土地以外に掛かる費用

質問

お世話になります。

私は都市公団の宅地を『即金払い』で購入する予定です。
譲渡価格は11,430,006円です。

先月末、土地の資格確認が終わり、契約保証金５万円を振り込みました。
来週、残りの11,380,006円を振り込み、
今月２５日に現地立ち会いのもと土地の引き渡しになります。

昨年夏、私はファイナンシャルプランナーに資金相談をしました。
私の年収、残勤務年数、子供の人数、生活の質、私有車の購入など、
さまざまな事項を考慮して出た答えが…
「土地に１３００万円」「家に１７００万円」でした。

今回、私はファイナンシャルプランナーに言われた通り、
土地を上限以内で手に入れる予定です。
しかし土地を取得するにあたり、譲渡価格以外にも掛かる費用があります。
なるべくその費用を細かく知りたいのですが、調べ上げる術が見つかりません。

知り合いに聞いたところ、譲渡価格以外に必要な費用は
・土地の登記費用と司法書士への報酬
・不動産取得税
・固定資産税の日割分
…と言われたのですが、具体的にそれがいくらなのか分かりません。

どうやって調べたら良いのでしょうか？

「土地の譲渡価格」と「それ以外に掛かる費用」の合計が１３００万円以上になると、
今度は家づくりに掛ける資金が厳しくなりますし、
逆に１２００万円ぐらいで収まれば、差額の１００万円を家の費用に充当できる気がします。

非常に初歩的な質問ですが、どうぞアドバイスをお願い致します。

回答No.2

bell753 · ベストアンサー

土地取得で発生するのは、ローンを使わない場合

★土地所有権移転登記費用（登録免許税（不動産価額×5.0％）＋司法書士への報酬）
★売買契約書の作成にかかわる費用（印紙代含）
★不動産会社が仲介する場合、仲介手数料（成約価額が400万円超の場合、速算法で（成約価額×３％＋６万円））
★不動産取得税（購入後、数ヶ月の間に納税通知書が送られてきます）
★固定資産税（購入した翌年から納税通知書が送られてきます）

で、直ぐにかかる費用は上の★３つですが幾らくらいかかるのかといえば、上から
★あなたが購入した土地の固定資産税の評価額（購入価格ではありません）×５％＋報酬になります。評価額は間違いなくあなたが購入した１１．４百万よりも低くなります。
シミュレーションがてら１１．４百万としても約５７万ですね。それに報酬を加えるわけです。報酬額は決められたものがありませんので、合わせて６０万程度見込んでおけば良いのではないでしょうか
★印紙税はあなたの土地の場合１．５万です。通常は契約書作成代自体はかかりませんので１．５万見ておけば良いでしょう
★仲介業者が入らなければ取られません。公団の分譲であればかからないと思います。

というか、公団に見積書作ってもらっていないのですか？
それ自体、不思議なんですが。
それと、老婆心ながら、１７百万の上物とは、条件がかなり厳しいですね。３５坪の標準的な間取りの家でもかなり妥協しなければ建たないですよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

「土地以外に掛かる費用」について質問したのですが、
私の資金計画についての回答・アドバイスが主になりつつあります。
だいぶ厳しいコメントも頂いていますが、私は謙虚に受け止めます。

回答No.8

MaTototo

多分、前のスレから想像すると、土地に1300万を払っても、
家、建物以外に450万円の余裕を持って考えられているようですので、
それは家を建てる際の諸費用や外構費に回すものだと思っていますが、
それで良いでしょうか？

皆さんがおっしゃっているように、
土地を買うのと違って、建物を建てるときは
平気で諸費用や外構費で300万くらいは飛びます。
建売の家を買うのとは掛かる費用は違います。
また、銀行のローンを使うなら、保証金、抵当権設定登記、
火災保険で100万程度は考えた方が良いかもしれません。

450万円という金額を余裕があると思ってらっしゃるのでしたら、
家の諸費用や外構の方も考えると、実際はそこまで余裕があるわけでもありません。
質問者さんが考えているように、1700万円を借りたら、
本体＋オプション＋消費税で1700万円の家を建てるのが限界です。
ただ、家を設計していると気が付くと価格は予定よりどんどん上がっていきます。
1700万で建てるつもりでも1700万では収まらなくなります。

