マンション修繕工事 見積比較

質問

築３０年のマンションです、管理会社から以下の見積が示されました。
管理会社設計による同一条件です。注目点・確認すべき事をご教示いただけたらと存じます。
共通・直接仮設工事　A社 984万円　B社1673万円　C社 1661万円
下地処理 　 487　 286 　 388
シーリング 　 471 　 532 　 577
一般壁他塗装 　 1104 　 750 　 921
鉄部塗装 　 439 　 457 　 389
その他工事 　 862 　 1216 　 1000
直接経費 　 219 　 471 　 438
諸経費 　661 　 200 　266
工事費計　A社 5230万円　B社 5587万円　C社 5623万円
以下消費税等略　タブが使えないため見にくくて申し訳ありません。

回答No.6

maikuro3 · ベストアンサー

関西圏マンションの理事長をしています。
大規模修繕を４～５年後に控え、勉強中です。
まず気になったのは、管理委託会社が見積もりを取り、
提示されたとのことです。
３社でも５社でも、同等な費用算出されると思います。
他の方もおっしゃっておられる様に、最低１０００万円は
管理委託会社の取り分でしょうね。
見積もりを管理会社に任せると言うことは管理会社の言いなりの費用を
支払うことだと私は思っています。
第三者機関で見積もりを取られることをお奨めします。
無理して、焦らされて修繕工事を行っても良いことはありませんよ。
ゆっくり腰を据えて、実施されますように。

下に貼り付けたＵＲＬをご参考に

http://www.kikou.gr.jp/guidance/index.html

http://www.mksc.or.jp/

http://netpassport-wc.netpassport.or.jp/~wntera/menuframe.htm

お礼

専門家のご意見がありがたく参考になるのはもちろんですが、
同じ住人という立場からのご回答は心強い思いがいたします。
今後の推移を見守って戴きたいと思います。

談合などするまでもないシステムが出来上がっていて、1000万円の取り分ですか。

余計な心配ですが、会社の経理処理はどうするのでしょうね。

回答No.9

st_tail

管理会社の社員です。

もう、皆様が回答されている通り、これだけではなんともわかりません。可能であれば、管理会社の共通仕様書を持って、地元の建設会社に見積もりを依頼してみてはいかがでしょうか。
もし、地元の建設会社がわからない、と言うことであれば、マンションの施工業者、あるいは管理会社がそのゼネコン系列であれば、近所のマンションで大規模修繕をやった業者を教えてもらうこともできると思います。

大規模改修工事といっても、工事の規模や建物の形で数字は大きく違ってきます。また、デベロッパー系列の管理会社の一部には、相当利益を見込んだ見積もりを出す業者も居ると聞いております。

あと、上乗せの話ですが、管理会社以外のところに施工監理を依頼した場合の費用は工事金額の５％程度です。監理を管理会社に依頼するのであれば、その程度の上乗せは認めるべきでしょう。

とにかく、一度、管理会社を通さない見積もりを入手して、これらの数字と比較してみることをお勧めします。

お礼

管理会社側からのご回答ありがとうございました。
管理会社にも良心的なところから悪質なところまで色々ありそうです。
（管理組合もですがｗ）
どちらかというと責められる事の多いお仕事、ご苦労も多いと思います。
日曜日の夜にご対応いただけるとは、お仕事にも熱心に取り組まれているのでしょうね。
管理会社の立場から本音のアドバイスをいただけるのは貴重です、ありがとうございました。

補足

くり返しになってしまいますが、
専門家が見て「わからない」という資料で、素人集団が業者を決めることに無理があるようです。
しかし、詳しい項目や数値を見ても判断できないでしょう。
管理会社以外の第三者に再度見積もりしてもらうと言うのが、共通したアドバイスのようです。
労力を惜しんで管理会社任せにして言わば金で解決するか、多少の手間暇をかけてより良い工事を安く上げるか、ですね。
管理会社を全面的に信頼できない事態は不幸なことです。

管理会社の設計監理料は通常５％で、当然支払うべき対価は支払うべきと考えます。

回答No.8

bouhan_kun

2です。

確かに、管理会社紹介以外に自分で探した業者に合い見積もりを取ると言うこともありでしょうね。修復の程度によりますので、金額が妥当かどうかなんて、この場では申し上げられません。
ただ、談合ではないにしろ、管理会社によってはバックマージンを入れさせてることもあります。すると割高にはなりますからね。

