登記証の紛失…相続について

質問

家の名義なんですが、昭和５５年にに亡くなった父の名義を変更していないままです。現在は母がその家にひとりで暮しています。
まだ小さかった私たち姉妹の子育てと、生活を支えるための仕事でいっぱいいっぱいだった母は、その手続きをなかなかできず、そのことが長年ずっと気にかかっていたらしいのですが、最近になって登記証を探したのですが、家中捜しても見当たらないそうです。
土地は借地なので、母は自分の死後、地主に家の権利を買い取ってもらいたいと思っています。その際には、登記証が必要だと思うのですが、再発行などできるのでしょうか？どこへ行けばいいのか、その手続きの方法も、わかりません。
名義変更もしないままだったので、相続税も払っていないのですが、追徴金のようなものってあるんでしょうか？ちょっとこわいので、余計に後回しになっています…。
ご存知の方は、教えて下さい。よろしくお願いします。

回答No.10

chakuro · ベストアンサー

・・・とにかく、何も心配することはありませんから、必要書類を持って、司法書士のところへ相談に行ってください。私も、今のこの立場では何も責任をもてない状態ですし。
　それがいちばんです。とにかくこのまま放置していると、余計面倒なことになりかねません。

お礼

なにも心配することはない、という言葉で安心しました。
出来るだけ早く司法書士さんに相談してみるつもりです。
とても、ご親切な回答に、感謝しています。

回答No.9

chakuro

#4の回答者ですが、皆さん保証書のことを書かれていますが、私（司法書士）が回答したとおり、お父さんの権利証は不要ですし、代わりに保証書を作成するなんていうことはありません。
　最終的に、地主さんの名義に変えたいとのご質問ですが、そのためには、まず、相続登記を済まさないといけません。
　相続登記に必要な書類は、前回私が回答したとおりで、お父さんの権利証はなくてもかまわないし、代わりに保証書を作る必要もありません。
　保証書と言うのは、登記申請人本人が、間違いなく申請されたとおりの登記申請意思を持っています、ということの「保証書」なんだから、すでに亡くなってしまっているお父さんの保証書なんて誰も作れません。
　皆さん売買や、贈与で名義変更される場合と混同されているようですね。
　時効の件についても、ryo-ryoさんのご質問は、「母が亡くなってから地主の名前にしたい」とのことですから、お母さんがお元気なうちは、いったんお母さん名義にしないといけないのかもしれませんから、そうなると、お母さんがお亡くなりになってから、地主さんの名前に変えるとき、もう一回、ryo-ryoさんか、そのご兄弟の名前に相続登記でしないといけません。そのときは、時効の問題は当面ないのだから、いちおう相続税評価額が、どうか否かということは考えずにはいられません。
　なお、お母さんが亡くなるまで、相続登記を放置するのは、権利関係が複雑になるおそれがありますので、お勧めできません。ご兄弟のどなたかが、お母さんより先にお亡くなりになった場合などです。

お礼

名義変更といっても、相続や贈与、売買などで、手続きが異なるのですね。何の知識もない私には、難しいですが、なるべく早く母や姉と相談して相続登記をします。ありがとうございました。

回答No.8

jun95

市町村の役場では、資産家や高額納税者がお亡くなりになったとき、その情報を税務署に送ります。それと、税務署の判断に基づき、相続税がかかりそうな人には、相続税の申告書の送付とか、任意のアンケート調査書などを送付するのが一般的です。もし、課税されるだけの相続財産があるのに、申告がなされないときは、直ちに任意調査が行われることになっています。
そして、仮に税務署が見逃していて相続税がかかっていたとしても、すでに時効により、国には、徴収権はありません。ですから、税金については、ご安心ください。＃４の税金に関する判断は、以上の理由から正しいものです。
＃７で「時効の援用」という専門用語が使われていますが、これは、たとえば、飲み屋さんに「つけ」が貯まっていたりした場合で、最後の催促から１年を経過すると、時効によりその代金のつけを支払わなくてよいという民法上の規定があります。この場合、もし飲み屋さんから訴訟を起こされた場合には、「時効を援用する」と反論すれば、裁判所は、それに基づいて、原告の訴えを棄却することになります。

失った権利証の再生については、すでに回答があるとおりです。これについては、司法書士に依頼した方が早くて確実ですが、税金については、相談する必要もありません。そして、たいていの税理士は、登記の関係などで司法書士などと提携していますから、そのような司法書士だと提携している税理士に尋ねてもらうことができます。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございました。
「飲み屋さん」のたとえ、よくわかりました。
とりあえず、司法書士に相談してみようと思います。

回答No.7

Bokkemon

No.06で「時効は援用しないと」と書きましたが、No.05のshoyosiさんが書かれているように援用は不要でした。
国税通則法第七十二条の第２項に「国税の徴収権の時効については、その援用を要せず、また、その利益を放棄することができないものとする。」とあります。

失礼いたしました。

お礼

何度もありがとうございます。

回答No.6

Bokkemon

税法のことは良くわからないというのが正直なところですが、自分の経験を元に述べます。

登記済権利証を紛失した場合、不動産売買の際には真正な権利者であることを証する「保証人２名」の保証書が必要になります。この保証人とは、不動産を持っている能力者であれば誰でもかまいません。これに印鑑証明書（相続人）、戸籍謄本（死亡者と相続人全員）、相続分割協議書（相続人全員の実印を押印）、登記申請書（司法書士が代書）、登記委任状（司法書士が代書）を用意して、司法書士に依頼しました。このとき、司法書士に保証人となるように依頼もできます。その場合は５万円程度で引き受けてもらえたと記憶しています。

