共同担保目録とは？

質問

先日土地の購入契約を行ったのですが、契約後改めて契約書、その他書類を確認すると、
土地の登記簿の共同担保目録に記載が入ってました。
契約時には何の説明もなく、重要事項説明時にもなかったのですが、
（「別紙登記事項証明書にて説明します。」との記載はあるので、したと言われればそれまでですが。。。）
特に問題はないのでしょうか。

　契約書には、「本物件の所有権行使を阻害するおそれのある抵当権、質権、
先取特権または賃借権その他一切の権利を売主は所有権移転登記申請のときまでに完全に抹消しなければならない」
との条文はあります。

回答No.2

mahopie

共同担保というのは一つの担保契約で複数の不動産を担保設定する手法ですので、複数の不動産が一つの借入（or根抵当設定）の担保になっている状態です。

(1) 質問者が住宅ローンを借入する場合には、土地と建物が共同担保になります。（土地の筆数が複数であればそれも共同担保ということになります。）土地取得時に土地だけを担保にローン借入をして、建物完成後に建物の担保を追加する場合には「追加的共同担保」といった用語を使います。

(2) 土地分譲業者が一つの大きな土地を１０区画に区分けして1区画毎に分譲する事業計画なら、１０区画分を纏めて担保として銀行から（仮に）２億円の借入をした場合には、１０区画分が共同担保となって、1区画販売毎に２０００万円の返済する度に売却区画の担保を抹消（共同担保から取り除く）していく、ということになっており、購入者（＝質問者）にとっては購入する区画の担保抹消だけが問題であって、共同担保の有り様が問題になる事ではありません。（この部分は契約上盛り込まれている）

(3) 宅建業法の中身までは不知ですが、上記(2)の考え方であれば共同担保であること、その他の担保を購入者に明記する必要性は無いと考えられます。（共同担保目録があるのならその記載からどういう担保構成になっているかは読み取れますが）

回答No.1

0621p

共同担保目録の意味はおわかりですか？
その物件を含むいくつかの物件が共同で担保に入っていて、その債務を担保している物件の一覧ということです。
重要事項説明で共同担保目録まで説明する義務があったかどうか？については覚えてないのですが、そこまで説明しない事の方が多いと思います。
ところでその共同担保目録そのものが登記簿に付いていましたか？通常は「共同担保目録付き」で登記簿謄本を申請しないと、共同担保目録の番号が記載されるだけで、共同担保目録までは付いてきません。
その物件に付いている抵当権あるいは根抵当権が、その物件単独で担保できる金額ではなく、他の物件も一緒に抵当権、根抵当権が設定されているということで、その物件を売却する際にはその物件相当分の返済をして抵当権、根抵当権を抹消してもらうということです。そのあたりの具体的な金額まで買主に説明することはありません。契約書の通り、所有権移転までに抹消してくれると理解するしかありません。
売主があちこちの不動産を担保に借入を行っている場合もありますが、その土地がいくつかに分割されて販売されているならば、その分割された土地すべてが担保に入っているでしょうから、共同担保であって当然の話です。