素人で・・・とおっしゃいますが、たとえば、少しはお金がかかりますが、第三者の建築士に監査、監理してもらうとかと言う方法もあります。
また、修繕委員会などは作られていないのですか？理事会は持ち回り？
70戸もあれば、建築関連の方も何人かいらっしゃると思うのですが、そういう方と連携は取れませんか？その方から知り合い経由で合い見積もり取れる可能性もありますが。

分離発注は可能だと思います。少なくとも、足場架け払いは安価な業者に依頼しても、不都合が出る可能性は少ないでしょう。もっと複雑な分離をするなら、やはり建築士などに監理を依頼するといいでしょう。アメリカなどでは、そういう形態が一般的ですので、日本でもやってくれる方はいらっしゃるはずです。

＞談合は合計は揃えても内訳を変えるのですか？
談合である、可能性が高いとは申せませんが、まったく同じ明細や金額割合で出すと、談合だとすぐにわかるでしょ（笑）それぐらい頭使いますよ、クロであれば。

お礼

重ねてのご回答ありがとうございます。

お礼も公開されてしまうのですね、
お礼にお食事でもなんて、言ってしまったら恥ずかしいですねｗ。

素人が素人でいられない事態で、皆様を頼る事にした次第です。
大きな一歩を踏み出したと言えます。
少し先には回答者としてお役に立てるようなりたいものだと思っています。
そして、この質問と寄せられたご回答の数々が、同じ悩みを抱えている方々のお役に立つ事を願っています。

補足

理事会は２年任期の半数入れ替えの持ち回りです。
一部の人が長く続ける悪弊と負担軽減、全員が義務として関わることで関心を持ち全体の意識を変えようという事で決めました。
それを保管する目的（理事の負担軽減・意思の伝達継承）で工事検討会を設けた時もありましたが、曖昧なまま消滅してしまいました。
管理会社にすればうるさい存在だったろうと思います。

談合にせよバックマージンにしろ財源確保が必要だと思います。
関係あるかどうか判りませんが、１社だけ諸経費が突出しています。
６６１万円、他社は２００万と２６６万。
管理会社は内訳を明らかにしません。

回答No.7

nobiemon

大体マンションの修繕工事は屋上防水補修込みで
1戸当たり60～70万程度の価格帯が多いんじゃないかと思います。
なので4200万程度でも工事によっては落札範囲価格かと思います。
ただこれはあくまでこのやり取り範囲の中だけの話なので、
実際は仕様もわからないし口出しできる情報がないのである意味無責任な回答なのでくれぐれも鵜呑みにはしないでください。
実際何千万もの工事を数行の質問で的確な回答ができるはずがありません＾＾；
工事金額があまりにも似かよっているのでもし談合ならギリギリな見積りを出してくるはずもなく欲しい金額と+マージンで1000万くらいは上乗せあるかもですね。

お礼

２度目のご回答ありがとうございました。
専門家の持てる知識と情報は貴重です、これからもよろしくお願いいたします。

補足

屋上防水工事は前回済んでいますので、今回は含まれていません。
外壁、廊下等共用部の壁・天井・床です。
年に一回点検している割りには錆び等が目立っていますので、費用が余分に掛かっているかも知れません。

より詳しい数値をご覧いただけるのでしたら請求いたします。
現実には、質問した内容だけで業者は選ばれるのです。

理事長に専門家、お二人のご意見が1000万円上乗せで一致するとは、業界の常識でよくある事なのでしょうか。

回答No.5

mezaken

>談合は合計は揃えても内訳を変えるのですか？

談合はそれが自然です。
みんな合せるとバレバレですから。。

勘ですが、もし談合だと70戸だと正規に見積りを取ると
多分あと一千万位は下がるんじゃないかな？

お礼

具体的な金額を示していただくと目標が出来やる気が出ます。
プロの勘ほど確かなものはありません。
消費税・設計監理料も比例して下がることを考えると、
その額は大きくなります。
ありがとうございました。

補足

質問者です。
（変則的ですがこのまま補足欄書き込みでお願いします）

１０００万円ですか。
ため息が出ますね、修繕積立金残高の半分を使っての工事です。
素人目にも、この３社でもたとえばA社が足場、C社で主工事、B社の経費？？（これがよく解らない）と組み合わせると７００万円以上安くなります。
管理会社が調整してくれるのを期待しているのですが。
通常の管理委託費に加えて、この工事に設計監理料を支払うのですから。

