共有地の分筆方法について

質問

叔父、叔母（叔父の妻）、その子、もう一人の叔母（叔父の姉）、私で共有している土地があります。その中の角地（2面道路に面している）に私の家が建っております。私の家と共有地の私の持分4/15は私の両親から私が相続したものです。共有地は私の家以外は更地約1/3、駐車場2/3といった感じです。今回私以外の共有者がこの共有地を売ることにしたので、私は一緒に家もつけて売るか、売らないなら私の部分を分筆して私の所有地以外は売るから、分筆すると手数料もかかるのでそれなりに負担して下さいと言われました。ただ分筆するにあたり、持分というのは地積に対してではなく、不動産価格、売る価格に対しての持分という意味だから角地に建っている私の家の土地は、角地は評価額が高いから面積的に小さくなる可能性があると言われました。共有地全体の総面積は約970m2です。家と駐車＆物置スペースで約240m2を今まで使用しています。家は建坪が約40坪だと母が生前言ってました。叔父は私の父の弟で、父が今の家を建てたのは15年程前です。その時にどういう取り決めがあったのかは全くわかりません。分筆するのはいいのですが、分筆方法について売る価格で分筆しないといけないのでしょうか？これだと一方には有利、不利となる場合があるのでは？他の価格、または地積でなど、分筆方法は他にもあるのでしょうか？また手数料はどういう割合で負担になるのでしょうか？こういう問題を相談するのはどこに相談するのがいいのでしょうか？物置スペースなど削れる部分はいいのですが、私の持分4/15に家の部分の敷地が入らなかったら困るのでとても心配です。せめて家と車1台分が私の持分4/15に入るといいのですが。色々電話して相談してみているのですが、たらい回しになってしまい、どこに相談していいのかわからないです。

回答No.4

0621p

No.３です。
不動産取得税は税務署ではなく県税事務所です。

お礼

ご回答ありがとうございます。問い合わせしたところ、持分を超えた場合は贈与税や不動産取得税はかかるけど、超えないならかからないとのことでした。

調べてみたところ、家を建築するにあたり面積の比率ということで父たちは理解していたようで、父の持分に沿って家を建てたようです。持分＝面積と誤解していたようで、登記を持分でしてしまったようです。登記上ですと、持分＝面積とはならないようなので。

父は他界しておりますので、多分、叔父たちの言う通りこのまま土地の価格で分筆するしかないのだろうと思います。
家が持分内におさまればいいのですが・・・・

お時間を割いていただきありがとうございました！

回答No.3

0621p

誰が分筆費用を負担するか？については決まりがあるわけではありません。話し合い次第です。ただ今回は親戚が売りたいがために分筆を主張しているので、親戚に負担させるのが一般的でしょう。
分筆費用はそれで良いとしても、分筆後にあなたの家の部分をあなたの持分にするための所有権移転登記が必要です。これについては一般的に言ってあなたが負担しなけらばならないでしょう。その他に不動産取得税もかかってきます。
９７０m2のうちの２４０m2ならば4/15弱くらいですから、面積的にはあなたの現在の家をそのまま分筆してその部分をもらうようにしても良いかと思いますが、評価額に換算した場合にそれまでの持分より多く取得したとなると、あなたに贈与税がかかってくる可能性もあると思います。この点は税務署で相談されたほうが良いと思います。

お礼

お時間を割いていただき、ありがとうございます。

万が一、親戚が面積で分筆してもいいよとなったとしても、それで分筆してしまうと贈与税がかかってしまうこともあるということなのですね。
また、不動産取得税がかかることは知りませんでした。
すでに4/15は自分の持分なので、税務署は関係ないのかなと思っておりました。

相談するのは、司法書士や弁護士、税理士のみだけかと思っておりましたが、税金にも関係してくることだとわかり、明日、早速、税務署にも贈与税や不動産取得税のことを問い合わせてみます。

ありがとうございました！

回答No.2

outerlimit

共有分割で　質問者の必要とする土地を質問者単独名義にすることです

ですが　これは　他の共有者が　売却したい土地を分割請求し　質問者がそれを受ける形にすべきです
このようなことは　請求した者(言い出した者）が　それに要する費用の大部分を負担するのが一般的だからです

共有地の　質問者の必要とする土地が　共有地の4/15弱ですから、売りたい人の費用で測量・分筆・共有分割の登記をしてもらうことで交渉するのが一番でしょう（当然今の敷地を確保できるよう、ただし　駐車場や物置は譲歩も念頭において）
共有持分より若干少なくして、それを親戚への誠意としたら・・・

要した費用は、売却の際経費として控除されますから、質問者は負担を考えなくて良いでしょう（売却しない限り原資が無いので、金銭的な負担は極力避けて　分割後の面積で調整すべきでしょう）

なお、改行を入れて読みやすくるよう工夫してください
それが　相手の立場を尊重することです
質問のことの対応にも　非常に重要です

司法書士に相談なさるのがよろしいでしょう

補足

アドバイス、ありがとうございます。

本当ですね、質問が読みづらいですね。すみません。

叔母からは分筆する際にかかる料金は私もそれなりに負担しなければいけないというふうに言われたのですが、そうではないということなのですね。

税理士など電話して相談にのってくれるかどうか、聞いているのですが、丁度確定申告追い込み時期らしくどこも忙しいということで。
弁護士や司法書士、行政書士、不動産屋などにも電話してみたのですが、新規の相談は今は無理とか、専門外なのでとなってしまい。

ただ価格にしても色々あるみたいで、どの価格に対しての持分にするかが重要になるということがわかってきました。電話で不動産屋さんが一件、親身になってわかる範囲でアドバイスしていただきました。

ご回答、本当にありがとうございます！助かります。

回答No.1

TOGO123

簡単です、あなたは他の人の言うことを聞く必要がありません。
共有者は分筆したいのなら多額の費用をかけて裁判する必要があります。
ですのであなたは不利な条件は無視して裁判所でどうぞ。と答えれば公平なジャッジを受けることができます。それも駆け引きのうちです。

分筆方法について売る価格で分筆しないといけないのでしょうか？
そんな決まりはありません。
これだと一方には有利、不利となる場合があるのでは？
もちろんそうです
他の価格、または地積でなど、分筆方法は他にもあるのでしょうか？
はい、あります　裁判で答えを求めるしかありません。
また手数料はどういう割合で負担になるのでしょうか？
おそらく裁判所では持分でとなるでしょうね。
こういう問題を相談するのはどこに相談するのがいいのでしょうか？
相手のでかたをみて弁護士が適当です。相談なら市町村の無料法律相談がつかえます。

補足

アドバイスありがとうございます。駐車場で貸している2/3の部分も、貸している相手は昔からの知り合いのようで、ただ同然で貸しているようなので、叔父たちも税金もあり、多分売るのが一番叔父たちには負担にならないので売却と至ったと思うのですが。色々事情があり、血縁関係がある親戚ではなく近しくはないのですが、揉めることもなるべく避けたいと思っております。ただまだ小さい子供が二人いて、私一人で育てておりますので、やはり家と土地を売らざるを得ない可能性や、叔父たちから買い取らなければいけなくなる可能性を考えると、私の経済事情ともあわせてかなり不安になり、ちゃんと調べなくてはと思っております。参考にさせていただきます。