相続した共同所有土地利用のトラブルについて

質問

亡くなった父から、義母、子供である私と弟の3人が200坪の土地を相続しましたが、遺言に「共同所有」するよう記載があったので、昨年秋、その通り登記しました。その後、私はこの土地に家を新築しようと考え、義母と弟に了解を求めましたが、弟は快諾したものの義母は断固拒否しています。遺言には共同所有と共に、それぞれの持分比率も定めてあり、その通り遺産分割の協議書に定めて、義母、私、弟で押印済です。今回の私の新築案は、私の持分比率の範囲内であり、現在義母が相続して住んでいる同敷地内の亡父と義母の家のベランダのごくごく一部を壊す必要はありますが、義母の家の９８％はそのままいじらないプランです。私としてはプラン通り家を建てるか、最悪の場合は持分を売却して転居したいのですが、どうすれば良いのでしょうか。どなたかお詳しい方にお教えいただきたく、宜しくお願いいたします。
なお、父の遺言には、分筆を未来永劫禁止する記載はありませんが、前記の現在義母が所有し、住んでいる亡父の家を「何らかの事情で壊す時は分筆するように」との記載があります。
以上、宜しくお願い申し上げます。

回答No.4

poolisher

先ず分筆については、遺言内容が「建物取り壊しまで分筆するな」と解釈
されれば、「建物取り壊し」または「相続後５年を越える」または「権利
者全員の同意」がないと裁判しても分筆は許可されないのではないかと
思います。

それから、家の建築ですがその建築プランはきちんとした設計士に頼んだ
ものでしょうか？
１筆の土地に複数の家を建てられない訳ではありませんが、その際にはそ
れぞれの家が建築基準を満たす独立した敷地を持たなければなりません。
義母の家を壊さなければならないということはその境界が重なっている様
に思えますが、その辺の境界線（建築申請上の仮の境界ですが）をはっきり
させたほうがいいと思います。

色々事情はあると思いますが、仲違いするよりも仲良くしている方が先々
の得は多いということもあると思います。
ケンカ腰にならずにもう一度よく話合ったらどうですか？

お礼

ありがとうございます。遺言の解釈がポイントのように思いますので、早速専門家に相談してみます。なお、家のプランはまだ具体案ではなく、スペースを確保してから設計に入るつもりです。

回答No.3

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave）

>私も弟もなるべく早く分筆したいのですが、義母が分筆にも反対で困っております。共同所有者の1名が反対でも、分筆は可能なのでしょうか？

共有者の一人が反対して、任意で分筆出来なければ「共有物分割請求」の訴訟を起こすと良いです。

裁判所で判断してくれるから、後腐れもないし、後々文句・難癖つけてきても「司法判断です」と胸張って反論できる。

詳細は近くの法テラスでご相談を

http://www.houterasu.or.jp/

　第三節　共有

（共有物の使用）
第二百四十九条 　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

（共有持分の割合の推定）
第二百五十条 　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

（共有物の変更）
第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

（共有物の管理）
第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

（共有物についての債権）
第二百五十四条 　共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。

（持分の放棄及び共有者の死亡）
第二百五十五条 　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

（共有物の分割請求）
第二百五十六条 　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２ 　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第二百五十七条 　前条の規定は、第二百二十九条に規定する共有物については、適用しない。

（裁判による共有物の分割）
第二百五十八条 　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２ 　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

（共有に関する債権の弁済）
第二百五十九条 　共有者の一人が他の共有者に対して共有に関する債権を有するときは、分割に際し、債務者に帰属すべき共有物の部分をもって、その弁済に充てることができる。
２ 　債権者は、前項の弁済を受けるため債務者に帰属すべき共有物の部分を売却する必要があるときは、その売却を請求することができる。

（共有物の分割への参加）
第二百六十条 　共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができる。
２ 　前項の規定による参加の請求があったにもかかわらず、その請求をした者を参加させないで分割をしたときは、その分割は、その請求をした者に対抗することができない。

（分割における共有者の担保責任）
第二百六十一条 　各共有者は、他の共有者が分割によって取得した物について、売主と同じく、その持分に応じて担保の責任を負う。

（共有物に関する証書）
第二百六十二条 　分割が完了したときは、各分割者は、その取得した物に関する証書を保存しなければならない。
２ 　共有者の全員又はそのうちの数人に分割した物に関する証書は、その物の最大の部分を取得した者が保存しなければならない。
３ 　前項の場合において、最大の部分を取得した者がないときは、分割者間の協議で証書の保存者を定める。協議が調わないときは、裁判所が、これを指定する。
４ 　証書の保存者は、他の分割者の請求に応じて、その証書を使用させなければならない。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。大変参考になりました。皆様のご教授で、どうも遺言の分筆に関する解釈がポイントであるように思っており、早速専門家に相談しようと思います。

回答No.2

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave）

遺言書に「何らかの事情で壊す時は分筆するように」との記載があるから、分筆した上、一部ぶっ壊す必要性あることから、賠償金支払えばいいような気がします。しかし、その家の所有権は、１００％義母にあることから、赤の他人の家の一部をぶっ壊す、との認識と基本的には同じと考えて下さい。

共有をやめ、自分の持ち分を分筆。
土地を１００％自分の所有権のものにした上で、自分の家を新築。

話し合いでも埒があかなければ、新築プランを変更するしかないです。

あるいは、家裁で調停して下さい。

http://www.courts.go.jp/about/sosiki/kakyusaibansyo.html#katei

お礼

早々にありがとうございます。
私も弟もなるべく早く分筆したいのですが、義母が分筆にも反対で困っております。共同所有者の1名が反対でも、分筆は可能なのでしょうか？
質問をさせていただいた後に再度遺言状をチェックしましたところ、正確には「家屋の解体等が必要になった際には分筆せよ」とありますが・・・。
追加でご教授いただければありがたく存じます。

回答No.1

yara

どうして反対しているのか？
その反対理由はあなたや弟さんはどう考えるのか？

それをはっきりとさせ、双方が納得しないと解決しないと思います。

で、それでも納得できないなら、どちらかが出て行くしかないのでは？

お礼

早々にありがとうございます。
反対の理由は、亡父の遺志が、土地や家屋の現状維持だからということです。
私も弟もそれが可能であれば遺志を尊重したいのですが、このご時勢そうも行かない事情があります。
従いまして、双方納得は不可能状況です。
できれば分筆して売却し、出て行くことも考えておりますが、義母は上記理由から分筆にも反対です。
質問が不十分で申し訳ありませんでしたが、追加でご教授いただけることがあれば宜しくお願いいたします。