青色申告、控除は受けられますか？

質問

母が中古住宅を保有しており（2世帯居住可能）、本人は居住しておりませんが
子供2人がそれぞれ入居し母へ家賃を入れています。
去年外壁塗装と水回りリフォームを行ったため、その代金が家賃収入を上回りました。
（約築30年で水回りリフォームはしないと居住不可の状態）
このような場合、

１）青色申告で赤字と計上し、10万控除は受けられない
２）その赤字金額分はパート収入と相殺できる
３）築30年のため、減価償却はできない（木造モルタル）

この考えは正しいのでしょうか。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

kamehen · ベストアンサー

まず、リフォーム代について、下記サイトにありますが、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として必要経費となる事となりますが、そうでなく、その固定資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させるものである場合は、その支出については、資本的支出として固定資産に計上しなければならない事となります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/5402.htm

築３０年だから減価償却できないというより、むしろ築３０年だから、本来の使用可能期間を延長させるための支出と捉えられれば、資産計上しなければならない可能性もあり、この辺の判断については、実際に所轄の税務署にご相談されるべきものと思います。

仮に修繕費に該当するものとして、赤字であれば、当然青色申告特別控除はない事となります。

但し、誤った回答もありますが、不動産所得から生じた赤字（但し、土地に係る利息分から生じた赤字は除く）は、総合課税の対象となる給与所得と合算できますので、不動産所得が赤字であれば、源泉徴収された所得税があれば、還付があるものと思います。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2250.htm

お礼

回答ありがとうございました。
確かに新築物件なら必要ないリフォームといえますね。
とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

mukaiyama

１）青色申告で赤字と計上し、10万控除は受けられない

リフォーム代はおそらく減価償却資産となるでしょうから、本当に家賃収入を上回るかどうかの精査が必要です。

２）その赤字金額分はパート収入と相殺できる

リフォーム代をパート代で支払うことは、何の制約もありません。
しかし、税務申告に当たっては、事業所得と給与所得とは、損益を通算できるものではありません。

３）築30年のため、減価償却はできない（木造モルタル）

本体の耐用年数は過ぎていても、新たな延命工事は、それだけを一つの資産と考え、10万円以上なら減価償却の対象になるかと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
いくつか申告パターンを作成して税務署に相談してみます。

補足

回答ありがとうございます。
リフォーム代は原状回復分として修繕費とするのは
税理士に頼まないとやはり難しいのでしょうか。
（外壁・水回りとも請求書がそれぞれ100万ほど）

原状回復と資産的支出の見極めポイントが難しいです。
請求書を20万以下に分割して出してもらうべきだったのでしょうか。