借地権について

質問

かなり前から兄所有の土地に弟が建物を建てて弟の自宅と弟が役員を勤める会社（同族会社）の事務所の用に使用していました。弟はその土地の固定資産税を負担しており、兄に対して地代等は一切支払いしておらず、使用貸借となっていました。また会社は弟に事務所家賃を支払し、弟は不動産所得の確定申告を行っていました。今回、兄が亡くなりこの土地は更地として相続財産に取り込まれました。兄の相続人は子一人しかおりませんのでその方が全て相続することになるのですが、この土地を相続評価すると多額の評価額となり、また相続税も発生することになるのですが、その納税資金がありません。そこで、その同族会社が購入（所有）を考えたのですがあまりにも高額な為に、借地権を設定して少し価格を落としてはどうかとなりました。しかし、弟所有の建物がある中で借地権設定は可能なのでしょうか？ダメな場合どの様な方法を取ったほうが宜しいでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.7

nornor1999

>>建物の固定資産税評価額は１３０万円くらいでした。建物も会社所有とした場合、どのくらいで買い取れば問題ないのでしょうか？

建物時価相当額です。いくらとは個別性が強くかつこちらには詳細は分からないのでいいにくいと思います。税務署に質問されてもおそらく同じ事を言うのではないかな。

お持ちの家屋を第三者に売却する際売れるであろう価格が時価です。

自分なら評価額130万円位なら金銭の授受をしないで贈与扱いにしますね。

回答No.6

nornor1999

要するに借地権者は弟さんの会社で、建物所有者は弟さん。
地主さんに地代を払うのは便宜上弟さんの会社になると思いますので、
税務上問題がないか税務署等に確認するのが良いと思います。
自宅部分の地代や権利金の相当部分は役員賞与の扱いにした方がいいのか等を自分なら確認します。

家屋部分の評価はそんなに高いのでしょうか？

補足

建物の固定資産税評価額は１３０万円くらいでした。建物も会社所有とした場合、どのくらいで買い取れば問題ないのでしょうか？

回答No.5

nornor1999

借地権者が地代を払うので、弟さんの会社が相当の地代を払うということになりますね。

通常は借地権者と土地所有者が同一ですが、弟さん個人と弟さんの会社がある程度同一という前提でお話しています。
税務上は弟さん所有の建物を会社に譲渡したほうがスムーズかもしれません。

補足

どうもありがとうございます。なかなか難しいですね。

地主へ会社が借地権権利金及び地代（少なくてもよい？）を支払い、
弟が会社へ借地の転貸（？）の権利金及び地代を支払い、会社は弟の建物を一部使用の為に弟に家賃を支払うこんな感じになってしまうのでしょうか？面倒くさいですね。
確かに会社が借地権・建物とも所有すれば確かにスムーズですが
高額な資金が必要になりますね・・・
また会社が借地権を購入し、弟が建物を所有しているとまた貸しで「転貸借地権」となるのでしょうか？弟は転借権でしょうか？
何度もすみません

回答No.4

nornor1999

借地権という権利の売買の方が所有権売買より譲渡価格は低いでしょうが、
借地権の譲渡価格の設定が安すぎるとお兄さんのご子息から弟さんの会社に贈与があったとみなされます。
（低額譲渡　実際の時価より低い価額で土地や家屋などの財産を譲渡することをいいます。取引形態は譲渡（売買）ですが、時価と対価のとの差額に贈与税がかかります。

補足

どうもありがとうございます。
低額だと会社に贈与ということは受贈益ということで処理になるということですね。時価に基づいてやれば問題はなさそうですね。
それと、地主：個人・借地権：法人・建物：個人で借地権者は地主へ
地代を払いますが、建物を自宅に使っている弟は地代を払うのですか？また建物の一部を会社が事務所として使用しているのですが何か賃料は支払うのでしょうか？お願いします

回答No.3

nornor1999

＞＞弟所有の建物がある中で借地権設定は可能なのでしょうか

可能です。借地権設定割合を路線価図等で参照し、借地権の譲渡金額、地代を適正な金額で設定して贈与税が発生しないようにしましょう。
借地権の譲渡金額で相続税を支払えるかがポイントですね。

補足

どうもありがとうございます。
可能なのですね。ただ贈与税が発生しないようにという意味がいまいち
わかりません。地主：個人・借地権：法人・建物：個人の関係になると
思いますがどこで贈与がかかるのでしょうか？お願いします。

回答No.2

outerlimit

相続税の財産の評価は、相続発生時点の評価です

その後にどのようなことを行っても、評価には反映されません
その点も良く確認してください

お礼

どうもありがとうございました。

回答No.1

hazu01_01

どのような借地権設定をするつもりですか？

弟が役員を勤める会社がそこに自宅を建てている弟に借地権を設定するのですか。

補足

どうもありがとうございます。
最大の目的は兄の死亡によりその子供が相続することで、多額の相続税が発生する為にその資金を捻出したいということです。相当な資金があれば会社がその土地を買っても構わないのですが、あまり高額なために
借地権を設定してはどうかと言うことになったのです。
会社に借地権を設定しようと思っていますが、この場合に借地権者と建物所有者が異なる場合はどうかなと思ったのです。如何でしょうか？