期限の切れた借地権について教えて下さい。

質問

私の実家は祖父の他界後に私の父が一人住んでいます。しかし名義変更もせず借地権の契約期限も切れたまま現在８年経過しております。(祖父が他界してからは６年経過祖母も２年前に他界)家も築４０年程の祖父名義の家です。父に経済力が無い為に私が数年間は月々の地代を立替て更新を待ってもらっておりましたが私も昨年からは専業主婦になり立替が難しい状況です。月々の支払いも私が立替なくなったら一年遅れながら支払っています。地主さんからもさすがに滞納分と再度契約して支払いをして欲しい旨の連絡が父では信用ならないと私に入ってしまい、主人と相談して実家を建て替えて地代もローンがつけば払えるので同居しようと父に提案しました。父は父の妹と弟に相続の放棄をしてもらい一度、家を父名義にしないと何も出来ない！との回答で叔母に連絡してみたのですが放棄してもよいが建て替えたら家の一階を店舗として叔母と叔父に使わせる条件だと言われ戸惑っています。祖父母が寝たきりになってから他界するまでの５年父も叔母叔父も地代や介護費用が祖父母の年金では賄えないのを知りつつ何も支援してくれず私が主人に内緒で毎月の支払いを立替ていました幼い息子を連れて介護もしていました。主人とは実家の事で離婚の話が何度となく浮上していたので祖父母の他界後年月が経ち主人が父と同居して実家の問題を解決してくれるという嬉しい計画なので叔母の交換条件など主人に話せず…地主さんも孫ではありますが私が最後の砦だから早急に解決作を父を説得して提示してくれることを望んでいると言ってくれています。私は生後間もなく～小学校まで祖父母に育ててもらっているので実家に愛着もあります。何か良い安が有れば教えて下さい。長くなりましたが宜しくお願いします。

回答No.3

watch-lot

＃１です。
＞借地権の契約書では契約期間が昭和５７～昭和７７年(平成１４)までの２０年となっています。
●平成１４年の時点で双方契約終了の意思表示がないのですから、さらに２０年契約が自動延長されます。これは旧法借地法（現借地借家法でも同じ）の強制法規ですので、契約上でいくら終了するとしても無効です。

＞３ヶ月以上の地代の延滞で契約解除となると記載あり。
●３ヶ月滞納で自動的に契約が解除となるわけではなく、地主として契約解除を申し出ることができるということです。しかも、借り主側が拒否すれば最終的に裁判で決着しなければ解除できません。
いまのところ地主はその主張はしていないので、契約は続いています。

＞借地権の更新と更新料の１５０万～２００万(見込)が未払いです。月々20000円の地代が一年分未納です。
●更新料そのものは家賃の場合でもそうですが、支払義務はないとする判例が多いです。でも、地代が１年分も未払いである場合は地主としては契約解除を主張することができます。地主が主張する前に支払いできるなら支払っておいた方がいいです。

＞家は築４０年老朽化が進んでおり二階は使えない状態。床や階段も危険です。漏電の心配もあります。
●もはや建物が朽廃していると言えると思います。地代滞納でなくても建物朽廃を理由に、地主としては借地契約の終了を申し出ることはできると思います。

＞現状で私達夫婦と息子２人が同居するのは困難です。
昔からの付き合いもあるので地主さんに合意を頂き家の建て替えと借地権の更新？新規契約ができれば良いのではと考えています。
●建て替える場合は、おっしゃるとおり地主の了解の元に改めて借地契約を締結し直す必要があります。そのためには、いままでの債務（未払い更新料と地代滞納分）を解決しないと合意していただけないでしょう。
借地権は一応の資産ですから、建物朽廃を理由に契約を解消されてしまうとこの資産を失うことになりますから、改めて新築プラス借地契約しなおすことができれば資産を失わずに済むということは言えるでしょう。

ただし、叔父叔母対応が問題ですね。
建物は相続人３人（お父さんを含む３兄弟）のものとしても、借地人（借地契約の相続人）はお父さんですから地代や建物の固定資産税の負担はお父さんにかかってくるものとされても異議を唱えにくいですね。
相続時点の資産価値でみてその時の１／３ずつが叔父叔母にあるとするので、その分をどのように支払うかと言うことになります。
一つの考え方として、店舗の賃借料で相殺していくというのはいかがでしょうか。１／３を完済していただいた時点で実際に家賃を払ってもらうということです。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。分かりやすい解説でとても参考になりました。まずは未納分の地代と更新料の精算と新たな契約について地主の方と話をしてみようと思います。

回答No.2

yamato1208

相続放棄の条件がでていますが、逆にその財産の「維持管理費（地代・固定資産税）」の請求をしてください。
相続の権利はありますが、「維持管理費等」も分割になります。
相談者さんが「立替え」している地代も、全額相続等分に応じて請求してください。
当然、店舗にするには「立替費」の請求も必要になります。
何もしないで「権利」はあっても主張はできません。
当然「相続」はプラスの財産・マイナスの財産もすることになります。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。立替の請求ですね！とても参考になりました。落ち込んでいましたが、回答を拝見して、また前向きに考えられそうです。感謝します。

回答No.1

watch-lot

説明が冗長的で分かりづらいです。

＞名義変更もせず借地権の契約期限も切れたまま現在８年経過しております。
●借地権は期限切れではありません。借地借家法により自動更新されます。つまり、最初の契約で40年の契約で土地を借りたとすれば、40年後に貸し主が異議を唱えない限りは自動的に同じ契約条件で更新されるのです。しかも正当事由がなければ自動更新を拒めません。途中で賃借人が死亡した場合は相続人がこれを継承します（契約は途切れません）。
ただし、地代を納めなければ契約不履行となるため、長期滞納は契約解除の事由となります。

＞父は父の妹と弟に相続の放棄をしてもらい一度、家を父名義にしないと何も出来ない
●実家の建物について遺産分割協議で決めてなかったのが、ここで祟っているのです。
結果、お父さんの言われるようにお父さんの兄弟にも権利があります。

＞放棄してもよいが建て替えたら家の一階を店舗として叔母と叔父に使わせる条件だと言われ戸惑っています。
●足下を見られてるというところですが、法的には成立します。ただし、それは実家の建物が朽廃していない場合であって、朽廃していれば借地権そのものが否定されます。
叔父叔母の言い分を受け入れないとすれば、あなたの思惑は実現は出来ないと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。補足をしましたので続けて教えていただけると助かります。宜しくお願いします。

補足

先程、補足したのですが上手く更新できず追加します。

●借地権の契約書では契約期間が昭和５７～昭和７７年(平成１４)までの２０年となっています。
●３ヶ月以上の地代の延滞で契約解除となると記載あり。
●借地権の更新と更新料の１５０万～２００万(見込)が未払いです。月々20000円の地代が一年分未納です。
●家は築４０年老朽化が進んでおり二階は使えない状態。床や階段も危険です。漏電の心配もあります。

●現状で私達夫婦と息子２人が同居するのは困難です。

●昔からの付き合いもあるので地主さんに合意を頂き家の建て替えと借地権の更新？新規契約ができれば良いのではと考えています。

続けて教えて下さい。宜しくお願いします。