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工事請負契約がらみで困っています
先日、店舗兼住宅の引渡しを受けました。家そのものには不満は ないものの、問題はその引渡しが工期の完成期限から大きく遅れた ことでした。 引渡しは50日ほど遅れました。建設会社側に違約金を請求し、 金額の計算の仕方に多少の疑問は残るものの払っては頂きました。 （この計算法に関しては話し合い継続中です） そこまではまあ良かったのですが、話が複雑になっているのは 損害賠償に関してです。具体的な損害は店舗営業の逸失利益や 仮住まいの家賃等ですが、店舗の経営者と家賃の領収書名義、 工事請負契約の契約者がそれぞれ別人になっているのです。 違約金が損害賠償の予定と推定されるのは知っています。しかし 違約金の規定は請負契約をなした者との間のことで、損害を受けて いるのは第三者という形です。この第三者は各々損害賠償請求でき るのでしょうか？ それとも違約金を分配するなりして解決する 問題でしょうか？ また不動産関係の用語として違約金の解釈を調べると、賠償の 予定ではなく制裁としての解釈もあるとのことです。当地役所の 土木部建設業室に相談したときも、違約金と別に損害賠償請求 できると即答して頂きました。これはこの業界ではそのような 解釈も珍しいものではないということなのでしょうか？ 詳しい方、似たような経験のある方のご意見を頂ければ幸いです。
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- himara-hus
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＃２です。 ＞違約金に関しては、その規定は契約書にしっかりあるのですが、 相手方がそれを守ろうとしないということがありました。 請負金額を元に計算すべきところを工事価格元にすべきだと契約書 と違うことを言い出したのです。 これは、それだけ払えない。材料費などは抜いてくれと言うことでしょうね。本来、これは契約時に申し出て契約書に反映すべきものですね。 ＞その時点で当地役所の土木部建設業室に相談したところ、違約金と 別に賠償請求できるという見解を示されたので、こちらとしては 「違約金を契約書通りに払ってもらえれば、賠償請求まではしない」 と提案したのですが受け入れられず、では賠償請求をしますという ことを伝えた上で違約金を受け取ったのです。 相手は、それ以上払えないと言って値切っているわけですから、契約書に書いてあることを譲歩して、別の新たな項目（損害賠償）でお金を取ろうと言うのは、正直判断ミスのように思います。 土木部建設業室が何故そのようなことを言ったのか良くわかりません。 既に違約金を受け取ったと言うことは、その金額で合意したと言うことになるでしょうね。 ＞その後、違約金を賠償請求の予定と推定するか制裁金とするかどうか の解釈の雲行きが怪しいことを知り、現在に至っています。 そうでしょうね。 賠償請求というのは、契約書に書いてある賠償の範囲で請求するか、通常契約時に予想できない明らかに相手契約者の責任による損害に対してするものだろうと思います。 納期遅延は、通常に予想される範囲ですから、通常契約書の違約金に含まれると判断されると思います。そうでなければ、貴方がいただいた違約金は何に対する違約金ですか？と言うことになります。 ところで、その違約金は、契約書ではどのように書かれているのでしょうか？ 納期遅延１日あたり、いくら払うと明確に記載しているのでしょうか？ 正直、既に違約金をもらっていると言うことは、これ以上の損害請求は（裁判をしても）難しいように感じます。可能な範囲で業者にうまく言って少しでももらえれば良しとするしかないように思います。 違約金をもらう前に相談されれば、もっと良い方向にいけたかもしれません。
- himara-hus
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＞具体的な損害は店舗営業の逸失利益や 仮住まいの家賃等ですが、店舗の経営者と家賃の領収書名義、 工事請負契約の契約者がそれぞれ別人になっているのです。 親族と言うことでしょうか？ ＞損害を受けているのは第三者という形です。この第三者は各々損害賠償請求できるのでしょうか？ それとも違約金を分配するなりして解決する問題でしょうか？ 請負契約者が、それらを含めて請け負い業者と交渉すると言うことになります。 こういう納期遅れの違約金（損害賠償金）は、本来請け負い契約書に規定しているべきもので、規定していない場合はもらえないか、裁判や調停で業者にどの程度の責任が有るかを争うことになります。 納期遅れの罰則が規定されていない場合は、目安または努力目標と判断されても仕方がない場合も有ります。 本来、請負契約者が、納期遅れのリスクを考慮し、損害請求するのならあらかじめ契約書に盛り込んでおくべきでした。それをやっていない以上業者はどの程度のリスクがあるのかは事前にはわかりませんので、迷惑料程度しかもらえないのではないでしょうか。 裁判になっても不利だと思いますので、皆の損害額を正直に業者にぶつけて要求してみるしかないのではないでしょうか。良心的であれば、最大で契約額の５～１０％ぐらいは値引きしてくれるかもしれません。
