やっぱり高すぎる？（中古マンション売却）

質問

買い替えのため、今月初旬から中古マンション（2LDK/65平米/12階建ての2階/築9年）を売りに出しています。土地を買った不動産屋に専属の売買契約を結び、営業マンのアドバイス通りの値付けで売り出しましたが、内覧の依頼どころか、問い合わせも無いようです。
確かにちょっと高いような気がする・・とは思ったのですけど、営業マンいわく、”マンションの残債が無く、買い替え先（注文住宅です）の完成が6月終わり頃なので焦って売る必要が無い”との事で、売却の活動ものんびりとしたもので、売り出した週に手作り感いっぱいのチラシを新聞に折り込んだ程度でレインズに登録してくれたかどうかも定かではありません。
私としては、マンションが売れたら買い替え先のローンの繰上げ返済をまとめてすればいいや、という短絡的な思いと、もしこの先も売れなかったらどうしよう・・という悲観的な思いが混在しております。
値付けが相応なものであれば、中古マンションは3ヶ月で必ず売れるとは、これまでいくつかの不動産屋から聞いた言葉ではありますが、実際のところはどうなのでしょうか。
ちなみに今の住まいは、坪単価170万位で売り出しています。（昨年末ごろの周辺の売却された中古マンションの坪単価がその程度でした。ただしほとんどが3LDKです）
旧住都公団分譲のマンションで、吉祥寺からバス便です。（歩きでも何とか行けます）
南西の方位で春には満開の桜並木がリビングから見える、とても良いマンションだと自分では思うのですが・・

回答No.6

echino

No.2の不動産屋です。
＞＞ホームズに載っている=レインズに登録されている
ではありません。複数の業者名でホームズに載っているならレインズに
ほぼ間違いなく載ってます。ちなみに楽天の物件はホームズとおなじです。

＞＞ヤフーに載っていない。
住宅情報や、athomeに掲載されていないということです。
売主側の業者であれば、抑えておきたいネット媒体なのです。

で、調べてみました。ホームズには載っているとのことでしたので。
この業者なら大丈夫だと思います。何度か取引をしたことがあります。
マンション自体もそれほど人気がないところではないですのでご安心を。

ただ、売却額の最低ラインは決めておいたほうが良いでしょう。
４月からＨＯＭＥＳオークションも始まるようですし。それまでは
この価格なら様子見でも良いかと思います。

Ｐ．Ｓ
Ｈｏｍｅｓは最寄り駅は複数登録できますので、バス便など他の駅も
登録してもらった方がよいですよ。それで費用があがるわけでは
ありませんし。

お礼

再びのアドバイス本当にありがとうございます。コメント拝見しまして少し安心しました。実は最寄り駅については、ホームズに載った時に、今掲載している行き方は一般的ではないから、吉祥寺や三鷹のバス便にして欲しいとお願いしたのですけど、当初マンションが新築で売り出された時の内容に準じた、と言われたのです。明日にでも、最寄り駅について追加してもらうようにお願いしてみます。
ちなみにこのマンションは旧住都公団分譲のマンションなのですが、民間のマンションに比べて多少イメージは違うのでしょうか。間取り図だけではわからないのですが、廊下の幅などは通常のマンションよりもずっと広く（車椅子が通れるくらいの広さ）洗面もトイレもゆとりのある設計になっているのですが。

回答No.5

biyadoo

元不動産会社です。

不動産会社の判断は間違いではないです。
少しでも高く売るために、最初は様子見の価格でだしてます。
よくあるケースです。
１ヶ月位して、全く反応が無いようですと、価格を下げ始めて
売り出します。

質問者様のご不安が大きければ、直ぐ売れる価格にしてもらい販売も可能です。安くても早く売却したい意向を伝えてください。
適度な人気物件であれば数週間で売れるでしょう。
価格が適正ならば、１ヶ月も必要ありません。

また、ホームズとレインズは根本的に違います。
レインズに出ていれば、ネットなどの広告に出るものでもありません。
ネットサイトの中には規制が大変緩く、元の不動産会社に無断で掲載されているケースが大変よくあります。
（業界内では、この手の無断掲載や、おとり広告が多く大変な問題で困っています）
この場ではどのサイトが怪しいかは、話せません。。。。。

お礼

ご意見伺いまして、少し安心しました。今回特に早く売却しようとは思ってないのですが、（仮住まいは避けようと思っています）このままなんの反応もないまま、ネットに掲載されたままで”このマンション売れてないね～”なんていう印象をもたれると嫌だなあと思ったのです。
でもこのままの様子でいくと、いずれは値下げをしなければならないかなと覚悟はしております。

回答No.4

mifu33

＞昨年末ごろの周辺の売却された中古マンションの坪単価がその程度
　ちらしに出てた、売主の希望価格ではないのですか？実際の契約金額は、ちらし掲載金額とかなり差がある事も多いです。実際、掲載金額が相場と比較して割安であれば、人気があるのでその価格で取引される可能性は高いです。逆に、相場より割高であれば、売れ残って金額を下げたり、買主からかなり低い金額を提示されて妥協するというのは大半でしょう。

＞３年ほど前に同じマンション内の同タイプの部屋（最上階）が坪145万程度
　２階と最上階では、元の買値がかなり違ってるはずです。私のマンションでも、１階違えば５０万円は違ってました。当然中古でもかなりの価格差があるものと理解して下さい。

＞マンションが売れたら買い替え先のローンの繰上げ返済をまとめてすればいいや
　売却時期がいつでもいい・急がないのであれば、しばらく様子見でもいいですが、築１０年になると１段階下の評価もされますし、ローンを組むなら、最初から売却益分をローン除外した方が経費も少なく済みます。周囲の相場も築年数・階・広さ等を含めて再評価しないと、割高では売れ残ったり、買い叩かれたりという事になりません。

