょう。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95

お礼

御回答ありがとうございました。

回答No.2

kentkun

まず基本的な事から
借地権という権利があります。
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
正当な事由とは
借り手が契約更新を求めた場合に、貸主側に正当事由がなければ更新を拒否できず、明け渡しを求められない。この正当事由とは、貸主側が自分で使用する必要性があり、なおかつ借り手・貸主双方の利害得失を比較考慮して、貸主に相当の事情があると認められる場合のこと。立退料の支払いも正当事由を補完する。

以上を踏まえた上で
立ち退くことが合意した場合はすべて文書に残しましょう。
立ち退く時期、家屋の解体費用（普通は立ち退く場合は借り主が更地にする）等を明確に文章にしておきましょう。相手がコンサルタントなら尚更です。

ただ、「地主から今度の契約（あと２年）で終わりにして」という部分が引っ掛かります。
上記にある様に２年で更新っておかしくないですか？
立ち退く事に異論が無ければ立ち退き料を相当分請求した方が良いと思いますが・・

お礼

丁寧な御回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。