以前のスレでも書きましたが、ローンの額が1700万でも2000万でも、
やっていける人はやっていけるし、駄目な人は駄目です。
それに、ローコストに拘って家を建てると、表に見えないところが削られている場合があります。
結局、ローン支払い中にメンテ費が凄く必要な家になる恐れもあります。
構造に欠陥があり30年後に住めない家になっている可能性もあります。
特に、表に見えないところは、削らない方が良いです。

1700万円という縛りで全てを考えるよりも、
先ずは自分が住みたいと思える家が幾らになるかを考えて、
そこから借り入れ額を考えるべきだと思います。

質問者さんの年収なら、銀行は20年ローンで最大3000万弱くらい貸してくれます。
銀行が全く返せる当てがないと思った人に、そこまでのお金を貸すと思いますか？
とは言っても、そんな一杯一杯まで借りたら大変ですが…。
もう一度、全てを総合的に考えて、計画された方が良いと思いますが…。
余裕…といわれていますが、
僕には、その1700万という縛りのために逆に余裕がないように見えます。

結局、年収200万の人でも、心安らかに生活している人もいます。
年収1000万でもお金が無いと言い続けている人もいます。
質問者さんは、どちらの人間ですか？
あまり周りの意見に惑わされず、自分の生活スタイルと照らし合わせて
考えた方が良いと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

４５０万円の余裕は、住宅ローンを組む時の条件として
最低限残しておかなければならない金額と思い、残しておきました。

また分かりやすく書き直して、再度質問させて頂きます。

回答No.7

mercury3

回答者の皆さん、優しいんですね。
私にはあなたのご質問というか、プランが笑い話にしか聞こえません。
恐らく、このご質問を見た方はモニタの向こうで笑っているかと。

土地購入に際する諸費用は他の回答者の方で既に問題の大部分は解決していると思いますので、私のほうからはあなたが絶対の信頼をおいているファイナンシャルプランナーお勧めの建物予算1700万で、実際にはどのくらいの建物が出来るのか、計算したことありますか？真面目にご質問されているようなので、逆引きして差し上げましょう。

外構：150万
物置：10万
建物表示登記料：7万
水道加入・納付金：7万
設計・監理費：30万
各種事務手続き手数料：5万
照明（平均的4LDK、普及品）：20万
カーテン（平均的4LDK、普及品でオーダ）：15万
エアコン（平均的4LDK、廉価品）：30万
-----------------------------------
計　274万

1700-274＝1426（万）

これは税込みですから、税抜きで1355万が住宅設備込みで建物に純粋にかけられる予算です。

一般的に、注文住宅（新築）の総費用（総予算）は以下の算式が使われます。
　　　　　　　　総予算＝延坪×坪単価×1.25
例えばあなたが35坪の家を建てようと思うと1700＝35×坪単価×25となり、これより坪単価39万弱の家が建てられることになります。

上で私が算出した1355万を坪数35で割ってみると、やはり、39万/坪が算出されるので、まぁ、このあたりが妥当な数字なのでしょう。

で、39万/坪の家というのは、かなり貧弱ですよ。
あなたがお住まいの栃木県における平均坪単価ってご存知ですか？
公庫が毎年発表する建築工事費単価をみると、最新の情報（H16年度）では在来木造で54.9万/坪、2×4で63.2万/坪、準耐火のプレハブ鉄骨で64.2万/坪になっています。
これは平均値ですので、無論上下はあるにしても、39万/坪は、この平均値に対し、異常値としてとらえてもおかしくない数字です。

まぁ、あくまでこれは偏差ですから、ご参考程度ですが、客観的に見て、建物に対する予算は明らかに不足しているのは事実なわけで、今回あなたが見ていただいたファイナンシャルプランナーさんは、まるで住宅を建築したこともするつもりもない方であったことは確かなようですね。
それを真に受けているあなたも、土地取得に手が掛かっているにもかかわらずまるで勉強不足、それを真面目に文章に表しているものですからこれを見た経験者は誰しも呆れてしまうわけです。

1700万だと大丈夫で2000万だと家計が火の車なんですってね。
その差額300万分がそれほどシビアなものでしょうか？5年、10年で返そうと思ってます？
1700万の返済でやっていける人は2000万の返済でもやっていけるでしょうし、逆に2000万の返済が苦しい方は1700万でも生活は苦しいはずです。
1桁多いならなんとなく頷ける部分もありますが、このアドバイスには誰もが？？？となるのではないでしょうか。

