未登記の自宅と相続について

質問

同じような質問がありますが、もう少し細かく確認したいので質問いたします。

家族構成は
・5年前に父が他界しました。
・母は健在で姉弟は３人（姉2人で、私は末っ子の長男）
・私は仕事の関係で、自宅を出て社宅住いで、住所も社宅（本籍はそのまま)
　いずれ実家へ帰る予定。
・土地は宅地・田畑　　3箇所
・建物は自宅・離れ・倉庫　3箇所
・土地・建物の相続（名義変更）については、私が行う事で話は出来ています。
　現金などは、母が管理しそのままと考えています。

そろそろ名義変更をと思い行政書士へ依頼したところ、土地は父名義ですが、自宅建物は建替前で登記されており、尚かつ祖父名義でした。家は50年前に建替ており、離れ・倉庫は父の代（祖父は他界後）に建替・新築していますが、未登記であるとの事でした。
そこで、行政書士さんの知合いである土地家屋調査士へ依頼し、まず建物表題を行うことになりました。

【ここからが質問です】
　(1)土地家屋調査士いわく、「建物表題は先ず父名義と作成し、その後名義変更をしたらよい」との事でした。
　　他の質問回答で、「死亡してる人は登記名義できない」とかありました。であれば、今回私の場合は、誰の名義で登記しなければいけないのでしょうか？
　　その後の名義変更もめんどくさいので、私名義で登記できないのでしょうか？
　　ただ、他の回答で「建築時期に生存していなければ登記名義できない」とあり、母名義（その頃は婚姻済）になるのでしょうか？

　　(2)登記並びに名義変更は、自宅と違う住所となるのでしょうか？
　　　転勤で住所が変わった場合、その度登記書の住所の変更が必要でしょうか?

　　(3)未登記ですが、自宅等の税金は毎年母に請求があり、漏れなく支払っております。
　　　名義変更出来たとして、支払いまそのままで良いのでしょうか？
　　　住所が違う私が支払ったほうがよいのでしょうか？

　　(4)相続税について、5年前に税務署に相談しましたが、控除範囲内（資産価値は１千万程度）と言われました。今回名義変更した場合も申請は不要と考えてよいのでしょうか？

以上長文くなりましたがよろしくお願いします。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

>そろそろ名義変更をと思い行政書士へ依頼したところ

　行政書士ではなく司法書士の間違いではないですか。権利の登記の申請代理人になれるのは司法書士（あるいは弁護士）だけです。また行政書士が、本人申請という形で所有権移転登記の申請書を作成することもできません。なお、表示の登記は土地家屋調査士が専門家です。

>　(1)土地家屋調査士いわく、「建物表題は先ず父名義と作成し、その後名義変更をしたらよい」との事でした。

　表題登記をすると表題部所有者が記載されます。表題部所有者をお父様にするということでしょう。御相談者がその建物を相続する旨の遺産分割協議が成立したのであれば、表題登記完了後、遺産分割協議書等の書類を添付して、御相談者の名義で所有権保存登記をすることができます。

>(2)登記並びに名義変更は、自宅と違う住所となるのでしょうか？　転勤で住所が変わった場合、その度登記書の住所の変更が必要でしょうか?

　住所証明書を添付しますので、現住所（社宅）で登記されます。住所を移転する度に変更する義務はないので、何かの登記（例えば売買）をする際に住所変更登記をすれば良いです。

>　(3)未登記ですが、自宅等の税金は毎年母に請求があり、漏れなく支払っております。
名義変更出来たとして、支払いまそのままで良いのでしょうか？住所が違う私が支払ったほうがよいのでしょうか？

　固定資産税は、毎年1月1日現在の登記簿上の所有者に課税されます。未登記建物等の場合は、実質的な所有者に課税されます。お父様が亡くなられているので、その相続人が連帯して納付する義務がありますが、相続人の代表として届出をした者に、あるいは適宜、役所が選んだ相続人の一人に納付書を送付します。
　今年中に御相談者名義に登記されれば、来年は御相談者のところに納付書が送られてきます。

お礼

回答ありがとうございました。

行政書士ではなく司法書士でした。私の書き違いです。

わかりやすく回答頂きありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota

(1)　「死亡してる人は登記名義できない」とかありました。
と言うのは、死亡している者が登記義務者として売買などで所有権移転登記できないと言うことで、相続の場合は、死亡している者でも、表示登記の所有者となれます。
また「建築時期に生存していなければ登記名義できない」と言うことは、「死亡者は建築できないでしよう。」と言うことです。だから、そのようなことはあり得ないわけです。(建築した後の死亡はあり得ますが)
(2)　その都度住所変更しなければならないと言うことはないですが、所有権移転登記などのときには、印鑑証明書の住所と同じであることが必要です。
(3)　そのまま支払って差し支えありませんが、今回父の遺産分割協議で、母以外の者が相続するならば、そのものが支払う必要があります。(ここで言う「税金」とは「固定資産税」としてお答えしました。)
(4)　相続税は、最早終わっているので考える必要はないです。

お礼

回答ありがとうございました。

「死亡してる人は登記名義できない」のは私の読み違いだったとのでしょうね。

わかりやすく回答頂きありがとうございました。