突然の立退き要求！！

質問

ご相談させていただきます。
平成18年5月1日から2年間の契約で店舗を借りています。借りたときは更新可能という説明を不動産屋から聞き、家主も「ずっと借りてて欲しい」といってましたので、安心しておりました。ところが、平成20年1月17日付の文書で突然「更新中止及び賃貸借契約解除通知」が届きました。平成20年4月30日の契約満了をもって契約解除するというものでした。その店舗は家主が借地の上に建てた住宅付店舗で、高齢の男性がひとりで暮らしていました。しかし独居が難しくなり、長女が自分の家に引き取ることになったため、地主にその土地を返すというのです。建物は取り壊すそうです。私はずっと借りられるつもりで昨年夏に大規模な改装をし、来月新装オープンのつもりでした。改装にはかなりの費用がかかってます。しかし契約書には「立退き料請求の禁止」と書かれています。家主も払う意思はないようです。どうしたらいいでしょう？

回答No.5

noname#65504

契約書の特約は無効と思われます。家主に立ち退き料など損害賠償請求はできるものと思われます。
なぜなら、独居が不可能となっても建物自体の存続には関係がなく、大家側に必要とされる正当な事由としては不十分と思われるからです。
またもし、定期借家契約が結ばれていたとしても、説明上不備があるから一般の賃貸契約が適用になると主張できます。

でも法律上の原則として質問者は退去しなければなりません。
でも、借地契約が切れることを事前に説明されていなかったことから
また質問者には６ヶ月の猶予は与えられます。

通常立ち退きを大家側からするには非常に大きな制限がかかっていてほとんどの場合困難です。でも今回のケースは立ち退きが認められるケースに当てはまる可能性が十分あります。

今の契約はこうなっているのですよね。
地主－借地契約－大家－借家契約－質問者

この場合は、借地契約があるからこそ、その建物が存在できるのであって、借地契約が切られてしまうと、その建物は土地を不法占拠することになってしまいます。
また、一般に借地上の建物を賃貸するのは借地人の自由といわれています。以上のことから借家契約は地主に無許可で行え、もし借家人の居住権を認めてしまうと地主に大きな影響を与えてしまいます。
また通常借地契約の方が借家契約より先に契約されますので、契約の前後関係から優先をつけると借地契約となります。
以上のようなことから、借地契約の方が優先され、借家契約は対抗できないとされています。

そのため、借家人は大家に対しては居住権を主張できても、地主に対しては居住権を主張できず、地主の立ち退き要求に対しては対抗することができないのです。

ただし、借地契約で建物が賃貸用である場合や、地主が賃貸することを承諾している場合、また借地契約が契約満了による終了や借り手（大家）の契約違反による契約解除でない場合（＃２さんがちらちと書かれていますね）、つまり地主と大家の間で任意に契約を解除した場合は、まだ対抗できる余地があります。

借地契約が切れるために取り壊す予定がある建物については、取り壊し理由などを明記して契約を結べば、建物の取り壊し時に、退去させることができる契約が認められています。また定期借家契約をきちんと結べば、立ち退き料などなく退去させることができました。
これらの適正な手続きを怠っていますので、大家側は損害賠償責任を負うものと思います。

でも、先に述べたように対抗できる余地もありますが、借地契約が適正に終了してしまうと、６ヶ月の猶予しか与えられず、退去しなければならないという微妙な立場にいます。

あまり猶予はありませんので、弁護士さんなどに相談した方がよいと思います。

回答No.4

harun1

No.3です　補足します

定期借家契約でも、借家人は、その通知の日から6か月間は、借家契約が継続するものとして、その借家を利用することができます。
（平成20年1月17日の文書とのことなので、契約満了日は平成20年7月16日）

回答No.3

harun1

通常の賃貸借契約ですか？
最近の借地借家契約は「定期借家契約」となっている事が多いのですが？

もし定期借家契約なら、更新は可能ですが、更新しないことも可能です。（貸し主に更新拒否の権利があります）
この場合は更新拒絶に「正当の事由」は不要です。　そして、期限が来れば「立退き料」も不要です。

通常の賃貸借契約の場合は、正当な理由がなければ、更新の拒否や解約をすることができません。（借地借家法２８条）
正当な理由にとして、「財産上の給付をする旨の申出」、つまり立退き料を支払えば、正当な理由となります。
従来型の契約の場合、裁判になれば「立退き料請求の禁止」の契約は、著しく借家人に不利となる場合には認められません。

ただし、立退き料の請求権は、定期借家契約でないことが大前提です。
もし、定期借家契約であれば、期限前１年～６ヶ月に更新しない申し入れがあると、期限が来れば、借家人の請求は認められません。

お礼

契約は通常の賃貸借契約です。ということは立退き料の請求等は可能ということですね？ありがとうございます。弁護士さんを探してみようと思います。ありがとうございます！！

回答No.2

87miyabi

立退き料不請求の条項は無効です。
全面的に争っていけば勝てますよ。
この国では借家人は保護されますから。
ただ、借地人（家主）が地代をあえて滞納して
契約を解除してしまう可能性があります。
泣き寝入りをしたくないならば、
早めに弁護士等をつけて争ったらいかがでしょうか。

お礼

そうですね。ありがとうございます。

回答No.1

mat983

とても難しい話ですね。
契約とはいえ、家主の「ずっと借りてて欲しい」との発言と異なる行為は納得できる内容ではありません。
ここは下記の専門家のサイトで相談されてはいかがでしょうか。
解決の糸口は見つかると思います。

http://www.houterasu.or.jp/

お礼

ありがとうございます。紹介していただいたサイト見てみます。