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遺産分割時の借地権について教えてください
友人から相談がありましたが、私の記憶が曖昧な為、アドバイスできませんでした。 友人が同居の父親所有の土地に、自分名義で家を新築（立て直し）するそうです。 父親の所有財産は、その土地だけのようです。 彼には弟が１人おりますが、あまり仲が良くないため、将来の遺産相続時に、 土地の共有や分筆等を求められたり、その弟が持分を売却したりすることで、 家を撤去しなければならなくなるのでは心配しています。 私の記憶では、土地所有者の同意のもとに家を新築し、保存登記をすれば、 借地権が発生するので、弟が自分の持分を売却したとしても 第三者に対抗できる（最低３０年間土地を利用出来る）と思うのですが、これは間違いでしょうか？ また、万全を期して地上権を設定するのがいいのでしょうか？ 遺言や生前贈与をしてもらう事も考えているようですが、遺留分の減殺請求 についても同様の心配があるそうです。 ご存じの方、よろしくお願い致します。
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＞地上権は、土地の所有権者である「父親の同意（意思表示）」により発生（民１７６）するので、借地借家法の適用を受け、地上権の登記はしなくても、同法１０条１項により建物の保存登記（表示登記では駄目だったような…）をすれば、第三者に対抗できると思うのですが。 概ね、仰るとおりですよ。判例では表題登記でもOKとされていますが・・・。 ですが、あとで第三者に「使用貸借だ。出て行け」とか言われて、紛争に巻き込まれるのは面倒ではないですか？特に、自分で提案したことではありますが、存続期間が永久で地代無料の地上権なんて、常軌を逸していますから、登記でもしておかないと、裁判でどうなるのか、怖いですよ？また、建物が滅失した場合の問題などもありますし・・・。どうせ予め手を打てるなら、打てるだけ打っておいた方が良いと思いますけど？ なお、質問者さんも相当に法律にはお詳しいようですね。私の出る幕はないようですから、これで最後とさせて頂きます。
＞ご存じの方、よろしくお願い致します。 あまり詳しいわけではありませんが、回答させて頂きます。参考程度に留め、御友人への回答は自己責任で行って下さい。 ＞私の記憶では、土地所有者の同意のもとに家を新築し、保存登記をすれば、借地権が発生するので、弟が自分の持分を売却したとしても第三者に対抗できる（最低３０年間土地を利用出来る）と思うのですが、これは間違いでしょうか？ 正確ではないでしょう。賃借権や地上権であれば、仰るとおりですが、おそらく使用貸借という形をとるのだと思われます。使用貸借だと借地借家法の適用はなく、第三者に対抗することはできません。非常に弱い権利です。 家を保持するだけなら、 (1)地代を無料とし、存続期間を永久とする地上権を設定して登記をしてしまう方法や、(2)生前贈与を受ける方法など、様々な方法が考えられますが、どの方法をとっても、遺留分減殺請求自体を防ぐことは難しいと思われます。 しかし、仮に権利を行使されたとしても、その結果、「家自体を取り壊して出て行け」といわれる事態にはならないと思います。いずれ父親が亡くなり、相続が発生し、遺留分減殺請求を行使されたとしても、価格賠償で済むと思います（生前贈与につき1041条、不相当対価による有償行為につき1039条等）。 金すら払いたくないというのであれば、（あまり現実的ではありませんが）相続人から排除してしまったり、あとは遺留分を削る努力をすることですかね。父親に金銭を貸し付けては如何ですか？ ・・・生前贈与してもらうのが一番簡単だと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 参考にさせていただきます。 地上権は、土地の所有権者である「父親の同意（意思表示）」により発生（民１７６）するので、借地借家法の適用を受け、地上権の登記はしなくても、同法１０条１項により建物の保存登記（表示登記では駄目だったような…）をすれば、第三者に対抗できると思うのですが。。
お礼
再度のご回答ありがとうございます。 友人には適切にアドバイスしたいと思います。