よく新聞広告で1000万で家が建つ等の誇大広告を見かけますが、まともな家を建てるつもりなら、そのからくりを見抜かなければなりません。
地元の工務店は安い、なんていうのは、大手HMに比べ相対的に安いわけであって、これ以上削れない、という限界点はあります。あなたのご予算は、この限界点を掠める可能性が非常に高く、そこを超えて建てさせると、必ず不都合が生じてくるはずです。
こんなはずじゃなかったのに、と思っても時既に遅し、1700万の家購入が限界、2000万超えで家計が火の車のあなたにとって、度重なる修繕は絶望の淵に立たされるも同然でしょうから。

きついことばかり書きましたが、あなたがここに質問しといて良かったと思われる日が来るのを願ってやみません。

お礼

非常に厳しいアドバイスでしたが、私は有り難く思っています。

３９万円／坪という家は、だいたい私が予測していた施工坪単価です。
私にアドバイスしてくれたＦＰは、元ハウスメーカーの営業勤務です。
そこを定年になり、ＦＰになった経歴を持っています。
特に絶対なる信用をしているのではなく、プロだから信じていました。

確かに私は頭も良くないし、マイホームを夢見てコツコツと貯金して来ただけの
誰もが私の質問を見て大笑いされる程のバカかも知れません。
ハッキリ言って、どうやったら家づくりに掛ける費用を算出する事が出来るのか
それが分からないのです。
だからＦＰを頼ったのです。

私はＦＰに提案された額ではまともな家が建たないと思い、異例に３度の相談をしました。
何度相談しても「家には１７００万円！」と言われるばかりでした。
なので私は「そうかぁ…そんなに低くしか考えられないのか」
と思い、１７００万円で家を考え出しました。

私が資金相談した「すまいサポートセンター」は、
資金計画から土地探し、建築士による建築相談、設計コンペなど、
一環して無料でサポートしてくれます。
そのサポートセンターと提携している施工会社は、５０社ぐらいあります。
当然、施工会社とセンターとの間には、バックマージンらしき物はあると睨んでいます。
そもそもその資金計画と良い、少し怪しいような気もします。

いったい、いくらまでの家が私には可能なのか、
それすら分からなくなって来ました。

回答No.6

bell753

#2です。

#3さんへの補足を読みました。

＞「今」を逃すと、ずっと家は持てそうにないと思いました。
＞これが「あと１０年後」と時期を待って家を建てても、
＞私の定年までの期限が１０年縮まるだけだと思います。

確かにあと10年後、家を購入するとあなたの退職まで10年近づきます。
でも、少し考えを変えてみてはいかがですか？
あなたの自己紹介欄見ました。
11年で1500万貯蓄したんですよね？
そのペースで例えばあと5年頑張れば6～700万程度は貯蓄できるのではないですか？10年頑張れば1000万は超えるでしょ？
その時点でローン組めば建物に対する予算枠もぐっと上がり、ローンも現状より短期で組めるはずです。

あなたが大きな勘違いをしているのは、どれほど信頼できるFPか知りませんが、そのプランを鵜呑みにし過ぎて1700万の枠に固執していることだと思いますよ。
住宅の購入で何が馬鹿馬鹿しいといえば、ローンの金利分の支払いです。
今、そのカツカツの状況で長期ローンを組んで購入するのと、頭金をガッチリ貯めて短期返済（長期で組んで繰上償還してもいいですが）とするのがどちらが賢い方法か、お分かりですよね？

今を逃すと、何故家が持てないとお考えなのか、余程特称な理由があるのかもしれませんが、消費税率upや税制優遇制度の引締め、ローン金利の上昇や今後の地価の動向なんてことばかり考えてはいないでしょうか？
土地も需要過多で足りなくなる状況など余程恵まれた地域で無い限りありえません。失礼ながら、あなたのお住まいの地域は基本的に流出県なのでまず、そういった状況は考えられないと思いますよ。

