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詐欺で店舗立ち退き。わずか二年…
詐欺というのは言い過ぎかもしれませんが。 借りた家主と土地の持ち主が別でなことも知らされず借りていたのですが、去年12月に持ち主が突如店にやってきて、『この土地は来年一月に更地にして返す契約だけど聞かされているのか』とお話されました。当然契約時には不動産からも大家からも聞かされておらず、ましてや2年や3年で出る気などあるわけもなく困っております。 当然選びに選び抜いた場所であって内装や広告等いろいろなところに投資しておりますし、営業のほうも軌道に乗ってきており今や地元ではかなり名も売れてきております。 2年で場所を移れば名も折れますし、顧客もかなり減ると思います。 家主もですが契約時にきちんと調べて貸さなかった不動産にも責任があると思いますし立ち退きの際に同額以上請求できるでしょうか？ もちろん知っていれば今の物件には入らなかったです。
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＃４，７です。 ＞去年12月に持ち主が突如店にやってきて、『この土地は来年一月に更地にして返す契約だけど聞かされているのか』とお話されました。 退去の話を持ってきたのは、大家ではなく、地主さんのようですね。 地主さんは借地借家法に詳しいかもしれませんね。 借地契約が正常解除になっても、借家人が借地契約の満了を知らない場合、借地借家法第３５条により最長１年間は立ち退きに対して猶予が与えられることを知っていて、もめないように１年前に連絡してきたのかもしれません。 そうなると、借地契約を終了させる準備は万端と言うことでしょう。 借地契約が正常終了した場合は、地主は借家人に対して立ち退きを要求できます。それに対して、借家人は対抗することができません。 他の方の回答にあるように、質問者が相手にしなければならないのは、大家ですね。 仲介業者に対しては、よく調べたら、宅建業法第３７条の重要事項になっていませんが、建設省通達（平成３年．１２．７）により、借地上の建物を仲介する場合には、当該建物が借地上の建物である旨及びその内容について説明するように指導されています。 仲介業者が説明していないのでしたら、やはり過失となると思います。 説明内容としては、 １）適用になる法律（借地借家法、借地法のどちらか）－借地契約時期により適用法律が変わるので ２）一般定期借地、建物譲渡付き借地、事業用借地などの種類 ３）借地権が地上権か賃借権か ４）借地登記または建物登記の有無 ５）借地期間 ６）借地権対象面積 ７）賃料 ８）その他 です。この際重要なのは２と５ですね。 契約時の重要事項説明書に記載されていると、質問者に不利な状況になります。一度重要事項説明書を確認した方がよいです。
お礼
何度もありがとうございます!!! とても参考になってます!! 実際、重要事項説明書すらないです。 契約書は4ページくらいのただすぐ貸すように作ってるような内容の薄いものしか貰っていません。 だいたいが地主から立ち退き時期の話を聞かされたときに、不動産に連絡を取った時も知らなかったし、今まで聞いたこともないと言われました。 会社においても契約書は店舗用もマンションなどのものも一緒らしいです。
- m_inoue222
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- silkradio
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こんばんは。 大変難しい問題のようですね。 まず、家主との直接交渉を一切しないほうが良いようです。 すべて弁護士さんに任せた方が良い結果になると思います。 ２年後に取り壊す予定の建物を、普通の住居として貸し出ししたならばともかく、 長期の賃貸契約をするべきである店舗として貸し出ししていたというのは、 考えられないようなことですね。 期限があるのでしたら、家主は、 「確定期限付きの賃貸借」にするべきだったからです。 弁護士さんに相談するだけではなく、弁護士さんと相談した上で、 早速、都道府県庁住宅局に届け出て下さい。 大家さんの建物として競売にかけられたわけでもないというのに。 行政書士は、どうやら、土地の持ち主と、家主の間に入っているだけであり、 家主に向かって言うべき事をあなたに言っているようです。 お引っ越しされるおつもりでしたら、 残りの契約期間ぶんの店舗改装による損害費用・引っ越し費用・迷惑料など。 新しい店舗の場合、３年分くらいの立ち退き料は、安い方だと思います。 新しい物件をそのままそっくり借りられるだけの立ち退き料と、 損害賠償の請求をする権利がありますので、がんばってください！！！ 重要な点は、あなた様が消耗しきってしまっているということです。 そのてんを、ありのままに弁護士さんに伝えて下さいね、親身になってくれます。 お客さまには、きちんとお知らせすれば、引っ越し先にも来て下さるでしょう。
