借地権を第三者に対抗するためには？

質問

お世話になります

現在、両親は借地に父名義の建物を建てています。
土地の所有者は母の姉の夫（以下、義理の兄とします）であり、母の姉夫婦には子供はいませんが、
義理の兄には既に他界した兄弟がおり、その子供がいます。（父から見て義理の甥っ子）

今般、父が「借りっぱなしの状態では」と義理の兄に当該土地を購入する意思を伝えました。

価格交渉になるわけですが、双方の希望価格に乖離があり
万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。

もし義理の兄が死亡した場合、相続が発生します。
相続人は母の姉と甥っ子になりますが、最初に父が当該土地を購入する意思を告げた際に
義理の兄が
「私が生きているうちは問題ないが、私が死んで相続となった場合、ここの土地は甥っ子に相続する予定なので(面識もない)甥っ子と揉める可能性がある」 と言われました。

確かに両親は義理の兄の子供たちとは面識もなく当然そうなると思います。

義理の兄の相続が発生した場合に甥っ子たちに父の借地権を主張するためにはどうすればいいでしょうか？

ちょっと調べたところ、「借地権の登記をしていなくても借地人が相当の権利金を支払い決められた地代を支払っていれば借地権を第三者に対抗できる」とありました。

質問です

1：土地の所有者の相続人もその第三者に含まれるのでしょうか？

2：借地権を登記するとなった場合にはどんな書類が必要でしょうか？

3：下記の情報に於いて「これは変だ」というところがありましたら指摘してください

【情報】(的外れな情報もあるかも知れませんが)

●土地賃貸契約書上では父が借地人で、現在の建物は父名義

●以前はこの土地に義理の兄名義の建物が建っておりそこに両親が家賃を支払って住んでいた

●数年経ってその建物を解体し、父名義の居宅を建てる際に宅地使用権利金の名目で10,000千円支払った（支払い時の相続路線価は90Ｅ・土地の広さ165平米）

●権利金の領収書は5,200千円と4,800千円の2枚ある

●なぜか土地賃貸契約書に記載されている権利金は5,200千円となっている

●年間の地代は当該土地の固定資産税と同額程度

●義理の兄夫婦は投資に詳しく税理士と契約し毎年申告をしている

10,000千円支払ったのに契約上は5,200千円という件がひっかかっています

よろしくお願いします

回答No.2

noname#184677 · ベストアンサー

宅建主任者有資格者で一級建築士です。
借地権は「債権」であるから普通は「登記」されることがまれです。かわりに借地に足った建物の所有権登記があれば「借地権」とみなされ、借地権を第三者に対抗できます。
ただし、借地権でなく「使用貸借」という場合はこの限りではありません。
つまり、親子間で無償で土地を貸して家を建てさせたなどのケースです。
質問者さまのケースでは、土地の賃貸借契約書もあり権利金の授受もあることから「使用貸借」ではなく
借地契約と思われます。

＞万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。

＞義理の兄の相続が発生した場合に甥っ子たちに父の借地権を主張するためにはどうすればいいでしょうか？
家屋が登記してあって、借地契約書があって地代の支払いが明確であれば十分です。
借地権はお父様に存続します。

｛借地権の登記をしていなくても借地人が相当の権利金を支払い決められた地代を支払っていれば借地権を第三者に対抗できる」とありました。
それは正しいですが、世の中に登記された借地権など「定期借地権の一部の例」しか存在しません。法務局に問い合わせればわかります。借地権を登記させる地主が少ないから建物を登記してあればそれで借地人は第三者に対抗できるようにしたのです。

＞1：土地の所有者の相続人もその第三者に含まれるのでしょうか？
含まれます。相続がすめば第三者でなく当事者（地主）です。

＞2：借地権を登記するとなった場合にはどんな書類が必要でしょうか？
４０年近く不動産・建築にかかわっていますが、いまだに借地権を登記させた地主の話は聞いたことがないです。借地権を登記するには、地主と借地権者がともに法務局におもむき、借地契約書と実印と土地の権利証（今は登記情報なんたら）と家屋の登記情報なんたら（権利証）をもっていき、登記費用をかければできますが、相手がいやがりますね。
そんなことしなくても家屋登記で借地権は守られていますから。

お礼

ありがとうございます
借地権の登記は極めて稀なんですね

底地権が希望価格で購入できない場合の最悪のケースを想定して質問させていただきました。

10,000千円支払ったにも関わらず、5,200千円の契約書が交わされていた件は別件になると思うので改めて質問します。

回答No.1

yharudan

経験から言うと借地に何年住んでいたかと言う事が権利を特定できますので数十年単位であれば借地権は万全ですから買い取っていただくか4対6で６０％の権利があります。つまり借地権を業者に転売するか地主に買い取ってもらうかとなります。勿論住人が買う場合は公示価格の３０％位で行えます。
法律的には詳しくないのですが実態でものを言うとそんな結果でした。当方は間に買い取り業者の人に交渉してもらい最後はその方に相場で売ってしまいました。
つまり１００坪あったら６０坪は住人の権利物であり、住むか売るかですが、全部を買い取る場合３０％くらいの値段で買えるという事ですが地主が納得しない場合は上記のような結論が出てしまいました。（地主に買い取る資金が無い場合売ってわけるという結果です、その内６０％を貰ってください）義兄に専門家がついているのであれば貴方も専門家にお願いした方が良いでしょう。弁護士では無くて税理士で十分です。当方の時はだいぶ前で年数を経ってますが現実のやり取りで法律的ではないかもしれませんが大きく外れてはいないと思います。

お礼

ありがとうございました。

借地権は登記をされていなくても相応の効力を持つという事がわかりました。