資金作りの実績があるあなたなら、予算1700万なんていう非現実的なマイホームを考えるよりもう一踏ん張りしたほうが良いかと思います。

ところでその予算には外構の費用は見込んでいますか？
最低限、排水溝、駐車場のコンクリート施工、カーポート、玄関までのインターロック位は作りますよね？これだけでも150万は下りません。
ちょっとした門扉や塀など回すと300万は軽く超えます。

想像してみてください。
外から見ると、外構も整備されていない野ざらしの土地に安っぽいサイディングが貼られた一軒家、中に入っても、壁紙や床材も安っぽく住宅設備は最低ランク、そして予想外に早い段階で多発する修繕。。。

家は建てるのが目的なのは大工方であり、あなたの目的はそこに住むことのはずです。そこには、あなたの気持ちを充足させてくれるものが少なからず無ければなりません。
私から見れはあなたの目線は完全に大工さん、予算内に納まる家を作っておしまいなのはあなたではありませんよ。

お礼

２度目のアドバイスありがとうございます。

私がマイホームを夢見て１１年で１５００万円貯めたのは、当時は子供も居なかったし、
妻も頑張って扶養手当ギリギリの範囲内でパートしたから貯金出来たのです。
これから妻は育児に追われ、貯金額は今までのようには行きません。

私がどうして家を建てるのが「今」かと言いますと、
住宅ローンの金利も少しは関係ありますが、
やっぱり子供は集合住宅ではなく、家で育てたいからです。

私は県内で初めて出来た「すまいサポートセンター」専属のＦＰに資金相談をしました。
家を建てる資金計画の計算すら分からなかったので、まさに神様のように感じました。
もう、どの資金計画が正しいのか分からなくなりそうです。

いちおうＦＰには「外構費と諸費用で２５０万円」と言われており、
建築費には含まれておりません。

回答No.5

mifu33

評価額次第なので、ＵＲに問い合わせれば、わかるはずです。
　なお、所有権移転登記は自分でもできます。司法書士報酬は５万円程かかるでしょうから、登記所に３回程行くのが可能なら、経費削減でどうぞ。
　不動産取得税は、お知らせが届いたら、都道府県税事務所へ連絡し、猶予申請書を送ってもらって下さい。私の場合（土地評価額800万、建坪30坪）たぶん、税金かからないと言われました。

質問内容以前に、建築の概算見積りはいくらなのでしょう？
　住宅建築にあたっては、初回・中間・完工時と３回に分けて払うのが一般的で、且つ本融資実行は、完工・登記後１～２ヶ月後です。どのみちローンを組むのですから、土地購入時に可能な限り借入すべきです。最初に現金を使い切ったら、後々の資金繰りが大変になります。土地購入でも住宅建築と同時であれば、見積書（仮作成でＯＫ）さえ添付すれば借入可能です。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今後の参考にさせて頂きます。

回答No.4

momokkm

ANo.1です。ANo.3さんへの補足を読み、一言申し添えます。

＞なので３０００万円－１３００万円＝１７００万円となったのです。
＞私も２０００万円は家に掛けられると思ったのですが、
＞ＦＰに出された金額には驚きです。
＞しかし、余裕を見て考えたら１７００万円もだいたい適正でした。

本来はこの土地で、どんなプランでどんな仕様の家ができて3000で納まるとの裏づけがあって契約行為となるのが普通です。
1700で建たなかったらどうするのですか？
込み込み1700とすれば、税、諸費用、付帯費用を差し引いた建物価格は
1,300、1,400で抑えなくてはなりません。
とすればどんな家ができるか・・・
安かろう、悪かろうと言うとおり、値段と品質は比例します。
高い家がいい家ではありませんが、建てた後、住宅には何が起きるかわかりませんし、その後のメンテナンス性等も考えれば心配になります。
3,000というアッパーが絶対であれば、中古住宅をリフォームするなどの選択肢もあったと思いますが・・・

今となっては、質問者様が実際に住宅を建てる際に、土地以上に建物の構造仕様等を十分にご検討されて、納得する家が完成することを祈るばかりです。

お礼

No.１のアドバイス及びNo.４のアドバイスをありがとうございます。

そうですね。
私も家を建てるための身の丈（予算）は決して高くはないと思いましたが、
ＦＰに具体的な金額を言われた時は驚きました。
「そんなに低くしか考えられないのですか！？」と。
しかしＦＰはプロなので、かなり信用していました。