　基本的には相場並みでの取引となります。チラシ掲載価格は相場以上であって、相場を下回る物件は皆無です。

お礼

アドバイスありがとうございます。ちなみに周辺相場の坪170万程度というのは、成約価格なのです。良い間取りになると坪180万以上の成約価格になるものもありました。いずれも吉祥寺からバス便で徒歩圏内ではないです。しかしながらあまり強気に出て売れ残りのイメージを持たれたり、最悪買い叩かれるようなことは避けねば、と思っております。

回答No.3

kobalt

専属専任媒介契約ですよね？
それでしたら、レインズへの登録は5営業日以内にすることが義務で
一週間に一度、活動報告書が届きますよね？

マンションの売却は、急がせると値引きが大きくなるとも聞きますので
いいのですが、今はのんびりしすぎに感じますか？

私は築浅マンションを売った経験がありますが、問い合わせ、内覧は
それほどなかったです。
高く出したせいか、内覧は2軒でしたし、問い合わせも3軒くらいだと
思います。
不動産屋さんも、登録のお客様に電話で物件紹介をしたそうですが
希望者は居なかった、ということでした。（本当に電話したかは不明）
ですので、一番効果があったのは、新聞折込・・・ということになります。
（私の物件の場合）

金額については、多少高くても気に入れば問い合わせはあるような気もします。
私の時は、全く無視で「××××万円で買います」みたいな話になって
いたようでした。
ちなみに出した金額の1割引き以上の金額が指定されました。
実際は、購入した価格の40万円引きで売れました。

私のマンションは、駅から徒歩3分なのに静かで良い物件だったと思います。
また、結果的に1名としか会っていませんが、熱心と感じる営業マンと
契約を結んだのも、良かったと思っています。
熱心な人は、仲介手数料を高く取りたいので、高く売れるよう
頑張ってくれるみたいです。
築浅ということもあり、広告が出て1週間で決まりました。

今月から・・・ということなので、様子を見るしかないのでしょうけど
問い合わせすらないとなると、あせりますよね。
でも、いろいろなサイトを見ていると、買える人は一組なので
その一組が現れれば良い、ということです。
そのタイミングが早いか、遅いか・・・なんですよね。

良いアドバイスができず、申し訳ありません。

お礼

アドバイスありがとうございます。やはり駅近、築浅と良い条件が揃うと、早く決まるものなんですね。私としては暫く様子をみようかとは思っているのですが、もし値下げしてもなんの反応もなかったら・・・という心配が最近はつきないです。内覧ばかりあって、なかなか決まらなくてもストレスがたまりそうですが。

回答No.2

echino

不動産屋です。
幾つか気になる点があります。

一つ目はそれらしきマンションがヤフーでもホームズでも発見できません。
レインズに登録してあれば、大抵どこかの業者がネットに載せるもの。
質問者さんの意志で広告をお断りしているのでしょうか？

二つ目。２ＬＤＫでバス便はほかより不利です。
現状では「売れればよいなで売れる状態」ではありません。
ただ、物件自体が少ない地域ですから何かのタイミングで売れるかも。
ちなみにこの地域で値付けが相応なら、大抵１ヶ月で売れます。

三つ目。業者からの問い合わせがないということはこの地域では
絶対にありえません。中央線の立川までは物件が出るということ自体に
それなりに価値があることなのです。図面請求なりなんなりあるはずです。
レインズ登録されているなら、報告が適当である可能性が高いです。

お礼

不動産屋さんのご意見とてもありがたいです。ちなみに
ホームズには載っています。ヤフーには載ってません。楽天には載っています。素朴な疑問ですが、ホームズに載っている=レインズに登録されていると考えてよいのでしょうか。私も悪かったのですけど、元来売却をお願いしている不動産屋とは、土地を購入したついでに売却をお願いしたようになってしまい、レインズに登録したかどうかの証明ももらってないし、きちんとした販売活動の報告ももらってないのです。
ちなみにこの不動産屋とは、マンション売却時の手数料は通常の半額でいいとのことで、半額の金額を契約書に載せています。この辺も販売活動が熱心にならない理由の一つでしょうか。

回答No.1

noname#102619

不動産屋のおっしゃることに私は疑問をもちますね。

＞値付けが相応なものであれば、中古マンションは3ヶ月で必ず売れる

売れないでしょう。
数百万の買い物ですから、みんな慎重です。
欲しくなる物件でなければいくら安くしたところで売れません。

それでは欲しくなる物件とは？

駅から徒歩５分圏内

です。
駅から遠い物件は覚悟が必要です。

＞坪単価170万位

吉祥寺近辺ならいざ知らずちょっと離れたところ（三鷹？）で
170万は高いと思いました。
物件の立地にもよりますが、150万以下を検討してもよさそうな気が
しますがいかがでしょうか？

＞6月終わり頃なので焦って売る必要が無い

とても微妙な感じがします。そんな簡単に売れるとは思えません。
shirochariさんも同じ考えで質問したのでしょう。
複数業者に頼んでみることをおすすめします。

お礼

やはりそうですか。３年ほど前に同じマンション内の同タイプの部屋（最上階）が坪145万程度で売れたのです。その時は売主がだいぶ急いでいたようなので、何回か値下げをしたようなのですが。昨年末から中古マンションが値上がりしているとのことで、今回は周辺相場を鑑みて坪170万で出したのです。早いうちに値付けを見直した方が良さそうですね。