借地代の支払いに困っています。

質問

借り土地の支払いに困っています。
　　何か良い案があれば、ご教示頂きたく、よろしくお願いします。
　　現在、約７０年前に祖父が借地契約した土地に住んでおり、地代を毎月１５万円支払っています。
　　土地は、大阪市内で、約１２０坪あり、家屋は持ち家で、純日本家屋の平屋です。
　　昨年、父が他界し、私の給料と母の年金とで何とか継続して地代を支払っていますが、今後のことを考えると、毎月１５万円はとても厳しく、悩んでいます。
　　地主さんに相談し、家を建て直し、半分を駐車場にして収益を上げ、その分で地代の支払いに当てることを考えても良いか聞いたところ、了解は頂いたのですが、承諾料として、借地権価格の１割の２７３万円が必要とのことでした。
　　駐車場をしても、地代分の収益があるか疑問もあり、どうするべきか、非常に悩み、判断に困っています。
　　もし、この土地を離れて、別の土地に家を建てて住むことにすれば、今までの借地権価格分として、いくらか地主さんからいただけるのでしょうか？
　　それであれば、新しい家の足しに出来、非常にありがたいのですが、どうでしょうか？
　　もし、いただけるとすれば、いくらほどになりますでしょうか？
　　また、他に何か良い案があれば、お教え頂きたく、何卒よろしくお願い致します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

回答No.6

takechan5757 · ベストアンサー

いろいろと話はでていますが、案としては
（１）現状で我慢しつつ、家を壊さずに借地権を売りに出す。
　　　買い手が現れるかは不明ですし、買い叩かれる可能性もあります。
（２）家を壊して借地権を売りに出す。
　　　（１）よりは借地権を売りやすいですが、リスクもあります。
　　　現状は、家が建てられていることで、固定資産税が減免されています。
　　　200ｍ２まで１／６、200m2超え部分で１／３
　　　120坪（400m2）を考えると１／４に減免されています。
　　　更地にすると、減免がなくなるので、固定資産税が４倍になります。
　　地主はこの増加分を地代に反映させますので、
　　地代が４倍にはならないと思いますが、２～３倍には上がると思われます。
　　したがって、買い手が長期間現れないと、負担が増加します。
　　さらに、自分が住む家の費用も別途かかります。
（３）家を建て直し、半分を駐車場にして収益を上げ、その分で地代の支払いに当てる。　
　　大阪市内ということで、防火地区あるいは、準防火地区と思われます。
　　したがって堅固な建物しか建てられないと思われます。
　　建築費が高いですし、堅固な建物にすると地代も高くなります。
　　駐車場の収益が思うように得られないと、地代および住宅ローンが払えなくなります。
（４）現状で我慢する。

以下の点も注意すべきです。
借地権は登記されていないと思われますので、建築物の登記が第三者対抗要件です。
建物を壊してしまうと、この対抗要件がなくなります。
地主が売った場合、や第三者に借地権を登記させた場合、
借地権を主張できなくなります（もっとも損害賠償は請求できますが、裁判する必要があります。）。

以上考えますと、（１）か（４）しかないように思います。

お礼

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございます。
　色々と参考になりました。
　あせらず、ゆっくりと考え、良い結果を出したいと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

回答No.5

takechan5757

立ち退き料がもらえるのは、地主から出て行ってくれ、
と言われたときくらいで、
借地人から、出て行くといっても、何ももらえませんよ。
家屋を買い取ってください、と言っても、
「買いません、地代を継続して払ってください」と言われるだけ出す。

たとえ、地主の融資承諾を得ても、
建て替えになると、地代が上がると思われます。
＋家のローンがかかってきます。
毎月１５万でも苦しければ、やっていけるとは思われません。

借地権を売る場合でも、
一般の取引であれば、家屋がある場合、古家付きで、更地価格から古家の壊し賃を引いた額でしか
取引されないことを考えると、
現状の建物を壊す壊し賃および借地権の購入者が新たな建築をするときの承諾料を差し引かれると思われます。

回答No.4

Mokuzo100nenn

＃１、＃２です。

＞この土地を離れることを選択すると、借地権は無いに等しく、１円も入らないということになるのでしょうか？　

そんなことはありませんよ。
借地権は権利を買いたい人が現れれば売買可能です。

たとえば、借地権を2730万円で譲渡した場合、借地権者であった質問者さんが90％を受け取り、地主に10％分273万円支払います。

ただし、いまのお家をそのまま使う方は現れない可能性が高いので、家を壊し、色々と利用可能な更地にして買い手を探す必要があるかもしれません。

ご参考：
http://homepage2.nifty.com/lico/newpage29.htm

参考URL：

http://homepage2.nifty.com/lico/newpage29.htm

回答No.3

takechan5757

建て替えるにしても、建て替え資金の問題がありますよ。
地主さんに、建て替えを承諾してもらっても、
建て替え資金はどうされますか？
銀行の融資は、地主の承諾が必要で、
その中には、家屋に抵当権を設定するという地主に不利な条項がある場合があり、
地主が融資承諾書に判を押さなかった場合、地主に融資承諾書に判を押させることは裁判でもできません。
全部自己資金でまかなえない限り、建て替えは難しいように思います。
また、借地権は強力な権利ですが、
地代が払えなければ、契約解除となり、立ち退き料ももらえず、更地にして返さなければいけません。