相続税に関しては、相続人の義務として相続開始の日（死亡した日）の翌日から10ヶ月以内に税務署に申告書を提出しなければならず、特段の事情（災害など申告ができなかった相当の事由）がなく、延納の手続も取られていなければ、延滞税を加算される対象になるものと思います。しかし、一方で徴税権は５年の消滅時効が適用されます。昭和55年（1980年）であれば既に20年以上を経ていますので、「時効で徴税権は消滅している」と主張すれば、負担を免れることができるのではないかと思います。（時効は主張（援用）しないと効力が生じません。）

相続税法をはじめとする税法では、税務署長の職権調査権が定められていて、税務署が自ら探知して課税通知を発しなければなりません。通常は死亡に際して不動産の名義変更をしますから、不動産の名義変更を端緒として税務署が相続の開始を知るのでしょうが、名義をそのまま放置していたことで、却って探知されなかったのかもしれません（詳しい事情は不明ですが）。事情が入り組んでいますので、税理士に相談された方が良いと思います。

ところで、家屋の買取請求について気になりましたので、老婆心ながら付け加えさせていただきます。借地契約を解除する際に「建物買取請求権」はありますが、買取額は『時価』です。既に相続開始の日から20年を経ているのであれば、建物の構造にもよりますが、『時価』としての残存価値は僅かなのではないでしょうか？

面倒な登記費用などをかけずに、いっそ放っておいて来るべき時に地主に無償譲渡してしまった方が簡単かもしれません。これも、定かなことはいえませんので、専門家の意見を聞いた方が良いのは言うまでもありません。

お礼

とても、ご親切で丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。
古い家なので、価値はそんなにないと思います。いろんな方法があるのですね。参考にさせていただきます。

回答No.5

shoyosi

相続税も払っていないのですが＞
　　多分、当時でも相続税の対象ではないと思いますが、そうであっても、税金の場合、最大７年で時効が成立します。税金などの場合は、民事と違って、援用（時効を主張すること）などを必要とせず、時間の経過と共に消滅します。全く心配要りません。

参考URL：

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/001006.htm

お礼

ありがとうございます。時効があったとは、知りませんでした。これでちょっとほっとしています。

回答No.4

chakuro

お父さんの権利証は不要ですし、相続税については、お父さんの財産が、件の建物のみなら、銀座のど真ん中にあるというなら話は別ですが、相続税の心配はありません。
　地主さんの名義に最終的に変えたいとのことですが、そのためにはまず、お父さんの名義を相続を原因として、お母さんなり、あなたなりの名義に変えておく必要があります。
　そのさいに必要なものは、お父さんの出生から死亡までの戸籍謄本・取得可能な戸籍の附票・相続人の皆さんの戸籍抄本などであり、権利証は必要ありません。
　例えば、それで、あなたの名義にすれば、あなたの権利証が出来上がり、地主さんの名前に変えるときに必要な書類と言うことになります。
　権利証を登記のとき提出するのは、登記名義人の登記申請意思を証明するためですから、死んだ人の権利証は何も意味がないのです。
　上記書類のほか、建物の固定資産の評価証明書・建物の登記簿謄本を持って、司法書士事務所へ相談にいかれることをお勧めします。

お礼

ご親切な回答をありがとうございます。とてもわかりやすく、ありがたく思っています。

回答No.3

DoubleJJ

相続税についても調べてみました。
下記のサイトに相続税について載っているのでご参照ください。
５０００万円+（推定相続人数×１０００万）円を超えなければ課税されないみたいですので、もしかしたら非課税になるかもしれません。
借地権の場合は土地の値段×６０％か７０％を掛けて価額とするようです。

参考URL：

http://www.zeikin-soudan.com/

お礼

何度もありがとうございます。参考になりました。

回答No.2

noname#24736

登記証(権利証)は法務局により「登記済証」として発行されるものであり、紛失しても再発行はされません。

ただし、権利証を紛失しても所有権までなくなるわけではなく、管轄の法務局に行けばいつでも登記簿で確認できます。
売却などで「権利書」が必要になった場合には、保証人を二人たてて「保証証」を作成してもらい、権利証の代わりにすることが出来ます。
手続きは、ご自分でも出来ますが、経験が無い場合は司法書士に依頼すれば大丈夫です。

詳細は、参考urlをご覧ください。

相続税については、相続人の人数や固定資産税の評価額などが判らないと、はっきりしたことは云えませんが、借地で建物を相続した場合は、おそらく贈与税は課税されないと思います。

一度、税務署に行って相談してみてください。

参考URL：

http://www.takahou.go.jp/1300.HTM

お礼

ご親切な回答を、ありがとうございました。

回答No.1

DoubleJJ

登記済み証は建物買取請求権成立の条件ではありませんので、もし紛失しても登記簿の謄本があれば問題ないと思います。
登記簿は法務局というところにありますので、そこへ行って謄本を取ってくればいいはずです。

税金の知識は私にはありませんので、これから先は他の方におねがいします。

お礼

ご親切な回答を、ありがとうございました。