お礼
ありがとうございます!! 頑張ります!! 地元でもかなり悪評の不動産のようです。 損害賠償は弁護士とよく話して、納得いくまで家主側と交渉したいと思います。
- silkradio
- ベストアンサー率33% (1/3)
こんにちは。基本的には立ち退きする必要はないと思います。 ほんとうにこうしたことがあったとすると、もっとも有利な立場にあるのが、まずは店を借りている店子、次が土地の借り主である家主、次が土地の持ち主だと思います。 一般的な場合には、土地の借り主が、土地返却の場合に、土地を更地にする義務はありません。 また、お店として繁盛している店子がいるような場合は、建物に価値がアリと判断できますので、お店をそのままにするためにも、土地の借り主である家主が、土地の持ち主に、建物を買いっとって頂けるように請求できる権利があります。これを「買取請求権」と言います。 ２年しか住めないと知らずに入居していた店子に、繁盛している店を強制的にたたませて、退去させられるかどうか、たとえ、立ち退き料と損害賠償を支払うということを相手側が申し出ても、相当難しいものがあるでしょう。拒否すればいいだけのことですから。 家主は、一般的に立ち退きしていただく場合に、店子に損害が発生した相当額を支払わなければならないずてし、契約が２年ごとの更新でしたら、１年以上前には、家主から立ち退きの申し出をしなければなりませんが、この場合は、お店ですから、どうでしょう。２年しかやらないお店なんて、おかしいですよね。 立ち退きしなければならないような場合には、損害の額を明確にし、きちんとした交渉をされるべきだと思います。その支払いを家主がしない限りは、法律上、１年前に申し出ていても、立ち退きはさせることはできません。支払いがない限りは、住み続けることが可能です。 この場合考えられることは、オーナーが土地の持ち主に変更することですが、オーナーが変更しても、立ち退きする必要はまったくありません。一方的に立ち退きさせる権利が、無いからです。 今後、土地の持ち主がほんとうにかわるのかどうか、大家さんが土地を買い取るのかどうか、様子を見てもいいとは思いますが、家主に連絡を取り、そのての事に詳しい弁護士に相談されると良いと思います。判例は山ほどあると思いますよ。
お礼
貴重なご意見ありがとうございます。 どうやら13年前から契約をしていたようで、 司法書士の方が言うには、必ず契約を守らなければならないんだそうです。 私としましてはゴタゴタに巻き込まれて、母と二人かなり消耗しきっていて商売にも身が入りませんし、早く解決できるなら出て行くことも辞さない覚悟です。 とは言ってもきちんと補償はしてもらいますし、不動産側にも損害賠償を請求しようと思います。 とにかくまず弁護士の方に相談ですね。 本当にありがとうございます。
申し出から１年程度の間に、退去させられる可能性があります。 質問のケースは単なる借家契約だけの問題ではないからです。 質問のケースでは、 地主－借地契約－大家－借家契約－質問者 となっているように思います。 一般に借地契約にしろ、借家契約にしろ、借地借家法により借り手が保護されています。 ここで、借地契約が正常に終了された場合、借地上に建つ建物に対する借家契約に対する居住権はどうなるかという問題が発生します。 そしてその場合、借地契約の終了によって借家人は建物を明け渡すことと一般に解釈されています。つまり普通の借家の場合と異なり、立ち退かされるのです。 http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7.html 「 借地・底地・借家 こんなときどうする？ 」の「借地の場合」、「借地上建物の借主は、借地契約終了の場合、建物を明渡さなければならないか？」参照 http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/B.lent/B.lent5-1.html ただし、借地借家法第３５条では以下のような取扱がありますので、すぐに退去しなければならないというものではありません。 （借地上の建物の賃借人の保護） 第三十五条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。 ２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。 つまり、借地契約が完了する土地にある建物の借家契約であることを１年以上前に知らされなかった場合は、１年を目処に明け渡さないでいられる許可を裁判所に請求することができます。 また、上記の条文は借地契約が終了した場合の借家人の取り扱いについて書いてあることから、借地契約の終了の場合、借家人が退去させられることになっていることもわかります。 次に、契約期間がいつまでか書かれていませんが（事業用なので長期？）、借地契約が切れる時期と契約期間の関係で仲介業者の責任は変わってくるように思います。当然大家の責任もです。 説明に瑕疵があれば、損害賠償などが可能となります（費用はその度合いによるでしょう）。 立ち退き料については、借地契約が正常終了した場合については大家側に正当な事由があると見なされると思いますので、かなり少ないのではないかと思います。 ただし、借地の解除が正常終了ではなく、大家と地主の間での合意による途中解除の場合は、反論できる余地があるそうです。 先の回答にあるようにかなり複雑なケースですので、弁護士など現実社会の専門家に相談することをおすすめします。
お礼
親身に答えてもらい本当にありがとうございます。 不動産の説明の無さにも大家のだましにも心情としては 相応額貰おうとも納得しがたいです。 ですが初めに投資した金額は返して貰わないと営業は不可能ですので まずは弁護士に相談したいと思います。 生死にかかわる問題なので…
- TOGO123
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NO1の方の説明のとおり。 多分立ち退きにはならないでしょうし、立ち退くなら、相応額がもらえると思います。早合点せず、地主と家主の契約、あなたと家主の契約を正しく理解し。司法書士、弁護士に相談しましょう。契約書をみなければ誰にもなんともいえません。
お礼
ありがとうございます。 一応司法書士とも話し、弁護士に今度相談いたします。 立ち退きが必要ならこちらの必要額貰えれば、 一応は納得するしかないと見ています。 実際こちらとしては生死がかかる問題なので本当にいい加減にしてもらいたいです。
- chie65536
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「立ち退き前提」ではなく、地主の方にお会いし「なんとか現状のままお店を続けさせてもらえないか？」と相談は出来ませんか？ 土地を借りてる家主さんに「更地にするなら立退き補償とか解体費用とか、お金が出て行く一方だけど、現状維持出来るなら家賃が継続して入る。一緒に地主さんを説得してもらえませんか」と提案してみるのも手です。 「契約で決まってる」としても「契約した双方が合意すれば変更可能」なんですから「地主(貸し手)さんと家主さん(借り手)の双方が合意」すれば「現状維持するように契約変更」も可能です。 粘ってみる価値はあります。
お礼
早速の回答本当にありがとうございます。 初めはそういう形にしていこうと思ってたんですが、 司法書士の方が来られまして、その大家さんが契約書により 更地にして返す契約は必ず守らないと地主側が納得しないみたいです。 現状維持は難しそうです。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます 貴方は大家と契約されていますので無関係でしょう 地主と大家が話し合いをされるだけでしょうね ＞来年一月に更地にして返す契約だけど聞かされているのか 最近の契約なら定期借地契約もある得るでしょうが昔からの契約だと期限が書いてあってもほぼ無効です 地主が知らないだけかも知れません 地主だけの言い分を聞いて判断されるよりきちんと仲介業者なり大家と話し合われるべきでしょう 地主と貴方にはなんら接点が有りません ＞立ち退きの際に同額以上請求できるでしょうか？ おそらく立ち退きにはならないでしょう
お礼
回答ありがとうございました。 とても参考になりました。 今後話し合う事がかなり出てくると思いますので、参考にさせて頂きます!!
お礼
何度もありがとうございます。 夏になり忙しくなってきており返事もなかなか出来なくてすみません。 素人ですし、あの家主の事ですから、1年前なんてとんでもなく、もしかしたら言わずに自分だけ消える気かも知れません。 現段階での話はどうなっているか分からない為、こちらも弁護士に相談し、どう進めていくか決めるつもりです。 それと司法書士は地主ではなく不動産と家主から頼まれやってきたと言っていました。 本当ありがとうございます。