お礼
回答ありがとうございます。 ご推察の通り、第三者というのは親族です。 違約金に関しては、その規定は契約書にしっかりあるのですが、 相手方がそれを守ろうとしないということがありました。 請負金額を元に計算すべきところを工事価格元にすべきだと契約書 と違うことを言い出したのです。 その時点で当地役所の土木部建設業室に相談したところ、違約金と 別に賠償請求できるという見解を示されたので、こちらとしては 「違約金を契約書通りに払ってもらえれば、賠償請求まではしない」 と提案したのですが受け入れられず、では賠償請求をしますという ことを伝えた上で違約金を受け取ったのです。 その後、違約金を賠償請求の予定と推定するか制裁金とするかどうか の解釈の雲行きが怪しいことを知り、現在に至っています。 違約金の解釈は相手方もよくわかっていないらしく、また一般的な 使われ方から建築・不動産よりになるほどに制裁金としての解釈の 存在を見聞きするケース多く、できればその業界の方の意見を 聞ければと思っておりました。 もう少し調べられるだけ調べてみたいと思っています。ご回答 ありがとうございました。
＞この第三者は各々損害賠償請求できるのでしょうか？ 建築業者と質問者との間で工事請負契約を交わし店舗併用住宅を建て、その店舗部分を質問者と第三者との間で賃貸借契約を交わす予定であった、という話でよろしいでしょうか？（そういう話ではないとすると解釈に間違いがあったという事なので回答は無視してください） この場合ですと、基本的にはそれぞれの立場が異なりますので「第三者から建築業者へ」というような契約関係を超えた損害賠償請求はありえないでしょう。 賃貸借契約の方が締結済みだとした場合、第三者が損害賠償請求するのは賃貸人である質問者です。そして可能なものならば、その損害を質問者から建築業者へ請求するという流れが筋でありますし、実際の支払いの流れもそれに沿う形になるでしょう。 ＞これはこの業界ではそのような解釈も珍しいものではないということなのでしょうか？ 基本的にはそれぞれの契約内容によります。 工事請負契約の方で損害賠償予定額（＝違約金）の設定がなされておったり、又は遅延損害金の設定がなされておれば、原則はそれに基づいて処理をするものです。それを超える実損が出ていても原則はそれ以上の請求は出来ません。 特に定めがない契約であっても、契約不履行による実損害を立証することにより賠償請求は可能です。 ここからは私見になりますが、今回のケースでは第三者が絡んでいる問題とはいえ、実質的に質問者の立場での損害としては「第三者に賃貸開始していたら当然に利益の見込まれた額」であったとしても「第三者の営業補償」ではないはずだと考えますがいかがでしょうか。（仮住まい家賃というのが質問者のものか第三者のものか、文面では判読不明でした） つまり賃貸人としての質問者の立場と、工事の発注人としての質問者の立場は分けて考える必要があると思います。 例えば工事の遅延損害金が予め予定されていたとして、算出した結果は10万円となり受領しました。しかし第三者賃借人予定者の営業補償は50万円になり請求されました、という事になれば、この40万円の差額を工事請負人に負わせることまでは出来ないという事です。
お礼
丁寧な回答ありがとうございます。 第三者というのは親族なので賃貸借契約云々の話はありません。 誤解を招きやすい表現で失礼しました。ただ親族ではありますが 契約上厳密に言えば第三者には違いないと思いましたので、その ような書き方をさせていただきました。 少々解釈にずれが生じてしまいましたが参考になる部分もあり、 拝読させていただきました。ありがとうございました。
お礼
再びの回答ありがとうございます。 先に書いてあるように、違約金の計算方法については話し合いが 継続しております。違約金が制裁と解釈されなかった場合において も、ならば最初の提案にそって契約書通り請求するつもりでいます し、それに関してはなんら不安を持っておりません。和解書のよう なものにもサインしておりませんので、問題はないものと考えて います。 ご意見ありがとうございました。