資金計画の考え直し

質問

先日は「土地以外で掛かる費用」に多くのアドバイスを頂き、
誠に感謝しております。

ファイナンシャルプランナーに提案してもらった
具体的な資金計画のプランはあるのですが、
どうもファイナンシャルプランナーに全てを託し、
１００％信用しきっていたと反省しています。

これから自分で働いて支払って行く、自分たち家族の家なので、
きっちりと資金計画を見直そうと思いました。

土地は契約まで進んでしまいましたが、最も希望する土地に
倍率９．０にも関わらず手に入れる事が出来たので後悔はありません。
しかも不動産業者が抱える物件よりも破格の値段なので満足です。

本題の資金計画なのですが、どこから考え始めたら良いのか、
その糸口が分かりません。
まずは何を分析する事から始めたら良いのでしょうか？

ファイナンシャルプランナーに相談した時に使用した
ある程度の自分の費用に関するデータはあります。

中傷的な意見は抜きに、分からない事は分からないので、
是非とも宜しくお願い致します。

回答No.4

u-kid · ベストアンサー

再度です。長々と書いて要点が伝わらなかったようですので、まずポイントを書きます。下記の二者択一です。

1)FPにプランを作ってもらった時の「前提条件」を見直して下さい。それが出来なければ1700万は変わらないと思います。
2)1700万が変えられないのであれば住宅の計画を縮小することを再度強くお勧めします。

1)について。色々変更できない理由を挙げていらっしゃいますが、細かいことまで含めて考えないとお金は出てきません。それが分かるのはzundoko777さんご夫妻だけですが、書かれていることに対してはコメントできます。学費の件ですが、FPさんが叱ろうが何しようが、それはFPさんの価値観の押しつけでしかないと思います。zundoko777さんがどう考えるかが大事です。大学行きたかったら自分で稼げ！という教育方針だってあるわけですから。
車の件ですが、本当に通勤に必要ですか？公共交通機関を利用する方が交通費補助があるのでしたら、車通勤より有利だと思いますが。9倍も競争率がある土地で公共交通機関が全くないというのも考えにくいのですが・・・。また家族の核となるというミニバンですが、毎日家族で移動するというのでもなければ必要かどうか解りませんよ。月に何度か週末に家族で出かけるのに必要というのでしたら、必要という理由にはなりません。レンタルの方がトータルコストはずっと低いはずです。

それから、#3の方への返答で、「FPが何故こんな計画を立てたのか解らない」旨の書き込みがありますが、これは問題です。まず建てて貰った計画が何故、何のためにそうなっているのか理解していないと見直しも出来ませんし、実行したときには当然不慮の事態で発生するプランからのずれにも対応できずに破綻します。

40坪の件ですが、おっしゃられているのはあくまでも希望の広さであって、必要な広さではありません。すでに「土地と家のどちらを優先するかというと、土地」という決断をして取得に動いているのですから、家のプランは見直すべきだと思います。1700万で40坪の家は建たなくはないですが、長持ちする家にして、必要な住宅設備を入れるためのマージンを作るためには40坪に拘らないことが重要です。最初に予算オーバーのプランを作って削るのはほとんど不可能です。ちょっと希望に合わせて変更を言うとすぐに数10万単位で見積は上がりますが、下げる方は1万、2万でも苦労しますから、小さめの計画で始めて、余裕があったら広げていく方向で考えることが大事です。

補足

２度に渡る細かく親切なアドバイスありがとうございました。
何度も何度も、アドバイスを読ませて頂きました。

ＦＰに作成していただきたプランの前提となる事項を見つめ直しました。

先ずは自動車の買い替えで、だいぶムダがありました。
家の完成と同時に、今の車（フィット）から妻が新車ミニバンへ。
私が新規で新車の軽自動車を購入する予定でしたが、
しばらくは妻がフィットを乗り続け、私は予定通り新車の軽自動車を
購入する事になりました。
この軽自動車は乗り潰す覚悟です。
子供が大きくなるに連れ、ミニバン級の自動車が必要になったら、
その時の経済状況を見て決めたいと思います。
あとは車の傷み具合、家族がその時に求める車を検討し、
柔軟に考えたいと思います。
ミニバンが欲しい時期は、子供が小学を卒業するまでの数年の話ですから。
私の通勤距離が７kmのため、車を１台にするのは困難だと判断しました。

