売却困難な中古マンションを賃貸に変更したい

質問

九州の県庁所在地に1998年築の中古マンションを保有しています。
転勤で神奈川に引っ越して、今後の生活も考えて神奈川に生活の拠点を移そうと考え、中古住宅を契約しました。3月入居予定です。
中古住宅の契約に先立ち、8月に地場の大手業者と中古マンションの売却の専任契約を結んだのですが、最初の値決めが高かったのかオープンハウスを3回やってもまともに客が寄り付かず、半年が経過してしまいました。
先月、値段を1割程度下げたのですが、既に遅かったのか、特に状況に変化はありません。
マンションの残債はなく、ローンの審査はおりていて売れなくてもとりあえず購入は可能です。
しかし、返済のことを考えるとここで無理に売り切るより、一旦賃貸に切り替えて返済額を減らそうかという考えも出てきております。
このまま価格を下げて売り切るか、賃貸で繋いだ方が良いか、ご助言いただけましたら幸いです。

回答No.4

kobalt · ベストアンサー

マンションのオープンハウスはそれほど効果はない、と聞いたことがあります。
現在、8月からずっと同じ不動産業者1社で専属専任媒介契約なのでしょうか？
私も専属でマンションを売却したことがありますが、メリットは広告費などに
お金をかけてくれやすい点や、報告書がきちんとくる点だと思います。

おそらく3ヶ月ごとに媒介契約をしていると思いますので、次の更新の
タイミングで、一般に切り替えるか、不動産屋さんを変えてみてはどうでしょうか。
お忙しいと思いますが、数人の営業マンと話をして、熱心な営業マンに
依頼することをオススメします。
私は築浅でしたので状況は違いますし、一人としか営業マンと話はしていませんが
「この人なら一生懸命やってくれそう」
と思えたので、専属でお願いしたところ、広告を出して一週間で決まりました。

賃貸にするには、他の回答者様もかいていますが、リフォーム費用もかかる
でしょうし、一度賃貸に出してしまうと、傷みがひどいそうで、売却時に
買主様がリフォームするとはいえ、値下げとなってしまうかもしれません。
また、親や身内が大家をしていますが、家賃が入ってくるメリット以外に
修繕費、税金など、出て行くお金も大きいようです。

お礼

ご指摘ありがとうございます。
確かに不動産会社は1社専属の専任媒介契約を当初から続けています。
担当の方は部長職でどうも能書きは多いのですが、動きが悪く、あまり適切なアドバイスももらえず、次の不動産の購入が迫るにつれ焦りが出てきたのが現状です。
しかし、後二月に迫ったタイミングで不動産会社を変更するのはちょっとリスキーかと逡巡しています。
また、九州ということであまり大手の不動産会社が出ておらず、地場中心のなかで今頼んでいる会社が最大手ということもあります。
しかし、ご指摘のように他の不動産会社にも相談はしてみたく考えております。ありがとうございました。

回答No.6

echino

下取りというのは間違いでした。申し訳ありません。
単純に、不動産会社に購入してもらった場合の価格ということです。
賃貸が入ったとして、その後オーナーチェンジで売ろうとしたとき
それを基準に考えれば、短期間での売りやすさを計れます。
賃貸に出した後に売るのは何かと大変ですので。
またその価格と比べて、利益率が低い場合（１２％未満）には売却のほうが適しています。

一般的に１～３月は不動産が動く季節といいます。が、売買に関して
本日、仕事上でアドパ○クに電話してアクセス数の変化を聞きましたが
それほど盛り上がってきていません。（ホー○ズには明日聞く予定ｗ）
賃貸のほうはやはり動いています。