お礼

ご回答頂き、ありがとうございます。
　確かに、建て替えには資金が必要ですので、そのところが悩んでいるところです。
　やはり、立ち退くことを選択すると、立ち退き料ももらえないのでしょうか？
　借地権の売買もできると聞きましたが、地主さんとの関係もありますし、良い方法ではないのでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

回答No.2

Mokuzo100nenn

＃１です。

＞土地の価格は、１億５千万以上すると思いますので、ご回答頂いた、６：４の比率だとすると、９千万ほどの借地権があるということなのでしょうか？

はい。借地権割合が60％の場合、遺産相続の相続税計算根拠として9000万円が基準になります。
喜んでいるばかりでなく、借地権を相続するためにはそれなりの相続税が課税されるかもしれません。
実際に遺産相続の手続きは御済ですか？

詳しい説明が下記のサイトにありますので、ご一読ください。

http://www.abe-gyoseioffice.com/shakuchi/05_rate.html

このサイトは東京の行政書士のサイトですが、大阪の地元の行政書士を探して借地権割合を具体的に確認されるとよいと思います。

いずれにしても、1億5千万円相当の土地に関して、建て替え承諾料273万円で済むということになれば”大バーゲン”の様な気がします。祖父の代から70年もの長きにわたって地代を払い続けたので借地権割合が違うのかもしれませんね！

税務署はこの金額をもって課税してきますが、今、質問者さんご家族が借地を地主に返すといっても、地主がその金額を払ってくれるわけではありません。ですから、返却という選択肢はなくて、なんとしても有効活用して地代以上の価値を生みだすことが正解です。

是非、不動産/借地権に詳しい行政書士を探して具体的に相談することをお勧めします。
アパート建設会社等から提案をもらったり、交渉する段階でも質問者さん側に立って助言をしてくれると思います。
巨額の財産が懸かっていますので、専門家の助言費用などはケチらずに活用することですよ！(笑)

参考URL：

http://www.abe-gyoseioffice.com/shakuchi/05_rate.html

お礼

度々のご回答、ありがとうございます。
　これから、色々と模索していきたいと思います。
　ですが、この土地を離れることを選択すると、借地権は無いに等しく、１円も入らないということになるのでしょうか？　
　だとしたら、非常にショックなことです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

回答No.1

Mokuzo100nenn

借地権の問題は難しいですけれども、一般に長年の借地（地代支払い）の実績があれば借地人にとって大きな財産ですから、なんとかこれを活用して、地代月額15万円以上の価値を生み出すことを考えるのが良いと思います。

よく言われる比率として、1億の土地に借地権者が居る場合、その土地の価値のうち60％が借地権、40％が底地（地主）と言われます。ですから、質問者さんに6000万円の財産があると同じ事になります。土地の相場が1億以上だったら、、、、。
ただし、60：40は固定的な比率では無く、過去の経緯とか、借地人が最初に借地権料をしはらったかなどで変動しますが。

質問から、
１．借地権はお父様から質問者さんに遺産相続されているものとする。
２．借地権価格は2730万円であることを地主、借地人が合意しているものとする。
３．立地が大阪市内で120坪。

であれば、建てなおして賃貸アパートにして、アパート賃料x70％で、地代とアパートローンを返済するような計画ができそうですね。12戸のアパートが建設可能で、一戸当たり月額7万円が期待できるとすると、満室で12x7万=月額84万円ですから、その70％ぐらいで支払いが賄える計画ができるかですね。84万円x70％=58万8千円ですから、地代の15万を差し引き、月額43万円ぐらいの返済でアパートが建築できれば良い計算になります。満室になった場合は収入の30％、すなわち84万円x30％=月額25万円ぐらいの副収入も期待できます。

建て替えの承諾料を含めた資金繰りと、法律関係、建築関係、客付け（賃貸人を探し契約すること）など、未知の事項が多いと思いますので、大手アパート建築業者複数に相談して概要の企画案をもらうのが良いと思います。

お礼

ご丁寧な回答を頂き、ありがとうございます。
　これからの参考にさせて頂きます。
　なお、借地権価格の２７３０万円は、合意価格ではなく、地主さんから提示のあったものです。
　（具体的には、「承諾料として借地権の１割が妥当なので、２７３万円」と提示されました。）
　土地の価格は、１億５千万以上すると思いますので、ご回答頂いた、６：４の比率だとすると、
９千万ほどの借地権があるということなのでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上