子供の学費については、ＦＰが「これからは大卒じゃないと！」と言うことで、
国立大学まで行かせるプランを立ててもらいましたが、
それこそ子供が大学に行きたいのか、どうなのか、
２歳の子供を見て、今では予測する事も出来ません。
私の学歴は高卒ですが、高校に入ってからは親に小遣いすらもらえませんでした。
もしも子供が大学に行くようになっても、
１００％のバックアップはしてあげる気がなくなりました。
しかし子供が大学費用の１００％をアルバイトで稼ぐ事は不可能なので、
１５年後の状況を見て多少のバックアップをしてあげたいと思います。

私が相談したＦＰは、資金相談からプランの作成まですべてが無料です。
なので相談するのは私だけでなく、多くの相談者を抱えています。
立ててもらったプランで不明な点があり、異例で３度目の相談をした時に
「いくら検討して考えても、それが貴方の身の丈です」と言われるばかりで、
全ての数値（金額）が納得・理解できたワケではありません。
だいたいの方針と言うか、筋道は作ってもらったので、
今度は独自に深く考え、資金計画を見直してみたいと思います。

マイホームについてですが、自分の家づくりに組む事が出来る資金計画も分からないのに、
「間取りを考えたら延床４０坪だった」と漠然と考えていました。
いつしか「出来るもんだろう…」と錯覚していたのも確かです。

これからの見直しにより、資金計画も変わるかも知れませんし、
希望する家の規模が変わる可能性もあります。
「家は３回建てなきゃ理想の家が建たない」と言いますが、
少なくとも私は一生に１回しか建てる財力しかありません。
「出来たは良いが、すぐにメンテナンスが必要な家」なら、
私は今まで同様、定年まで公務員宿舎に住んでいた方がマシです。

まだ施工業者も決めておりませんが、それまでに資金計画をしっかり確立し、
「建てて良かった」と思える家づくりをしたいと思います。

回答No.3

bell753

「土地以外で掛かる費用」でアドバイス差し上げたものです。
その前のご質問も合わせて拝見させていただきましたので、再度、コメントさせていただきます。

現状の生活レベルを落としたくない、子供2人を国立大学に通わせたい、車も欲しい、そして家も欲しい。目出度く土地は買いました。そんな私の資金計画の相談に乗ってください。収入は570万ですが。

言い方はあるにしろ、あなたのこれまでの質問を3行でまとめるとこうなります。あなたが逆の立場でこのような質問をされたらどう感じますか？

さて、現在の資金は残り600万、ここから住宅の頭金、住宅建設にかかる費用、住宅ローン諸費用、引越し代、照明、カーテン、家具、エアコン、外構費が差し引かれていくはずです。

建物登記7万、水道加入納付7万、設計監理費20万、印紙税1.5万、引越し代10万、照明20万、カーテン15万、エアコン20万、外構費100万、家具は今お使いのもので我慢するとして差し引き約400万です。

手元に100万残しておくとすれば300万で頭金＋ローン諸費用をまかなわなければなりません。
一般的な銀行ローンを使うとすれば諸費用は概ね150万を見ておくとお釣りが来るでしょう。頭金に持っていける金額は150～200万となります。

で、もう一つ、あなたは大手HMでの建築は望んでいない（というか望んでも建てられない）そうですね。つまり地場の小規模な工務店に建築を依頼すると。
その場合、必ずJIOの住宅性能保証検査を受けることを強くお勧めします。
大手HMですと、倒産の確率は小さな工務店に比べ非常に小さいですし、倒産というより吸収合併といったように引継会社が存在する可能性が高いのですが、中小の工務店は倒産してしまえばそれで終わり、契約上謳っていたはずのアフターサービスを受けられなくなることは勿論、品確法で定められている家の重要な箇所の10年間瑕疵担保すらも受けられなくなってしまいます。
そのような方のご質問もこちらでは時折見かけます。
ですから保険の意味で必ずこの検査を受けることです。検査費用はオプション無しで15万前後です。