お礼

皆様　回答ありがとうございました。
多くの方にご指導いただいたようにやはり今後住む気がないのなら
売却しかないと判断し、設定価格を下げることにいたしました。
なお、２月一杯に期間限定し、売却できなければ媒介不動産会社を
変えようと考えております。
皆様のご回答参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

echino

賃貸に出すことを前提として考えてみると以下のことが気になります。

(1)媒介ではなく、下取りの場合のマンションの価値。
(2)賃貸に出すとして、(1)と比べた時の賃料の相場と利益率。
(3)引越し先周辺の投資物件の相場。

(2)が低いようなら極端な話で、媒介価格を安くして早売りして
引越し先周辺で投資物件を選んで購入したほうがよほど有利です。
また(2)が低いと単純に管理するコストが高くつきます。
持っていると、得ができる部分が損になる可能性もあるということです。
（本来売却分を返済に充てることによる効果の部分との対比です。）

逆に(2)が高いようなら賃貸ですｗ

売却金額によりますが、引越し先は神奈川ということですので
１０％以上の利益率の物件は多くあります。

ただ、やはり売却を済ませてしまった方が楽は楽です。

お礼

回答ありがとうございます。
なお（1）の下取りというのはどういうケースなのでしょうか？
一般的に不動産の買い替えで下取りという商習慣があるのでしょうか？
利益率については計算しているのですが、希望売却額だと経費・固定資産税除きで、回収が16～17年かかりそうです。
現在が築8年ですので後半に家賃を下げるとさらに回収年数が長くなります。
ということで、やはりできれば売却が良さそうですね。
ちなみに、中古マンションの販売は1～3月というのは動くものなのでしょうか？

回答No.3

nonbi38

賃貸で入居者が見つかりそうなのであれば、賃貸も悪くはないと思いますが、家賃のつけ方によっては、入居者が半年、１年と見つからない場合も多いそうです。
以前私が住んでいた中古マンションは、転居後、相場より安くして貸しに出した所、半月程度で借主が見つかりました。（空き家にしておくよりは、安くても家賃が入った方が良いと思ったからです）
このマンションを売却しない理由は、今後、余り値下がりしないと自分なりに判断したからです。

ほかにマンションを売却した経験もあります。
こちらのマンションは、世帯数が少なく、管理状態もよくなかった為、今後も値下がると判断し、思い切った値段で売却しました。
売却額は購入時の１/３程度でした。

参考まで。。。

お礼

回答ありがとうございました。
今の時期は、転勤・転居シーズンですので、賃貸に出すなら今しかないかと悩んでおります。賃貸で収入が入れば、ローン返済はかなり楽になりますので。

回答No.2

biyadoo

元不動産会社です。

賃貸も大変です
入居者募集に、修繕等、採算に合うのか？

売ってしまうなら、この１－３月に再度不動産会社と相談して、
早めに売れる価格にして販売したほうが良いと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
しかし、価格を下げて売れるかどうかが非常に悩ましいのです。
不動産屋が地場大手なのですが、担当が部長職ということで動きが悪く価格変更もこちらから申し出てやっと変更する有様です。どこまで値段を下げたらよいかも決めかねています。本来でしたら、不動産屋を変えるべきなのでしょうが・・・
対不動産屋でなにか有効な手段（まじめに仕事させる）はないでしょうか？

回答No.1

noname#164050

私なら、　　
賃貸の相場を調べ、　不動産所有に掛かる総ての税金（家賃収入、管理費含む）とを照らし合わせ、　多少なりともメリットがあれば賃貸に出します。　　そうした中で、　再度の売却も可能ではないでしょうか・・。
ただ、　買い手が見つかるタイミングは何とも言えず、　期間を決めて販売をかけ、　それでも駄目なら賃貸ですか・・。

お礼

回答ありがとうございます。
売れないで経費（管理費・固定資産税）を払い続けるよりは賃貸できればと言うことで悩んでいます。
逆に、売却金額と賃貸収入というのはどの程度であればどちらを選ぶという目安はあるのでしょうか？
たとえば、現在の家賃-経費で回収にX年かかれば売却とか・・・