回答No.3

zest1199

現在新築中のものです。
土地先行取得をしたので経験者です。

かかったのは
土地代金残金（頭金を除く全額）、土地所有権移転登記費用、印紙税、固定資産税等分担金（月割りで、1ヶ月を30としてn/360）、不動産仲介手数料です。
あなたの場合、仲介手数用はかからないと思います。

あなたの文面を見て物凄くわからないのが、FPが何故土地、建物それぞれの額まで提示できたのか、これが不思議でたまりません。
土地、建物にかける予算の比率がどうであれ、ライフプランにどれほど影響を及ぼすのか、逆に聞いてみたいです。
土地先行取得の場合、土地代はキャッシュがセオリーですが、キャッシュで出せる最大額、つまり、資金の上限が1300万だということなんですか？で、建物分を住宅ローンをつかうとか？
しかし、1700万では失礼ですがロクなものが建たないと思いますよ。
土地代浮かして1800万にしても焼け石に水のような気がするんです。
30坪に満たないミニハウスを作るのなら別ですが。
それ以上の融資を受けることに対しFPからレッドカード貰ったなら、そもそも家を購入する状況じゃないんじゃないでしょうか？
失礼承知で書かせていただきました。

補足

回答ありがとうございます。

ＦＰに提案された内容の補足ですが、私のライフプランを逆行的に考え、
６５歳で年金をもらえる時期から遡って考えてもらいました。

私は結婚当初からマイホームが欲しくて土地を一括で買える貯金をしました。
「家を建てても生活水準を落さない」
「妻の収入を住宅ローンにいっさい充てない」
「子供２人が国立大学に行くと仮定」
「定年の時点で住宅ローンを完全返済」
上記の４つをベースに考えてもらいました。

私は現在３５歳の公務員で、定年まで残り１９年です。
定年後も６０歳までは働く思いですが、
出された提案は「トータルで３０００万円」でした。

「土地」と「家」のどちらかにウェイトを置くかと言いますと、
夫婦そろって「土地（利便性）」を優先させました。
私の住みたいエリアの土地の相場を考えると１３００万円は妥当です。
それ以上、安い土地自体が売りに出ていません。
なので３０００万円－１３００万円＝１７００万円となったのです。

私も２０００万円は家に掛けられると思ったのですが、
ＦＰに出された金額には驚きです。
しかし、余裕を見て考えたら１７００万円もだいたい適正でした。

確かに言われるとおり、１７００万円ではロクな家が建たないかもしれませんが、
２０００万円を越えると、家計は火の車になると言われました。

「今」を逃すと、ずっと家は持てそうにないと思いました。
これが「あと１０年後」と時期を待って家を建てても、
私の定年までの期限が１０年縮まるだけだと思います。

確かに私の職場で土地と家で３５００万円で家づくりをスタートした人は、
かなり厳しい状況下でローンと戦っています。

回答No.1

momokkm

掛かる費用は
(1)土地の所有権移転登記費用←土地家屋調査士の報酬、実費、登録免許税
(2)不動産取得税←すぐに家を建てるのであれば一度払ってから、減免分　　　　　　　　の還付を受けられます。
(3)固定資産税の精算金←所有権移転日からの日割り清算です。
(4)売買契約印紙←2通作成すると売主、買主それぞれ1.5万円の負担

程度のものでしょう。

すべて入れても1,200万にもはなりませんよ。
来週振込みということはすでに売買契約が終わっていますか？
質問内容的にはまだ終わっているように見えませんが・・・
上記金額はその都市公団に問い合わせればわかるはずですよ。
ちゃんと説明を受けてから支払い等、決済行為をしてください。

しかし、FPが土地建物にそれぞれの金額を提案するというのは
どーなんでしょう・・・相対的な予算のアドバイスはするとしても・・・
私ならもう少し土地代を抑えて建物代に回したいですね。
FPという資格より個人の価値観の押し付けのように思います。

1,700万ですべて込み込みで建物ですから、工務店で建てるにしても十分内容を確認してよい家を建てて下さい。

お礼

アドバイスありがとうございます。

「土地以外に掛かる費用」について質問したのですが、
私の資金計画についての回答・アドバイスが主になりつつあります。
だいぶ厳しいコメントも頂いていますが、私は謙虚に受け止めます。