で、あなたが、現在安パイと踏んでいる建物の予算は1700万、よって最大1900万弱の家が安全圏内という事になるのでしょうか？

で、です。
あなたの凝り固まった要望を少しずつ解いてください。
現状の生活レベルがどのようなものか想像はつきませんが、例えば年1回の旅行を2年に1回に減らす、新車は乗り潰すまで乗る、或いは中古車を購入する、外食の回数を減らす、惣菜は努めて買わない、Yシャツはクリーニングに出さず家の洗濯機で洗ってアイロン掛けする、贅沢品を買うのを控える、子供が大学に入学したら旧日本育英会の奨学金を受給する、ちょっと考えると幾らでもコストを落とすことができるはずです。
これすらもできないとすれば、現在の収入状況を勘案すると退職まで官舎に暮らすほうが宜しいかと思います。

#1さんも言ってますが、家計簿付けてます？
これがコストカッターの教科書です。
是非、無駄をそぎ落としてください。

2000万を借りて支払えないことは私からすれば無いと思います。
退職金に手を付けたくない気持ちはわかりますが、そうであれば苦しい中でも少しずつ貯金し、繰上償還も可能なのです。
50万繰り上げて支払ったら、返済期間がどれだけ減るかシミュレーションしたことがありますか？

私があなたの立場なら、2200万の家を建てる為に220万を頭金として支払い、2000万をフラット35で借り（3月以降、物件価格の9割の融資まで可能になります）、子供が小学生のうちに55歳までに完済できるよう、頑張って何回か繰上償還、最終的に定年時の残債は7ケタ台前半の数字にしておき、退職金で完済、という計画を立てますが、如何でしょう？

補足

アドバイスありがとうございます。
又、前回の質問にもアドバイスを頂き感謝しております。

確かに私の言い方（書き方）が抽象的で分かりにくかったと思います。
でも、思っている事を文章化するのはとても難しい事です。
「出来るだけアドバイスを頂けるように」そう思って書いて来ましたが、
これからはもっともっと気を使い、質問したいと思います。

私の資金計画のために貴重な時間を裂かせてしまい申し訳ありません。
アドバイスを頂きました事項をじっくりと、見させて頂きましたが、
かなり厳しいと私でも分かりました。

JIOの住宅性能保証検査の話は非常に助かりました。

本当に頭がグチャグチャになり、正直、
何が正しい選択なのか、判断できない状況になって来ています。
でも１つ１つ解決すれば日差しは見えて来ると思うので頑張ります。

私は自分で思う限り、贅沢らしい贅沢はしていないと思います。
衝動買いもしないし、旅行も近場で年に１回ぐらいで激安プランです。
ボーナスをもらっても、運動靴を１足買う程度でした。
ほとんどクリーニングなんて使わず、自分でアイロンを掛けていますし、
お互いの小遣いも決して高い方ではないと思います。

家計簿は私でなく、妻が付けています。

まだ自分で資金計画を詰めてやっているワケではないのですが、
私より少ない貯金額で家を建てた同僚・先輩もたくさん居ます。
土地からスタートの方、土地はあって家だけ考えればよい方、
それぞれのパターンが居ますが、土地からスタートした方は平均で、
私よりも多い資金計画を立てています。
しかも２８歳で家を建てて「５２歳で完済する計画」と言っていました。
私とはスタートする年齢が違うので、あまり参考にはなりませんが。
「同じ職業で、同じ地位なんだから私だって」と思いましたが、
ＦＰは「それは周りの人が計画性がない」と言います。

なぜＦＰが退職金を家の支払いに考えなかったのか分かりませんが、
キャッシュフローを見る限り、家の蓄えが０円を切らないように、
何とか年金をもらえる６５歳まで退職金で繋ぐプランのようです。
少しぐらい退職金をアテにしないから１７００万円なんて出て来ると、
私は思うのですが…。

私もbell753様が書いてくれたように、定年退職金で数百万円を支払い、
住宅ローンとはおさらば！って考えています。
しかし、それはＦＰの考え方とはズレてしまうのが疑問ですね。

回答No.2

u-kid

こんにちは。

たくさん質問なさっているようですが返ってそれが混乱を招いているような気がします。

「いまさら資金計画で悩む」
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2742099.html
で、建物1700万という計画が妥当と判断したのにもかかわらず、