回答No.4

echino

不動産屋です。
管理会社が会社を選んでいるとしたら
多分この見積もりには意味がありません。
管理会社に設計書をもらい、ほかにも当たることをオススメします。
面倒だとは思いますが、５～７社程度に見積もりを貰って
その中でこの３社が残ったというのでなければ、どこでも同じです。
競争があまりなされていないでしょうから。

Ｐ．Ｓ
実際に東京都の多摩地域のマンションで管理会社を変えたことを機に
１２、３社？に見積もりを出したら、大幅に変わったことがあります。
たまに顔をだすことがありますが、築年数に対しての見栄えなどは
驚くほどのものとなりました。しかも今後の計画に無理がない。
（思ったより安くなったので、色合いなどもおしゃれにしたｗ）
管理組合が元気で有効に動いているマンションは価値が高くなること
が良くわかる例といえます。会長曰く、「面倒だけどねｗ」とのことですが。

お礼

具体例をあげてのアドバイスありがとうございました。
近くならお訪ねしてお話しを伺わせていただきたいのですが
少し遠いようで残念です。

補足

質問者が補足に書き込んでいるのは、
根本的に間違っているような気がしてはいるのですが。
gooのマニュアルを見る間もなくご回答をいただき嬉しくもあたふたしています。
お礼に書き込むと公開されるのでしょうか？
試して見るまでしばらくお許し下さい。

幅広い方々のご回答ありがとうございます。
業界には特有の慣習などもあるのでしょうが、素人には理解しにくい部分もあります。

自分のことは自分でする、自分の家なのですからあたりまえですね。
賢い消費者への一歩を踏み出したところです、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

回答No.3

nobiemon

細かいことはこれじゃわかりませんが
各種金額のばらつきのわりに
大きな金額のわりに合計金額の開きがないですね。
談合じゃないですか？
金額的には計100戸程度のマンションですか？

お礼

ショッキングなご回答で、
ニュースでしか見たことのない談合が急に身近な事に感じられ、
笑ってしまうしかない体験をさせていただきました。
ありがとうございました。

この資料から談合をうかがわせる項目はありますでしょうか。

補足

回答の速さに驚いていたら、
談合ですか？ビックリです。
驚きが続きます。
しばらく回答が無くても熱を出していると思ってご容赦下さい。

ご推察お見事です、
７０戸７階建てです。

談合は合計は揃えても内訳を変えるのですか？
気を遣っているのか良心的なのか？意外と大変ですね。

回答No.2

bouhan_kun

材料が同じであれば、手間の考え方と工程の組み方、経費の掛け方の問題だと思います。

なお、金額以上に、対応の仕方や管理監督の上手さ、職人の質など、いろんな見方があると思います。
外壁補修なら足場を掛けるのでしょうから、足場からの侵入対策（結構多いですよ、被害）、ベランダの清掃や残留物の処理方法なども問題でしょう。

そういうお話でいいのでしょうか？
質問の意味を図りかねてるのですが。

お礼

ご指摘をいただきましてありがとうございました。
参考にさせていただき今後はご回答いただきやすい質問にしたいと思います。
ありがとうございました。

補足

字数制限を気にしたこともありますが、
不十分な質問でご迷惑をお掛けいたしました。
ご回答ありがとうございます。

現場監理の上手さなどは数字に表れない部分ですね、
何事も数字だけで判断してはいけないことは心してまいります。

現実にはこの程度の情報で業者の選定を行なっています。
細かい材料や工法を聞いても理解しにくい部分もあります。

この情報だけで優劣を付けるとしたら、どの項目に注目すべきか。
より良い判断をするために必要な情報は何を聞くべきか。
頼りない管理組合が少しは目覚め、行動を起こそうとしています、
今何をすべきか。
幅広いアドバイスをいただきたいと思っています、
よろしくご支援下さい。

進入防止策などは含まれています。
悪質な業者であるか否かまでは心配していませんので、同程度の技術水準にあるとの前提でお考え下さい。

回答No.1

zorro

使用する部材及び費用内訳が確認できません。何とも判断のしようがありません。

お礼

真っ先にご回答ありがとうございました。
おかげさまで多くのご回答をいただいております。
きっかけを作って下さってありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

建築について素人なら、
gooの使い方にも慣れていません。

各社見積の詳細をご覧いただければ良いのでしょうが・・・。