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店舗の立退きについて
物販店舗を借りています。普通契約で3年更新でした。 お店も軌道に乗ってきた2回目の更新の時に“耐震強度の問題で次の契約は出来ない”と言わました。 仕方ない事と思い、すんなり契約書にサインをしていました。 3年も後の事なので立退き料は請求できないと思っていたのですが、 知り合い全員から“引越し代くらいは出るのは当たり前だ”と言われました。 保証金から償却分も引かれ、戻って来る金額は微々たるものです。 移転費用、内装費用等がかなり掛かるので交渉しておけば良かったのかと反省しています。 耐震強度に問題のある証明書の様な物はありません。 不動産屋は取り壊した後は不景気なので暫らくは空き地になると言っていましたが、 近所の人の話によるとオーナーは周りの土地も購入して大きなマンションを建てるという話です。 3年も後の立退きに関しては立退き料の請求はできたのでしょうか？ それから、更新時には12月までは居ても良いとの事でした。 入居が7月だったので契約満了が今月なのですが、先月になって急に9月上旬までに退去して欲しいと言われてしまいました。 年末までに移転先を探そうと計画していたのですが、急な事なので困っています。 どこかのサイトに口頭による契約も有効と書いてありましたが、本当でしょうか。 今後の参考にしたく、質問させて頂きました。 どうぞ宜しくお願い致します。
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- red_kids
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ちょっと補足します。 2回目の更新時に3年後には更新しない事を了承していたのでしたら それまでです。 又、立退き料も請求しないと同意して契約した訳なので 貸主に対抗しようが無いと思います。 もちろん立ち退き料は請求出来ません。 普通賃貸契約でも解約予告というのが有り、 貸主側に正当な理由が有ればある一定期間以上前に解約したい事を 通知すれば一定期間(民法では6ヶ月、借地借家法でも確か最短で6ヶ月だったと思います)後には自動的に解約となります。 今回の場合、老朽化と、耐震に問題がある為の建て替えが正当な理由 という事になると思いますが、今回の事例が正当な理由になるかは 法律家にご相談下さい。 どちらかと言うと、口頭の約束で12月までは使って良いよと言われた事 の方が問題だと思います。 6月に12月まで使って良いと言ったのなら12月末解約の 6ヶ月前通知と判断できます。 又、3年間の契約を自動更新する事を認めた事にもなると思います。 この部分を争点にされれば何かしらの賠償、又は12月末までの 賃貸延長を勝ち取る事が出来ると思います。 いきなり弁護士に依頼すると費用も掛かりますので無料法律相談で事情を 説明してみて専門家の意見を聞いてみてはいかがですか？ 以下東京の宅建協会ですがリンク張ります。
- mrsk777
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＞定期借家契約とは書いてありませんが、“契約が終了する事に同意し＞た”との項目、最後にそれまでは無かった“乙は甲に対して立退き料＞その他何等の名目の如何を問わず、一切請求しないものとする” ＞という項目が付け加えてありました。 契約書以外に、定期借家であることを説明した書面はありますか？ 定期借家契約の場合、契約書とは別に書面の交付による説明義務があります。 もし、そういった書面があるならば、契約書通り契約満了と共に退去するしかありません。 もし、定期借家であることを明記した書面がないのであれば、定期借家契約の要件を満たさないので普通契約となります。 そして、上記のような内容は借主に不利な契約になるので、無効です。 その場合、退去の時期・立退き料の両方を交渉する余地があります。 書面がないようであれば、法律家に相談することをオススメします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 もう一度よく契約書を読んでみましたが、事業用建物賃貸借契約となっていて 定期借家と言う言葉はどこにも見当たりません。他に書類等もありません。 借主に不利になる様な事しか書いてありません。 ダメで元々で区などの不動産相談課に相談してみます。 お礼遅くなり申し訳ございませんでした。
- red_kids