「土地以外にかかる費用」
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2747501.html
で、建物1700万は少なすぎるという意見が付いて動揺されていらっしゃるのだと思います。
#1の方がおっしゃるように質問の度に過去のQ&Aが紹介されていないので、違う方がその場限りの回答をしているために、回答に一貫性が出ないのが問題かと思います。

さて、ご質問の件ですが、複数のアプローチを同時並行に検討されるのがよいと思います。

1) 以前の質問によると40坪に拘っておられるようですが、夫婦＋子供二人で本当に40坪必要か検討して下さい。まず建物の大きさではなく、ご夫妻でどのように住みたいか考えることが先です。プランは工務店、ハウスメーカーに任せましょう。ただ、値段が値段ですから、FPの家とか、家相・風水のたぐいは無視しましょう。
2) 1700万でどのような建物が手にはいるのか、多数の工務店やローコストメーカーに当たられるのが良いと思います。

ちなみに家は地元の4人ほどでやっている小さな工務店にお願いして、36坪1800万くらい、でも自分たちの希望はほとんど入っていますし、子供部屋も確保できています。

3) 資金計画はフィナンシャルプランナーに出して貰ったものがあるのですから、それをベースに考えるのがよいと思います。以前の質問にあったFPへ依頼した際の前提条件を考え直すことが大事です。
3-1) 今までの生活水準を落とさないこと。->家を持つのですから多少のことは我慢しませんか？例えば、車のことをおっしゃっていたと思いますが、軽自動車にするとか、1台ですます、中古も視野に入れるなどです。
3-2) お子さんの学費->全部をご両親が持たなくても、奨学金、アルバイトなどで学費を稼いで貰いましょう。
他にも前提条件はご事情を勘案しながら見直せるかもしれません。かなり安全を見込んだ計画のように思えましたので。
4) 家計を把握しましょう。現在何に幾ら使っていますか。無駄はないですか。家計簿を良く点検しましょう。月々の支払いに充てられる金額が変わってくるかもしれません。

補足

アドバイスありがとうございます。

まったくu-kid様が言うように、私は動揺しています。
「ＦＰに言われた資金計画をあくまでも信じたら良いのか」
「もう１度、自分で資金計画を綿密に練り直した方が良いのか」
かなり頭の中がグチャグチャになっているのが素直な気持ちです。

No.１様の補足として、出来る限り細かい事項を書きました。
もう、これ以上は補足しようにも補足しようがないと思います。

確かに私も「４人家族で延床４０坪の家は必要かな？」と思いました。
しかし家づくりを考え始まった時に各部屋の要望する広さを
書いて行くと、３９～４１坪になりました。
そこで「やっぱり延床面積は４０坪が妥当だ」と思い、
現在に至っております。

私は１７００万円と言う厳しい状況下で少しでも良い家が建てられるように、
県内の約７０社の工務店から資料を請求しました。
確かに１７００万円で可能な工務店はいっぱいあります。

車の件ですが、２年前から車は１台で賄っています。
マイホームを建てたら、どうしても私が通勤で車が必要になります。
なので私は維持費も安いので軽自動車を新車で購入しようと思っています。
軽自動車の中古車を考えましたが、軽自動車ほど新車と中古車との
値段があまり変わりません。
「だったら新車で買って乗り潰そう」と思いました。
もう１台は家族の核となる車で、２０００ｃｃクラスのミニバンを
購入しようと思っています。
これも新車で買ったら、乗り潰そうと考えています。

子供に掛かる費用で本当に情けない話ですが、子供２人が国立大学に行く。
そこまでの学費を全て私が出すプランになっています。
私が「大学まで行くか分からないですね」と言ったら、
ＦＰには「大学までは当然、親が行かせるんですよ！」と叱られました。

妻に言って家計簿を見せてもらったのですが、
我が家はかなり削っている方だと思います。
子供１人を抱え、食費は月に２万円でやりくりしています。
お互いに携帯電話を持っているので、固定電話はありますが使う事はしません。
固定電話の解約も考えましたが、職場が固定電話は絶対に置かなくてはならない規則です。
他、水道代・ガス代・電気代。
ＦＰが「素晴らしい」と言うぐらいに削っています。
私の小遣いが３万円、妻が１万円と、決して高くはないと思います。