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2回目の更新をしたのは3年前ですか？ その際に貸主から次回の更新は無いと言われていたのでしたら 解約についてそれまでです。 定期借家で契約しているのでしたら立ち退き料は請求できません。 もし定期借家でなく普通契約の場合でも 貸主側から1年前から6ヶ月前までの間に解約する旨の通知が有った場合は対抗出来ません。 ・・ですが、定期借家契約でもなく、上記の様に解約通知が無かったとすれば、契約は自動更新とする事が出来ます。 その場合は、貸主が解約を申し出て6ヶ月経過するまでの間は民法上も 猶予がある筈です。 myk91585様のケースちょっと複雑なのでまず契約書の確認と 貸主からの解約通知の有無と日付の裏づけを取る事が先のように 思います。 ちょっと分かり難い点が多いので、 時系列をもう一度整理して再度ご質問されれば法律に詳しい方が適切に アドバイスしてくれるかもしれませんよ。
お礼
回答ありがとうございます。 3年前に更新しましたが、契約書に“立退きに同意した”“立退き料の請求はしない”との項目があり もう諦めています。 red_kids様のご意見は“大家が6ヶ月以上前に解約通知をすれば、店子は立退き料の請求は難しいのでは？” とのご意見ですね。参考にさせて頂きます。 何年間も同じ場所で店を構えていて、その先も同じ場所で経営し続けたいと思っていても 立退き通知をある程度前に受けると立退き料の請求、その他何の補償も受けられないと言う事でしょうか。 ちなみに、もし新しく建てても店舗は入れず住居用マンションにするそうです。 今度その様なトラブルがあった場合は、先ず法律家の方に相談したいと思います。 ありがとうございました。
- mrsk777
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立退き料の請求ができると思います。 ＞普通契約で3年更新 ２回目の更新時は普通契約ということですよね。 定期借家契約という形式はとっていませんか？ 結論として、定期借家契約でないなら、立退き料の請求ができるはずです。 逆に、更新時に定期借家契約で契約を交わしたのならば、立退き料の請求は出来ません。 ＞2回目の更新の時に“耐震強度の問題で次の契約は出来ない”と言わました。 このように３年前に言われて、合意して契約を交わしたからといって、立退き料が請求できないことにはなりません。 確かに解約予告の期間としては十分ですが、立退き料は別の話です。 ＞耐震強度に問題のある証明書の様な物はありません。 耐震強度がどうとかという話は、立退き料がもらえるかどうかには基本的に関係ありません。 「耐震強度の問題」というのはいわゆる貸主が立退きを要求できる正当な理由と言えます。 ですが、正当な理由があれば、貸主が借主に立退き料を払う必要がないというわけではありません。 理由が関係してくるのは裁判上の話です。 理由が正当で、立退き料も十分な額を提示している。 にもかかわらず、借主が立退きに応じてくれない。 そんなケースで理由が正当かどうかが重要になってきます。 以上私の見解です。 これから立退き料の交渉してみたらどうですか？
お礼
回答ありがとうございます。 1回目の更新時まで公正証書による普通契約だったのですが、2回目は不動産屋の作った契約書でした。 定期借家契約とは書いてありませんが、“契約が終了する事に同意した” との項目、最後にそれまでは無かった“乙は甲に対して立退き料その他何等の名目の如何を問わず、一切請求しないものとする” という項目が付け加えてありました。 なので、もう立退き料の請求は諦めています。 mrsk777さんのご意見は3年後の立退き通告の場合でも立退き料は請求できるのでは？と言う事ですね。 1970年代の建て物なのですが、年代的にそんなに古いとは思いません。 色々なサイトを見ていたら、耐震強度に問題が生じる様なビルを建てて 貸しているオーナーが悪いので正当な理由にはならない と言う事が書いてある物もありました。 ご意見ありがとうございました。今後の参考にさせて頂きます。
- adobe_san
- ベストアンサー率21% (2103/9759)
＞知り合い全員から“引越し代くらいは出るのは当たり前だ”と言われました。 ＞どこかのサイトに口頭による契約も有効と書いてありましたが、本当でしょうか。 どちらも正解です。 でも ＞仕方ない事と思い、すんなり契約書にサインをしていました。 これで全てがパーです。 契約が7月なら9月の退去は合法です。 善意で12月までの話なので それが早まっただけです。 その話を鵜呑みにして ＞年末までに移転先を探そうと計画していたのですが、急な事なので困っています。 これ最悪の決断してます。 早く移転先探しましょう！！
お礼
回答ありがとうございます。 3年前は初めての立退きで、立退き料の事など全く頭に浮かびませんでした。 アドバイスありがとうございました。
お礼
ご回答、リンクをありがとうございます。 無料相談ができる所もある様なので、話だけでもしてみたいと思います。 今のところなかなか良い移転先が無く、雑誌等の取材依頼が来ても 移転先が未定だと掲載できないと言われてしまい 折角の機会を逃してしまっている状況です。 早く移転先を探したいと思います。 お礼遅くなり申し訳ございません。