回答No.1

tarotaro001

ここでは以前の質問内容は、私たちには検索できません。（できるかも知れませんが少なくとも私は知りません）

ですので、以前どのようなことがあったのかもう少し詳しく書かないと的確なレスは付かないと思いますよ。

要約でいいと思いますので、以前の経過を補足として書き込んだ方がいいと思います。

特に資金計画の質問でしたら、収入、借り入れの有無、年齢、その他を明記されたほうがいいかと・・・（現在の質問内容ですと抽象的でよく判りません）

補足

補足要求、ありがとうございます。

私が過去にした質問は、私のハンドルネームをクリックすれば、
てっきり履歴が出てくると思っていました。

以下、補足説明を分かる範囲ですべて書かせて頂きます。

私は現在３５歳の公務員です。
私と同じ歳の妻、２歳１１ヶ月の長男、３月末に誕生予定の次男の
４人家族です。
私の定年は５４歳の誕生日前日なので、残り１９年数ヶ月です。

２３歳で結婚してから１１年間、公務員宿舎に住んでいます。
公務員宿舎は毎月の家賃が２万円と安いのですが、やはり子供が生まれ
「子供はマイホームで伸び伸び育てたい」そう思うようになりました。

結婚当初からマイホーム願望はありましたので、
最低でも年間１００万円を貯金できるように頑張りました。
私は毎月の給料から５万円を天引きで定期積立に入れ、
妻は扶養の範囲内でパートをし、ボーナスもそれなりに貯金しました。

２００６年の夏。
貯金額が１５００万円を越え、最も欲しいと思う場所に都市機構の
宅地分譲地が売りに出されました。
価格も不動産では見る事ができない価格でした。
私は「ここしかない！」と思いました。

同時に、県内で唯一の『住まいのサポートセンター』があるのですが、
そこでは家に関わる事項、何を相談しても費用は無料です。
私はそこで専属のＦＰに資金相談をしました。
私の給料明細書を揃え、家計簿を見せ、具体的な要望を伝え、
ＦＰに言われた事は
「今までよく頑張ってここまで貯金しました」
「しかし、貴方の定年を考えると不利です」
「ズバリ言いますと、貴方は土地と家に掛けられる予算は２９００万円」
「多く見積もっても３０００万円です」
「厳しいようですが、安全策を取って考えると、そうなります」

もらった資料の内容をそのまま書きます。

【予算】
・購入物件価格　２９００万円（多くて３０００万円）
・諸費用（印紙税・登録免許税・保証料等）　２５０万円

【準備できる資金】
・自己資金（収入又は預貯金から充当）　１０００万円

【ローン借入金額】
・フラット３５　　２１５０万円
・金利　（３．１％）
・返済方法　元利均等返済　２０年

【ローン返済内訳】
・月々の返済額　７．０万円
・ボーナス時の加算額計　３０．４万円（１回）
　※ボーナスは６・１２月の２回
・返済額の対収入比率予想　２５．３％
・返済額合計　２８９３万円（うち、利息額合計７４３万円）

確かにキャッシュフローを見る限り、私が定年を迎える５４歳の年で
住宅ローンを完済するプランになっております。

私と妻が６５歳の年金受給年齢になるまでの間に、
家の蓄えがマイナスにならないように計画されています。

私が５４歳で定年を迎え、その時の退職金は概算で２０００万円と
なっております。

※退職金で住宅ローンに充てる金額は０円になっています。
　たぶん、ここが０円になっているので「家に１７００万円」
　という、金額が出されているような気がします。

２００７年２月末。
私は土地を即金払いで購入します。
譲渡価格は１１，４３０，００６円です。
それ以外に掛かる費用として、
収入印紙代　１万５千円
固定資産税　１７万円
都市計画税　　３万円
不動産取得税　？円（固定資産税評価額×4％）
土地所有権移転登記費用　？円
司法書士への報酬　？円
登録免許税　２３万円
登記手数料　１万３千５百円

住まいサポートセンターで、今月中旬に設計コンペに向けた
オリエンテーションを実施して頂きます。

そこで気に入った数社と設計コンペとなります。